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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や手法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日は不動産投資は表面利回りと実質利回り、どっちを見ればいい?と題しまして、
表面利回りと実質利回りに関するお話をしていきたいと思います。 さて、不動産投資を始めると必ず
耳にする言葉の一つが利回りですよね。 家賃収入に対して
物件価格いくらで購入したかで、利回り何パーセントみたいなのが出てきますけど、 この利回り
すごく不動産投資をやっていくのを目安として重要なので、 切っても切れない関係にあるんですよね、不動産投資と。
ただその利回りもなかなか奥が深くて、 表面利回りというものと実質利回りというものの2つに分けることができますと。
これどっちが大事なのですかってよく言われますし、 そもそもこの2つしっかり区別できていない方もいるかもしれないので、
まずは表面利回りと実質利回りの説明について前半お話しして、 後半結局どっちが大事なのかというところから見ていきたいと思います。
まず表面利回り、別名グロスなんて言い方しますよね、グロス利回り。 これはすごくわかりやすいですね。表面、表向きの利回りなので、
シンプルに年間家賃収入に対して、物件の取得価格で割って出すものが 表面利回り、グロスと考えてください。
今回ちょっとわかりやすいように、年間家賃収入1000万で、 取得価格1億円の物件を例にしてみていきます。
これ簡単ですね。 1000万割1億で0.1、小数の0.1っていうのは100かけると、パーセンテージに直すと10%
利回り10%ということなので、これすごく簡単に出ますね。 家賃収入1000万の物件を1億円で購入したら、表面利回りは10%
よく利回り10%みたいな言うとき、だいたいこの計算式でやっている方が大半です。
さて、これ自体は全然間違いじゃないです。 合ってますし、ぜひ活用していってほしい数字なんですけど、
もう一つのこの実質利回りというものも非常に重要なので、見ていくとしましょう。 この実質利回りというのはどういったものか、計算式言ってもちょっとだけだとイメージ伝わらないと思いますので、
これ要するに、家賃収入から不動産物件を買って家賃入ってきますけど、実際にはいろいろ処刑費がかかってくるわけですよね。
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管理手数料とか、固定資産税とか修繕費とか、部屋を埋めるためのADとか広告料とかですね。
そういった処刑費ですよね。費用を全部引いた純粋な残っている金額ですね。 これが基準になると。
それを何で割るかといった時に、物件価格だけじゃなくて、物件を取得する時にかかったコストも含めた数で割ると。
例えば物件を買う時に先ほどの1億円の物件だったら、実際は仲介手数料がかかったりとか、
融資引いて買う人がほとんどだと思いますので、融資の手数料とか、司法書士とかに払う費用とか、
あとは不動産取得税とかっていうのもきますので、大体8%ぐらいと言われてますので、
そういった購入時のコストも足して、それで出した金額が実質利回りですね。
ですので、例えば先ほどの例だと、年間で家賃収入が1,000万入ってくると、でも実際には
年間のコストが100万円かかったとしたら、1,000万-100万で900万ですね、実質の純粋に残るのは。
で、それを物件価格と購入時のコスト、足したもの、1億円の8%800万なので、1億足す800万の1億800万で割る。
つまり900万割る1億800万で割った金額、それが実質利回りになるという感じですね。
これが実質利回りのネットと呼ばれるものの計算式になってきます。
これなんですけど、両方まず大事なんですけど、まずざっくりね、表面利回りと実質利回りの話しまして、どちらも大事なんですけど、
そうですね、まず入口ではもう私は表面利回りをまず見ますよね。まずざっと見て、その上でまず興味を持つかとか、物件使用請求するかとか、そういったところの判断基準にしていき、
で、次のステップですよね。実際にちょっとこう買ってもいいかなとか、買うべきかなだった時ぐらいのタイミングで、
まだ買い付け入れてないですよね。入れるタイミングでちょっと実質利回りも計算しとこうということでね、より細かい精査に入る形ですね。
で、表面利回りから実質利回りが大幅に乖離するってことはまずないんですよね。
例えば、表面利回りが10%で実質利回りが5%にしかならなかったとか、そういうことはないんですよ。
表面利回りが10%だったけど、実質利回りを計算してみたら9%とか8.5%とか8%ぐらいのってことはよくあることなので、
結構例えば8%と9%と変わってくるので、そこら辺ね、実際のところどのぐらい残るのかなっていうのをしっかり見越す意味で、
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実質利回りはこの、そうですね、物件を精査するタイミングで必要になってくる数字っていう風に考えたらいいかなと思いますね。
表面利回りっていうのは入り口ですね。物件をまず興味を持つか、持つための入り口の段階の数字を目安としたら、
実質利回りっていうのは興味を持った物件を本当に買うのかどうか、買い付けを入れるのかどうかっていう精査するタイミングで使う数字っていう風に入れとけばいいかなと思います。
で、これ実質利回りの例でちょっと一個突っ込んだ話もしておきたいんですけど、
そうですね、結構変わるっていうのをちょっとお話ししておきたいので、
そうですね、例えば物件にもよるんですけどね、マンションなのかアパートなのかとか蓄電数にもよって色々変わってくるんですけど、
だいたい例えば、不動産の年間処刑費を15%、平均的な感じで15%で設定した場合と、
ちょっと色々コストを抑えられて管理点数料を安くできたとか、他の色々の月々のランニングコストを安くできたとか、
あとは物件の建物の規模が小さいので固定資産税が小さかったとかね、で、10%で収まった場合のちょっと2つの例を見ていきたいと思います。
で、いずれも物件価格は1億円、年間余地は1000万円、で、表面の利回りは10%の物件で、
において月々の年間処刑費ですね、15%の場合10%の場合を見ていきます。
で、これを見ていきますと、ちょっと待ってくださいね、一応。
例えば、年間家賃収入1000万円に対して処刑費が15%かかるとすると、1000万×15%なので75万円になりますね。
つまり1000万-75万で、純粋に残っているのは925万円ですね。
これを1億円と購入時にかかったコスト800万円として1億800万で割ると925万割る1億800万というところで8.56%という数字が出るわけですね。
それに対して月々の処刑費とか管理手数費を少し安く抑えられたとか、諸々の処刑費を少し安く抑えられて10%に抑えられたとします。
そうすると、年間家賃収入が1000万円に対して…
あれ、ちょっと待ってくださいね。
これは…
あっ、すいません、私が計算間違えてましたね。ちょっとやり直しますね。申し訳お恥ずかしい。
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えーとですね、これは失礼しました。
処刑費が15%ということは家賃1000万円に対して15%ということは150万円ですね。
ですので1000万-150で150万円残っていると。
それを1億800万で割ると計算式としては850割る1億800万なので7.87%ですね。
7.87%になると。
それに対して処刑費が10%の場合だと年間100万円かかるとすると1000万円-100万円で900万円残るわけですね。
それを同じ1億800万で割ると8.33%。
あっ、大丈夫ですね、これだ。
そういうことで、同じ利回りの物件を買ったとしても年間でかかるランニングコストとか処刑費ですね。
が15%の場合と10%の場合でこの実質の利回りが変わってくると。
例えばコストがね、処刑費が結構かかる15%でシミュレーションすると実質利回りは7.87%で8%を切ってしまうと。
一方で処刑費を結構抑えられた10%でシミュレーションすると実質利回りは8.33%で8%を超えてくると。
その差およそ約0.46%なので5%弱。
0.5%弱ですね。
ですので結構バカにできないんですよね、この実質利回りまでちゃんと計算すると。
あれあんまり残らないなーって物件もあれば、お、意外に残るなーと。
実質利回りで見ると悪くないなーってところも出てきますのでね。
購入の時はもちろんなんですけども、もしすでに物件を持っている方、特に複数と思っている方なんかだと一度自分の物件シミュレーションするととても面白いですね。
表面利回りに対して実質利回り、あれこの物件あんま残ってないなーって時もありますし、一方で表面に対してはないけど運営コストかかってないので結構残ってるなーって時もあったりしますので。
私の物件なんかでも管理手数料が5%の物件もあれば、あまり大きな声で言えないんですけど2%でやってもらってる物件とかもあったりとか。
あとエレベーターがある物件もあればない物件もあったりとか。
土地とか建物が大きいと肯定持参税も大きくなるんですけど、一方で建物が小さい割に家賃取れてる物件とかだと肯定持参税めちゃくちゃ安くなったりしますので、
そこらへん全体で見た時に結構実質利回りって変わってきますので、ぜひ計算してほしいなってところです。
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話戻しますと、今回は不動産投資は表面利回りと実質利回りどっちを見ればいいというお話でした。
表面利回り別名クロス、実質利回りネットというところで、前半ではこの表面利回りと実質利回りについてのまずそもそも基本的な部分ですねお話ししました。
表面利回りは簡単です。普通に年間家賃収入を物件の価格で割ればいいと。よくよく一般的に皆さんがやっている利回りと呼ばれているものがこちらです。
実質利回りはそこから少し突っ込んで、家賃からまず諸々のかかる処刑費、コストを引くと。
さらにそれを割る時に物件価格だけじゃなくて、物件価格にそれを取得する時にかかったコストも紙した金額で割ると。
それが実質利回りであると。これが前半お話ししました。
後半では実際に1億円の物件で年間家賃収入1000万円、表面利回り10%の物件を例にして、年間処刑費が15%の場合と10%の場合の2つのシミュレーションにおいての実質利回りを出しました。
途中でちょっと計算式間違えてしまったのでやり直してますがご容赦ください。
15%の場合は実質利回り7.87%になりました。処刑費が10%のシミュレーションだと実質利回りが8.33%になりましたので、
およそ0.46%の差が出ているので、バカにできないかなというところです。
入り口、物件を購入したいと思う入り口の段階だと、まず表面利回りを見ていくと。
少し突っ込んで購入しようかという検討段階になった段階では、実質利回りまで計算しておくとより良いと。
すでに物件落ちの方なんかの場合も、自分の持っている物件の表面利回りと実質利回りを正しく把握しておく。
これもすごく今後の運営を良くしていく上で大事ですね。
特に物件持っている人の場合、金利が絡んでくるので年間コストの部分には支払金利も含める必要がありますので、
当然今金利がすごく上がっている状態なので、それによって年間コストってガラッと変わってきますので、
今まで実質利回りで結構良かったものが金利が上がったせいでガクッと下がるってことも今後出てくる可能性ありますので、
この辺りすごく意識した数字で出していくのが大事かなと。
そうですね、実質利回り、年間コスト創生、金利ですね。支払金利のところは絶対に意識しておいておく方が良いところになってきます。
はい、それでは今回の音声はここまでにしておきましょう。
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
