現在の自分なら東京の物件を選択する理由
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は地方の利回り15%と東京の利回り5%、 私ならどちらで不動産投資をする
と題しまして、 よく最近増えている地方の物件と都心の物件、その中でも東京ですね。
どっちの方がいいんでしょうか、みたいな質問がすごく増えてて、
一長一短あるところなのでね、そのあたりについてお話ししていきたいと思うんですけど、
まず、前半は今の私ですね、2026年なんですけど、今の私、中松ならどちらでやるかについて先に話していきますと、先に言ってしまうと、都心の東京の利回り5%の方を選択します。
理由としては、もうずっと言われてきてますけど、
日本の人口が減ってて、どんどん人口が減ってて、外国人とかが増えてきてますので、
急激に減るわけじゃないんですけど、全体的には少々高齢化で減ってて、
その中で、都心部の方に人口がどんどん集中していくと、東京だけではなくて、関東だったら千葉、埼玉、神奈川とかですし、
関西圏であれば大阪中心に、九州であれば福岡、東北だったら仙台とか、東海地方だったら名古屋ですね。
名古屋といった具合に、もっと言ってしまうと、地方の中でも残る都市はちゃんとあると思うんですけど、
基本的にはどんどん都心部に人口が集中していて、
当然、不動産の物件とかもそういった物件の方が安全というところですよね。
それはどういう意味で安全かというと、単純に人口が集中するので、部屋がちゃんと埋まると。
利回り5%で買っても、利回り何パーセントでもいいんですけど、5%、10%でも何でもいいんですけど、
それって満室になって初めて成立する数字なので、埋まらないことには話にならないんですけど、
やっぱりちゃんと人がいるところ、需要があるところの物件買っておくと、利回り通りの収支が期待できるというところが一つですよね。
ちゃんと想定通りのキャッシュフローが得られると。
なおかつ将来的に値下がりがしにくいので、売却した時にもしっかりとキャピタルゲインが取れる。
自分の持っている資産をちゃんと守れるというか、資産価値をキープできる。
しやすいという点で東京が軍売が上がるかなというところなので、
今の私なら間違いなく地方の利回り15%と東京の利回り5%。
他にもいろんな細かい要素があると思うんですけど、
ざっくりどっちでやるかと言われたら東京の利回り5%を選択します。
こっちを選択するとほとんどインカムゲインは出ないんですけど、
私は他に不動産投資以外のところでお収入ありますし、
今の私はそんなに家賃収入とかインカムに重視を置いていなくて、
基本的には資産価値守れて将来的にキャピタルでドカッと稼ぐスタイルに移行してきているので、
インカム稼げる分はいいんですけど、おもけみたいな感じの位置づけにだんだんなってきていますので、
今の私なら間違いなく東京の利回り5%を選択するというところが前半の話としてお伝えしたいところです。
立場によって異なる不動産投資の正解
今回なぜ前半後半に分けたかというと、
これお話聞いている人いろんな方がいると思うんですけど、
やっぱり東京の利回り5%とかそっちの方じゃなきゃダメなんだなっていう風に、
地方ダメなんだなっていう風にこれ聞くと思っちゃう方もいるかもしれないんですけど、
ここで注意しなくちゃいけないのが、
これはやっぱり人によって正解が違うというところが不動産投資の面白いところでもあり怖いところでもあるので、
選択肢が一つじゃないんですよね。
誰かの正解が他の人の正解と限らないのがすごく当てはまるというか、
そういう話が言えるのが不動産投資でして、
特にこの都心vs地方っていうのはまさにその典型的なところでして、
後半で今私が話していくのは、
例えば今の私じゃなかったら、
例えば今の私は東京に住んでますし、
ある程度就任もあって、
インカムゲインとかにあまり重視をしてないと。
しかし私が違う立場にあったら、
例えば地方に住んでるとか、
あるいはインカムをもっと重視してたりとかね、
特に投資の初期のステージなんかだと不動産投資の物件の買い方とかも変わってくると思いますので、
あえてインカムを中心に攻めて、
ある程度インカムが溜まったタイミングで、
資産の組み換えとかで、
より資産性の高いものに変えていくという手法を取っている方もいますので、
ですのでちょっと後半としましては、
ガラッと変えて、
そもそも私が都心にいない場合、
地方に住んでた場合ですよね、
あるいは資金などがないという場合だと、
この地方の利回り15%を選択するという可能性も十分にあるということですね。
地方物件投資の注意点と戦略
ただ利回り15%ってなると、
これだけ数字が出るというとなると結構な田舎だと思うので、
そこはちょっと怖いところですよね。
基本小利回りになればなるほど、
古くなるか、
本当の田舎の中の田舎で、
将来的に売却が本当にできないとか、
買っても入居属が本当に難しいとかっていうレベルになってきて、
15%っていうのはなかなか境に何とも言えないところなんですよね。
本来10%ぐらいの利回りの相場のものを上手く交渉したりとか、
何かのいいタイミングで15%ぐらいで買ったケースとかであればいいんでしょうけど、
ちょっとその辺りは慎重にいく必要があるんですけど、
10%、15%って結構簡単に言えちゃうんですけど、
例えば家賃収入500万円の物件、利回り10%で買うと、
これは500割る10%で割り戻すと5000万。
一方でこれ15%で割り戻すとどのくらいになるかというと、
3333万なんですよね。
かなりかかってきますよね。
なので、5000万ぐらいの価値のあるものを3300万ぐらいで買ってこれたと。
そういう仕入れをした上での利回り15%であれば、
なかなか回っていくかなって感じはするんですけど、
ちょっとその辺り金も加味した上で、
もし地方の住んでたとかインカム重視でやりたいって場合は、
地方の方から攻めてってこともやる可能性あると。
ただ、やっぱりそれでも売却は常に見据えて買ってきますし、
どこかのタイミングで資産の組み替えっていうのはしてて、
より都心に寄せていく、資産性の高いところに寄せていくと思いますね。
地方と一口に言ってもね、なかなか地方って奥深い言葉でして、
地方と言っても、本当の地方の田舎もあれば地方の都会もあるわけなのでね、
この辺りの線引きも難しいところなんですけど、
仮に地方でスタートしても、
どこかのタイミングで地方の都心の方、都会の方に寄せていくっていう感じですね。
ニュアンスちょっと伝わっているといいんですけど。
そうですね。
そうして中で物件をなるべく将来に備えて、
なるべく売れ、値段が下落しにくいところ、
なおかつ賃貸所がちゃんと高いところにシフトしていく、
意識していくと思います。
自身の状況に合わせた投資判断の重要性
というわけで、ちょっと今回ね、地方の2割15%と東京の2割5%、
私ならどちらで不動産都市をするというテーマでお話しして、
ちょっと話しながらも、私もこれ難しいよなって、
立場によって正解が変わってくるから難しいなっていう、
ちょっと思いを抱えながら話してたんですけど、
一応前半では、今の私中松ですね、東京に住んでて、
ある程度経験もあって収入もある状態だったら、
東京の2割5%でやっていきますよっていうふうなことを前半話しました。
後半もしそうじゃないと、例えば地方に住んでるとか、
収入がまだ不安定とか、資産が十分じゃないという場合は、
地方の高利回り、2割15%とか、あるいはそれ以上のものをね、
最初は責めていく可能性もあるというお話し、
選択肢としてあるというお話ししましたので、
ここは是非、本当にいろんな方が聞いていることを思うんですけど、
自分の状況や立場に照らし合わせた上で、
自分どうなのかな、どっちのほうがいいのかなっていうのをね、
是非この機会に考えてみてはいいのではないかなと思います。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。