キャッシュフローだけでは良い物件を判断できない
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資は、毎月いくらキャッシュフローが出れば良い物件なのかと題しまして、
キャッシュフローですね。月々残る金額、お金、これが一体いくら残れば良い物件なんですかという質問に対して答えていきたいと思います。
結論から先に言ってしまうと、これ別にキャッシュフローが多い、少ないで良い物件かそうじゃないかというのは正直判断できません。
以上ということになるんですけど、これどういうことかというと、
このキャッシュフローっていくらでも条件によって変わるんですよね。
あともっと言ってしまえば、キャッシュフローが出ていれば確かにそのインカムゲインの視点では良いんですけどね。
ただ、キャピタルですよね。売った時に全然儲からない物件だと、トータルだと負けちゃうので、
ですので、それをもって良い物件かどうかというのは判断できないんですよね。
もう一度繰り返しておきますと、最終的に不動産というのは売却して、キャピタルゲインですね。
売却するとこまでは成功か失敗かというのがわからないので、そういう意味ではこのキャッシュフローが出ているだけという要素では良い物件かどうか判断できないというところが答えになりますね。
あくまでも運営中、インカムゲインだけに焦点を当てる、保有中の期間だけを考えるという意味ではね、
キャッシュフローが出ていれば多ければ多いほど良い物件と言えるかもしれませんね。
ただ、もう一度繰り返すと、キャピタルゲインですね。物件を売るまでが不動産なので、売った時に最終的に答えが出るので、
そうなると毎月いくらキャッシュフローが出ているから良い物件というのは言えないかなというところが答えになります。
3億円のマンションと5000万円のアパートの比較
これだと話が終わってしまうので、少し突っ込んだ話をしていきますと、
今から2つの物件の例を出します。どちらも金利は仮入れ金利3.2%、仮入れ期間35年で、金利と仮入れ期間は同じにしておきます。
何が違うかというと、物件価格とか利回りとかですね、あと運営コストとかがちょっといじってますけど、
その2つのシミュレーションをした時に、面白い興味深いことがわかってきますので、ぜひ聞いてほしいなってところです。
まず1つ目は、いわゆる巨大なマンションですね。物件価格3億円で、利回り8%です。
ちょっと大きいマンションなので、諸々の処刑比率なんかは20%で計算しますし、
あとあんまり強い物件じゃないので、結構空出も出るので空出率10%で計算します。
このマンションをフルローンで融資が付いちゃったので、買ったとしますね。
先ほど言ったように、仮入れ金利は3.2%、仮入れ期間は35年で買ったとしますね、例えばです。
そうなった時の年間の手取り、いわゆるキャッシュフローというのがいくらかというと、約250万円になるんですよね。
3億円の物件買って250万円しか残らないのかと思うかもしれないんですけど、
8%くらいの物件を目一杯仮入れして、空出率とか処刑比率もちょっと固めに見ておくと、こんなもんですよね。
一方でもう一つの事例で、5000万円のそこそこの規模のアパート。
これは利回り10%で買ったとします。
アパートなので処刑比率あまりかからないので10%で計算したとしますね。
修繕とかがちゃんとされてるとかね、大規模修繕とか終わってるとかだったら、中高でもこのぐらいの処刑比率でいけると思いますのでね。
で、結構強い物件でよく空出にあってもすぐ埋まるようなエリアにあるので、空出率5%で計算したとします。
年間250万円でも投資効率は大きく違う
で、フルローンではなくて自己資金もちゃんと3割、1500万円入れて、仮入れは3500万円、5000-1500の3500万円に抑えて買ったとします。
で、金利は3.2、期間は35年で先ほどの例と一緒です。
で、これ計算すると興味深いんですけど、実は年間のキャッシュフローが250万円になるんですね。
あれってさっきと一緒じゃんっていう。そうなんですよね。
先ほどは3億円の大型物件、こちらが5000万円の中規模なアパート。
ところが同じ金利、同じ仮入れ期間でやってるのに、残ってる手残りってキャッシュフローが250万で一緒になってるんですよ。
これ大変興味深いと思うんですけど、このことからも年間のキャッシュフローなんてものはちょっと数字いじるというか、条件次第で全然ガラッと変わってくるので、
物件価格だけじゃ利回りだけじゃ何も判断できないってところが結構これでわかってくると思うんですよね。
3億円の物件、利回り8%の物件を目一杯借りて、コストなどに結構かかると想定すると年間250万円しか残らない。
一方で5000万円くらいのアパートでもかなり入居付けが高くて、修繕なんかも終わってるものを自己資金で買うと年間250万も残るって考えられますよね。
例えば250万円って5000万円に対して5%ですよね、残ってると。
一方で250万円に対して3億円って考えたとき、これも0.01%を切っちゃってますので、0.008%なので全然運命の差なんですよね。
年間手取り割る物件価格で見たときに、250万割る300です。
失礼しました、なので3億なんで、そうですね、年間手取りはこちら0.9%くらいになるんですね。
売却益を含めた投資判断
まとめておきますと、5000万円の方のアパートで250万円残ると、年間キャッシュフロー割る物件価格で約5.5%。
一方で先ほどの年間250万円に対して3億円の方の絵を見ると、これが年間数字でいうと1%切っちゃうと0.9%くらいになっちゃうので、全然運命の差になってきますので、
これによってキャッシュフローってのも大きく変わってきますので、やっぱりこれを持っていい物件がどうかって話すのがちょっと時期焦燥かなところです。
ただ、じゃあこの3億円の方が悪いかっていうとそんなこともなくて、資産価値が下がらないようなエリア、土地値が出るような買い方してると、
売ったときにちゃんとキャピタルが出るので、トータルだと悪くない投資だったりになりますし、
一方で5000万円の方が入居はしてるし、キャッシュフローは稼いでくれるけど、どんどんどんどん加速化が進んでて土地値が下がって値下がりしているエリアだと、
売ったときに思うような価格で売れなくてキャピタルゲインは出なかったと。
そうなったときにトータルで見たらどっちが良かったのかなってところがね、そこになって初めてわかってくるところなので、
なかなかこれが不動産投資の面白いところでもあり難しいところでもあるかなってところですね。
ですのでまずまとめておきますと、毎月のそのキャッシュフローがいくら出ればいい物件かっていうのは、
ほとんど意味がない考え方なので、ちょっとやめたほうがいいかなってところですね。
なぜかというと、不動産投資は最終的に売却したときですね、で答えが出るのでね、インカムゲインだけじゃなくて、
売却したときのキャピタルゲイン、その合計で果たしてその投資が成功だったのか失敗だったのかがわかるので、
そうなるとインカムゲインしか考えていないキャッシュフローだけの目安で考えるというのは少し危険かなと。
特に実際にシミュレーションするとすごいわかるわけですけど、
3億円の物件と5千万円の物件でもいろんな条件を加味して考えたときに、
インカムとキャピタルを合計して考える
残るキャッシュフローが全く同じぐらいしか残らないことってのもあるわけなので、
このことからも年間のキャッシュフローっていうのがちょっと表面だけだとわからないところになってくるということですね。
それに加えて最終的に売却したときにどちらが高く売れるか、どのくらい残るか、
インカムプラスキャピタルで残りどのくらいになるかとかまで考える必要があるので、
ちょっと聞いてて難しいかなっていうふうに思ってしまう人いると思いますけど、
難しくはないんですけど、ちょっとこの面倒くさいというか、
一個一個計算してってシンプルに考えておけばそんなに難しくないんですよね。
持ってる間の家賃収入がインカムゲイン、売ったときのがキャピタルゲイン、この2つだけですから。
それを足した合計で決まるって、ここだけ覚えておけば大丈夫だと思います。
そこを覚えて余裕があればシミュレーションソフトとかいくらでもありますので、
計算して具体的な金額を出していくと。
というわけで不動産投資家毎月いくらキャッシュフローが出ればいい物件なのかというお話をしてきましたけど、
このあたりなかなか興味深いところなので、
1回でちょっと理解できなかった方はもう1回聞いてみたりとか、
あと音声ファイルをベースにした記事をノートなどにもアップしてますので、
ぜひね、文字の方が読みやすい情報もあると思いますので、
今回は特にちょっと記事ですね、文字情報、記事化したものの方がわかりやすいと思いますので、
ぜひそちらも見てほしいかなというところになります。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
