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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は築古高利回りと新築低利回り、どちらが儲かると題しまして、よくある地方の
高利回りだけど築古の物件と、都心の低利回りだけど新築の物件、どちらが儲かるんですかというね、
昔からそして今もよく比較されて、話題に昇るところなんですけど、こちらについて今日お話ししていきたいと思います。
で、これは3つの視点で考える必要があると思ってまして、まず保有中のインカムゲインですね。
で、次に売却した時のキャピタルゲイン。で、最後3つ目が最終的にそのインカムとキャピタルを合算した金額ですね。
この3つの視点で考える必要があると思ってまして、それで最終的にどっちが儲かるのかって考えていく必要があると思います。
で、今回その比較するにあたりまして、分かりやすい事例というかね、ケースを2つ今からお話ししていきますので、
今回比較対象としてどちらも物件価格は1億円の物件を想定しています。
何が違うかというと、築古の方は利回りが10%ですので1億円の10%なので年間家賃収入が1000万ですね。
それに対して都心の新築の方は利回り5%つまり500万円ですね、家賃収入が年間。
この2つを想定しています。で、いずれもフルローンで借りて、借りる期間35年の金利2%。
これね、現実にできるかどうかとは置いとくとして、分かりやすいのでちょっと比較するために、
今2つのケースを出しているというところなので、まず金額と家賃年収ですね。
利回りが5%と10%というところを大きく比較していければと思います。
これ実際にシミュレーションしていくと、まず先に築フルの方を見ていくと、
利回り10%の築フルの方だと、この条件で借り入れして満室で稼働させていくと、
大体年間で家賃収入というか手残りが350万ぐらいになるんですよね。
1億円の物件、利回り10%の築フルのものをしっかり稼働させていけば、この条件で借りたとき手残りが350万ぐらい残るんですね。
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結構残りますよね。
それに対して都心の利回り5%の物件だとどうなるかというと、
これが年間の手残りがなんと27万5千円程度、ほぼゼロですね。
少し大挙とかが重なってしまったりすると、これもうマイナスに入るかもしれないという感じですね。
トントンかギリギリトントンかなぐらいですね。
ですので同じ1億円の物件で、利回りの地方の方だと年間で350万。
一方で都心の新築のものだと利回りが5%とか低いと、年間手取り30万とか倍によってはトントンでゼロ円といった感じになりますので、
インカムゲインの視点で見たときはもう地方利回りの圧勝なんですよね。
もう価値用がないってやつですね、新築の方は。
ただこれが売却ですね、なったときどうなるのかっていうのがすごく大事でして、
例えばこの10年間いずれも保有して10年後に売却するとします。
同じ借り入金額、同じ金利で借りてますので、10年後の残債はどちらも一緒です。
具体的には約7800万円ですね、どちらも。
そうなったときにいくらで売れるかによって大きく変わってきます。
地方の築古利回り物件、買ったときは利回り10%でしたけど、
この10年間で土地値が下がり続けて、建物の劣化も進んでしまって、
利回りを15%にしないと売れないと、そういったことも全然起こり得ると思います。
エリアによるんですけどね、下落エリアとかだとこのぐらいの価格の下落が起きますので、
そうなると、家賃に年間1,000万円は寄付できてたけど、
それを利回り15%で売るとどうなるかというと、約6666万円なんですよね。
約6600万円とすると、残債が7800万円残っているのに対して、
6600万円でしか売れないので、これ完全に赤字なんですよね、1200万の赤字。
実際はこれに処刑費とかかかってくるので、もう少し赤字が膨らむんですよね。
6600万円でしか売れないのに、7800万円の残債が残っているので、1200万円の赤字が承知してしまうと。
一方で都心の新築の方はどうかというと、この10年経っても価値が下がらないと。
買ったときと同じ値段で売れたとすると、買ったときが利回り5%で買って、
10年後に利回り5%で売れるというのは全然あると思うので、
そうなるとどうなるかというと、当然1億円で売れると。
ところが、それに対して残債は7800万円なので、1億-7800万で2200万円残るんですよね。
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つまり、キャピタルで見たときは、地方小売回りだとマイナス1200万円。
一方で都心の新築だとプラス2200万円なので、
これが都心の圧勝というふうになります。
そうなると最終的に何が分けてくるかというと、
インカムとキャピタルを合計した金額ということになりますね。
ちょっと整理しておくと、
まず、地方小売回りの場合は年間約350万円なので、
×10年で3500万の家賃収入を得たとします。
で、都心の新築の定利回り物件は、ほぼトントンなるので0円で考えちゃいます。
0円×10年なので0円です。
インカム、デルが入ってくる収入は0円だったとします、10年間でね。
一方でキャピタルはどうなるかというと、
地方の小売回りの方はマイナス1200万円。
都心の新築の定利回りは売却したとき2200万のキャピタルが出たと。
さて、それをそれぞれ合計するとどうなるかというと、
これがまた面白くて、
地方小売回りの方はインカム3500、キャピタルマイナス1200なので、
トータルで2300万のプラス。
一方で、都心の新築の定利回りはインカムは0円だけど、
キャピタルが2200万なのでトータルで2200。
あれって、そうなんですね。
地方の小売回り、最終的に2300万。
都心の新築定利回り、最終的に2200万でほぼ大差がなくなってしまったということなので、
必ずしも毎回こういう結果になるとは限りません。
地方の小売回りでも売却の時にもう少し高く売れるケースもあれば、
新築の定利回りでもちょっと場所間違えちゃうとそんなに高く売れなくなってしまうケースもあるし、
また逆も然りなので、必ずしもこうなるわけじゃないんですけど、
ただ、どちらが儲かるかって言われると、
そんなに変わらない時もあるということが一つ言えるかなと。
あとはその売却のタイミングとか、今後の下落もしくは上昇の影響がとても大きく受けるかなと。
特にキャピタルは。
ですので、この築古小売回りと新築定利回りどちらが儲かるかっていう議論は、
これはもうあれなんですよね。
もう未来5年後10年後にならないとわからないっていうのが結論になりますね。
冒頭でもお伝えした通り、
インカムゲイン、キャピタルゲイン、そしてその合計。
この3つの軸で考える必要があって、
今見えているのってインカムゲインだけなんですよね。
見えやすいのっていうのはね。
これ比較的見やすいんですね。
今いくらぐらい家賃が入ってくるかと。
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それが2年後3年後っていう風に上振れるのか下振れるのかってありますけど、
今の基準で見えているのである程度は見えると。
ただ売却っていうのは本当にその時の相場によって大きく変わってきますので、
なかなか難しいかなってことですので、
どちらが儲かるかと言われると予想はね、はっきり言って難しいと。
そしてその売却が5年後10年後10年後という風に先になればなるほど予測が難しくなりますね。
結局未来を予測する力がないとどちらが儲かるか、
特にキャピタルの部分はね、見えてこない部分ですので。
というのが結論になってきます。
個人的にはそうですね、
どこにお住まいなのかとか、
最終的にどのくらいの規模まで拡大したいのかとか、
目標のキャッシュフローとか、
そういったものによって正解っていうのが人によって180と変わってくるところなのでね。
ただ一つ言えるのは、どちらもちゃんと相場より安く買って、
しっかり運営する力があれば別に大火傷することはないなっていうのがね、
私の感想としてありますね。
地方なら地方の達人になれば生き残れますし、
都心の定理周りなら定理周りで、
やっぱりそれでちゃんと利益を出せる買い方ができていれば残れますのでね。
逆にどちらも中途半端な技術とか、
知識しかないと地方でやっても都心でやってもダメかなってことですのでね。
本質的には自分次第かなってところがとても大きいかなと感じています。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
