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11月3日、金曜日。おはようございます。ポッドキャストスタートです。
このポッドキャストは、お金を上手にコントロールし、より自由な生活を送るために、いろんなことを挑戦したり、私が日々思ったことや、気になったこと、考えていることを、日替わりのテーマでお届けしております。
チャットGPTじゃなくて、Googleバードに考えていただきました。この文章ですね。
毎週金曜日は、不動産投資のお話です。
その前に、昨日、コロナワクチンを打ってきました。予防接種。
5回目。もうちょっと何回目かわからないんですけど。
行ったときにね、5回目って聞いたんで、あ、5回目かと思って。
最初のほうは、1回目と2回目はセットね、みたいな感じでやってたんで、よくわからなかったんですけど。
で、過去に、打った後ね、1回、2回ぐらい。1回は確実に熱が出て、仕事を休んだ記憶がある。
で、もう1回ぐらいしんどかったなぁ。だから、4回打ったうちの半分、2回はね、しんどかったなぁ。
で、今回も案の定、昨日打って、今日朝、体がだるいなぁと思って。
まあ、これでかからなかったらいいんですけどね。かからないように予防接種を打ったのに、それがしんどいっていうね。
意味あるっていう。
なんか、畑の作物に農薬まいたら枯れちゃった、みたいなね。
それに近いような感じがあるんですけど。
まあまあ、みんなでね、日本国民、何割ぐらい半分以上打ってるかどうかですけど。
まあ、それでね、まん延が抑えられるっていう、まあ壮大な人体実験みたいなもんなんでね。
まあ、それに参加してみようかなと。まあ、それぐらいのノリでね、予防接種。
まあ、ただの、ただなんでね。
なんか、封書が届いて、それがもうなんか、投げっぱなしになってるのも気持ち悪いし、捨てるのもなぁと思うんで。
あ、じゃあ受けとこうと思って。
さささっと、やってきました。
まあ、3、40分ぐらいで終わったんでね。
まあよかったな。
で、本題ですけど、金曜日は不動産投資のお話をしていきます。
その前にタイトルですね。
なぜ不動産投資はお金を借りたほうがいいのか。
ということで、先週もちょっとオフ会行ったときに、
不動産投資の話を聞かれまして、
やっぱりお金を借りたほうがいいの?って結構聞かれるんですよね。
不動産投資って言うと、大借金を抱えて、何千万借金を抱えて物件を持ってますみたいな。
まあ、10%だったら10年後に回収できるみたいなね。
20年間で回収します。1億円ですけどみたいな。
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なんかおばあちゃんが田んぼを売って、
○○建宅にアパートを建ててもらって、それで回収してますみたいな。
よく聞いたりすると思うんですけど。
やっぱり不動産投資には借金が付きものですけど、
現金がたとえば1千万あるんだったら、借りずにそれ使ったほうがよくない?とか。
マイホームじゃなくて車か。
車なんかじゃあ300万しますよって言って、
ローン金利高いんで、
自腹で現金で払ったほうがいいんじゃない?って言われたりするんですけど。
車はそうですね。
マイホームの場合は住宅ローンが安いので使ったほうがいい。
っていうかその場合にマイホーム自体が割高になる。
ローン自体は悪くないんだけど、システムもいいんだけど、
家自体が3千万の家が買った途端に半分ぐらい?2千万ぐらいになるでしょ。
だからよくないよっていう話。
話が逸れましたが、結論は借りたほうがいいですっていうことですね。
さっき言って1千万持ってますって言って、
私がやってるような物件、100万200万の物件ですけど、
それぐらいだったら1千万持ってたら買えばいいじゃん、現金でって思うんですけど。
なんで金利払って金融機関に。
って思うんですけど、1千万で物件をポンって買いましたって言って、
1千万の現金がなくなります。
1千万の価値があるだろう物件を持つんですけど、
それもやっぱり中古とはいえ、
1千万で買った物件、それすぐ売ったら7、800万ぐらいになりますよね。
ってことは総資産が減るので、
1千万持ちつつ1千万を借りて、それで物件を買う。
もちろんそれをすぐ売ったら700万しか返ってこないので、
金利分損じゃないかって思うんですけど、
不動産投資の場合は、
物件自体の価格が上がるような物件をね、
土地転がし物件転がしみたいな方法もあるんでしょうけど、
家賃収入を得るっていうのが一番の醍醐味。
一番のメリットです。
大家になって物件を買って大家になって貸し出す。
家賃収入を得る。
ここで100万200万の物件が稼いでくれる。
だからタクシーの車みたいなもんですよね。
車自体はもう20万キロ走ってて、
全然車検ギリギリ通るじゃんっていうぐらいですけど、
人を乗せて価値を提供するから運賃がもらえる。
1千円、2千円、1日何万円っていうふうに収益が上がる。
どんないい車に乗ったところでベンツに乗ってますよって言っても、
自分で乗ってる分には浪費になる。
それを誰かに貸して、家賃じゃなくて運賃だったりレンタカーでもそうですけどね。
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そこから収益を得るっていう投資物件っていうところが一番のメリット。
だから投資なので借金をするっていうのは、そこがポイントかなというふうに思います。
元額を上げて1億円借りてね、毎月500万円の家賃が入ってきます。
返済会じゃ250万円ありますよって言っても、
残りの250万円は毎年人の借りたお金で、
人からもらったお金で生活する。
人からもらった家賃で生活する。
人からもらった家賃で返済しながら残りで生活していくっていうのが極論ですね。
そんな良い物件、年間500万円家賃を取れる物件を1億円で買うことができるのかとか、
大規模修繕が起きたらとか、空室が起きたらとか、
そういう細かいリスクはいろいろありますけど、
大枠でいけば借金をして、レバレッジをね。
テコの原理ですよ。100万円、200万円しか持ってない人でも、
1億円借りれば、その家賃だけで生活することができる。
そのときも口頭では伝えたけど、やっぱりうまく伝えるのは難しいなと思って。
なので、利回りって物件価格に対して家賃がどれだけ入るかっていう利回りが、
不動産投資家では当たり前のように計算されています。
普通、アパート、バンションであれば10%ぐらい。
なので、10年で回収できる。
家賃で10年住んでもらったら回収できますよ。
1000万円で、年間100万円の家賃収入が入ってきます。
10年経ったら、物件と同じ価格を家賃で生み出すことができる。10%。
蓄フルの場合は物件価格も安いし、修繕のコストとか。
物件価格がそもそも安いっていうのが一番ですね。
100万円、200万円で転がっている空き家を再生して、
家賃5万円とか4万円とか取れるような物件に仕上げていく。
だから100万円、200万円で修繕しても300万円で収まりましたよって言って、
年間家賃が100万円だったら利回り30%。
なので3年で回収できます。
その代わり、屋根瓦が吹っ飛んだり建物が傾いたり、
そういうリスクもあったり、そもそもそこに人住むの?みたいな。
そういう空室のリスクもあるんですけど、
そういうのをうまく計算というか予測というか、
していきながらやっていくっていうのが蓄フル。
だから蓄フルの方が利回りはやっぱり30%とか40%とか80%とか出す人もいます。
自分で直してっていうDIYの人なんかは、
ただ当然の物件を自分で直してっていうのもありますけど、
そういう方法を自分で手を加えていけばいくほど利回りは高くなっていくし、
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100億のマンションですよ、オクションですよ、
いうのであれば1%でも1億円。
そこのコントロールができれば、その代わり上振れ下振れしたときに、
上振れならいいですけど、下振れしたときにマイナス1億円って言って積んでしまうというような感じになるので、
その辺のリスクですよね。
なので100億のマンションを買って利回りが、
その辺はもう何トンも持ってリスクヘッジしてっているので、
1個がダメになった、全然お客さん付きませんよって言ってもクリアできるという話じゃないかなと。
ということで、不動産投資の今日はちょっと話をしてみました。
借りた方がいいよっていうのは、借りた方がいい理由は今のです。
なのでさっき言った利回りとあとはキャッシュフローですね。
毎月5万円返済しないといけないのに家賃が4万円しか返せないって言うと、
どっかの計算がおかしいことですね。
なので本来5軒持ってて、入居率6割であれば6万円返せるような計算ですけど、
5万円しか返せないってなるとマイナスになる。
本来10万円取れる家賃のところで、
入居率が4割だから半分返さないといけない5万円に足りなくて1万円手出しになる。
それが一時的なものであればいいけど、そこら辺がずっと続いていくと自分の資金がなくなってくるので。
やっぱり手元資金っていうのは大事にしておかないといけないし。
急遽の修繕とかもそうですね。お金を借りる時間がないとか、
いい物件がポンポンと2,300万でポンって出たら、
現金で買わないと勝てないっていう時もあるので、そういうためにも現金を温存しておくっていうのがいいんじゃないかなと思っております。
このポッドキャストのリスナーさんに、
なるほどなって言われる方は何人いらっしゃるかと思うんですけど、たまにはね、
そういう、
公屋とか不動産投資の話もしていってもいいんじゃないかなと思います。
私が今5軒持っておりましたが、今6,7軒目ですね。
今年は6,7軒目を修繕しております。今月中でなんとかなるかな。
ですけど、8投目もちょっと買おうかなと思っております。
6投目、7投目がダルマ1号、2号ということで結構ですね、修繕が必要で。
壁紙のデビューもしました。壁紙クロスを貼り付けるっていうDIY。
ちょっと細かいところのクオリティはさておきやるっていうのが大事ってことで。
この辺もちょっと沼に落ちないようにやっていきたいなと思っておりますんで。
見守っていただければと思います。
8投目は、またやっぱり造船のとこですね。
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ちょっとね、いい話が、怪しいですけどね、いい話が来たので、ちょっとやってみようかなと思っております。
詐欺だったらそれも含めてここで話ができればと思います。
造船の城下町のところで外国人労働者さんを住まわせたい会社さんが、
不動産屋さんに4,5人住める物件はないのかということで不動産屋さんが空き家を探し、
それを投資してくれる人を探し、こちらに連絡が来たということで。
そんな流れになっておりますが。
今それで1,2件やっております。2件ね。
それで今ずっと外国人さん住んでおりますが、中はどんな状況かわかりませんが。
でも1件目の外国人さんは町一番のちゃんとした人っていうね。
あれはいいぞ。あの青年はいいぞって言ってね。
すごい人気というかプロパンガス屋さんからの評価もめちゃめちゃ高いので。
たまに物件の前通りますけどね。ちゃんと生活してるなと思って。
公屋になると住んでもらうと中身が見れないんでね。
直した時とか入居前空室の状態は見てるんですけど、今どういう状態なのかな。
めっちゃかめっちゃかだとか。
知り合いの公屋さんのところなんか、夜逃げをされたところは本当にもう、
まだ今から建てる部屋の中がもうむき出し。
本当もう床も見えちゃってるぐらいのスケスケのボロボロになってて。
もう基礎工事の段階の状態。
畳もなければ床の板しかないみたいな。板の間から足が落ちるぞ。
そんなのもあったりするので。ちょっとドキドキしながらね、やっておりますが。
なので8件目もね、もし買って進めていくのであればまた報告していきたいなと思いますし、
6件目7件目できたらね、その状況もお話ししていきたいなと思います。
ということで今日は、というか今週も全部お聞きいただけた方、感謝です。
ということで今週一週間お疲れ様でした。
ではまた次回、来週お会いしましょう。
