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こんにちは。不動産相続の専門店、えほん不動産。 そして、ビジネスの劣れ即読なら学園前スクールを運営しております、
船越みちのりみちちゃんでございます。 今日のテーマは、目的は一つにまとめようについてお話をします。
目的は一つにまとめようというお話です。 今日はですね、不動産投資についてのお話をしたいと思います。
というのも、相続と、それから不動産投資というのは、は切っても切れない間柄なんですね。
相続税の評価を抑えながら、きちんと納税資金を作っていくという両方の意味。
それから、老後の資金の対策という意味でもですね、不動産投資というのは非常に有効な手段という風に言えます。
なんですが、皆さん、なかなかね、普段からやられてないと、急に資産を引き継いだからやっていくとか、急に相続を迎えることになって、
慌ててね、対策のために言われるがまま、何か収益物件を建てたり買ったりしちゃう。
そういう風にされている方が多いし、それからサラリーマンの方だと、本当ね、業者の口車に乗ってしまって、
年金代わりかつ保険かつ節税かつ貯金みたいな感じで、収益投資用のマンションみたいなものを買っちゃうという方もいらっしゃいます。
なので、ぜひまずは考え方として、これを持っておいてください。この一つだけ持っておいてくださいということを今日はお伝えしたいなと。
そうすれば大きく間違わずに不動産投資に取り組めるのではないかと思って、今日は放送させていただきます。
はい、今日も喉がカスカスですがご容赦くださいませ。
まずはスポンサー様のご紹介です。中村智樹さん、智君でございます。ありがとうございます。
智君はただいま、講演会の主催で走り回っております。3月20日が徳島、そして3月23日が岡山ということでね。
徳島の会場はアスティ徳島といいまして、大きなアーティストとかがライブをするのがアスティですね。
なんで徳島県内では収容人数が多分最大規模の会場、そこの会議室を借りてということなんで、アクセスもしっかりいいところなので、ぜひアスティ徳島行ってみてください。
そして岡山県の方はですね、岡山城の中、不明門という建物があるんですけれども、その建物の中でやるということなので、お城での講演会になります。
これは岡山城からも近いですから、どんなぐらいだったかな、車でね、タクシー乗って10分かからないぐらい、歩いても行けたようなギリギリ、そんなところだったと思いますので、ぜひこの岡山城行ってみてください。
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僕も2年前にこの岡山城での講演会体験しましたけれども、なかなか特別なものがありました。お城で話を聞いてという、ちょっと異空間というか、そんな感覚がありましたので、ぜひ岡山3月23日も行ってみてください。
ともくん応援しております。そしてこのスポンサー様枠3月分空いておりますので、皆様ね、もし3月4月とチャレンジをなさる方、告知させていただきますので、ぜひともご利用になってください。ベースショップの方からお買い求めいただけます。概要欄にリンクがありますので、ぜひそちらから飛んでみてください。
はい、それでは本題に参りましょう。今日はね、不動産投資の基本についてお話をしたいなというふうに思います。
でね、冒頭にもお話ししました。不動産投資、収益不動産を持つということは、いろんな意味があります。節税対策だったりね、相続税の節税だったり、所得税の節税だったり、それから保険代わりだとかね、年金代わりだとか、いろんなことを言って進めてきはるし、いろんな理由でお客様は買ってらっしゃる。
それはそれでいいんですが、基本の基本というかね、不動産投資ってこれが絶対的ですというお話を今日はしたいなと思うんですけれども、これは何かというと、お金を増やすためにやるということです。お金を増やすためにやる。資産を増やすためにやるとも言えます。
どういうことかというと、不動産投資というのはですね、二つの収入が見込めるわけなんです。これ何かというと、一つ目はインカムゲインと言われるもの、二つ目はキャピタルゲインと言われるものです。なんかね、横文字が出てきてもう嫌だってなった方のためにめっちゃ簡単にお話ししますとですね、インカムゲインというのは家賃です。家賃。毎月毎月家賃入ってきますよね。
こういう毎月の収入があるよということです。これが一つ目の収入。そして二つ目はキャピタルゲインと言いました。これ何かというと、売った時の儲けです。売った時の儲けがキャピタルゲインと言います。
だから不動産投資というのは投資物件を買ってですね、そして何年か運用をして、何年か後に売るわけですね。その時に売れた時の利益がキャピタルゲインということになります。ざっくり言うとね。
で、キャピタルゲインにもいろいろあるんですけどね。例えばシンプルに買った時よりもその不動産が値上がりしていたらその分儲けになりますよね。だし、物件自体は少しずつ値下がりしているんだけれども、でも例えばローンでね、1億円の物件を買いました。
1億円をフルローンで買いました。そして持っている間にですね、住んでいる方が家賃で持ってこのローンを返していくわけですよね。自分が手出しするわけじゃなくて。で、家賃で持って毎月毎月ローン編載して、少しでも上積みがあった分は手元にお金が入ってくる。
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そして最終的に例えば5年ぐらい運用して売却した時には、例えばですね、売れる値段は9500万。新築の時よりは目減りしていると。仮にしたとしてもローンだって減っているわけですね。毎月毎月の親賃で持ってローンを返していっている。
じゃあそのローンの残りが例えば8500万ですと。って考えると9500万円でもし売れたら利益としては1000万円が手残りするわけですね。で、こうやって売った時に結局いくら手残るかっていうので投資効果が最終的に分かるということなんですよね。
という意味で不動産投資っていうのは買って売った時に利益確定、こういった性質があります。なのでこの売ったらいくらなんだって話は常に意識しておく必要があります。
持ってて、保有してても毎月家賃がちょっとでもプラスになっていく。家賃以外にもいろいろありますからね。家賃収入から管理費用を引いたりとか、それから固定資産税を引いたりとか。
もろもろ出ていくお金がありますから、こういったものを引いた時にまずは日々のお金の出入りがちゃんとプラスになっているかどうか。そして売ったらプラスになるのか。この2点。この2点だけ間違わなければ基本的には不動産投資は大丈夫なんですね。
なので毎月持っててちょっとでもプラスになってて、売ってもプラスになる。だったら資産はちょっとずつですけど増えていきますよね。この不動産持っている意味がある。結構間違った買い方をしている人っていうのは毎月毎月がマイナスになっている。あるいは売ったらマイナスになる。こういうものを買ってしまっている人は間違っちゃったなっていう話です。
よくある新築ワンルームマンション投資で失敗しているパターンの人がこの人、このパターンですね。どういうことかというと毎月毎月ちょっとマイナスなんです。
例えば家賃は借りんですけどね。家賃は7万円で貸してます。毎月のローンが6万5千円です。ここまではいいんですけど、この毎月7万円の家賃をサブリースを組んでもらってます。
要は家賃保証ですね。10%取られてますから収入は6万3千円なんです。あれと。家賃7万円って聞いてたけど収入、身入りは6万3千円なんです。ローン返済は6万5千円。ということはここでもマイナス2千円生まれてますよね。
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そしてさらにそこから管理費、教育費みたいなものが引かれ、さらに年に1回固定出産税を払いってなるとやっぱり完全に毎年マイナスなんですね。
で、なんでこれマイナスなのに買ったんだって言うとですね、いやいや違うんですお客様と。これはマイナスになることによって所得税、お客様みたいに高収入なお客様はですね、所得税高いでしょうと。
で、このマンションのマイナス分はマイナス計上をしてですね、そして所得税引けるんですよ、こういう話をするわけです。
で、さらにローン返済は進んでいくわけですから、ちょっとずつあなた様のものになりますと。
で、35年後ローンが終わった時にはローンのないマンションが手に入りますから、そこからもう家賃収入が全部プラスになりますよと。
それは年金みたいに形って35年後年金代わりにどうですかという話があるわけですね。
はい、これについてはツッコミどころしかないんですけれども、これね話し出すと、これもう一本撮ろうかな。
もう一本撮りたいぐらいなんですけどね、もう10分経ちましたもんね。
ただ間違っていただきたくないのは今いろんな理由があったってことです。
例えば所得税を減らすとか年金代わりとかね、場合によってはあなたが亡くなった時にローンなくなるから奥さんにマンション残せますよねって保険代わりみたいな話、いろんなことを言うんですけど、
これは全部プラスアルファの話で、投資として大事なのは儲かっていることなんです。
なので、もうものすごく大事なことを言いますけど、シンプルにお金がちゃんとプラスになっているかです。
毎月毎月のキャッシュフローとしてお金がプラスになっているか、毎月毎月お金がマイナスになっていないかどうか、そしてもう一つは売ったらプラスかどうかです。
これすごく大事なポイントなので、とにかく押さえておいてください。
こういう投資用の新築マンションとか買っちゃうと、買ってすぐに売るとマイナスなんですね。
それ投資じゃないですよね。だってマイナスなんだから。
買っていつ売ってもプラスです。こうなると安心して持っておけますね。
こういう物件を買っていただきたい。いつ売ってもプラスになる。
じゃなければ投資は基本的にはしない方がいい。トントンだったらまだいいです。
売ってトントンだったら毎月分がプラスですから。ということですね。
売ってトントンの場合は、いわばローンを返していけばいくほど、
利益、含み益が増えていくんですね。
ローンを返済した分だけどんどん現金が積み上がる。
例えば1000万円で買いました。売るときも1000万円です。
その代わり毎月ローンが減っていきます。
例えば950万円になり、900万円になり、850万円になり、
どんどんローンが減っていくごとに、売ったときの手残りが増えていくんですね。
なので売ってトントンは全然いいんです。
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買ったときと売ったときがトントンになるのは全然いい。
でも買った値段よりも売った値段が大幅に下がるのであれば、
その時点でマイナスじゃないですか。
特に新築マンションってそういう傾向があるんですよね。
売るときが一番、新築で建てたときが一番高くて、
売るときは安くなる、こういう傾向にあるので、
本当に注意していただきたいなというふうに思います。
というわけで、まず投資というふうに考えたとき、
不動産投資の基本。
怖いな、難しいなって思われるかもしれないんですが、
もちろんいろいろ考える指標はあるんですけど、
大前提として毎月プラスになってますか。
そして売ったときプラスですか。
この2点を押さえていたら失敗しようがないので、
まずはその2点。
でもその2点を満たしている物件って意外に少ないので、
そういう意味できちんとそのことを押さえておいてください。
その他のいろんな理由を言うのは、
売りたいからです。
投資の本質じゃないので、売りたいからなんですね。
なのでそこを間違わないようにしてください、
というお話でございました。
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そしてコメントいただけると嬉しいです。
はい、ということで2本目の放送でございました。
今日は3本目の放送をお昼に放送して追いつきたいと思います。
よろしくお願いします。
はい、というわけで最後までご視聴ありがとうございました。
本日も素敵な一日をお過ごしください。