物件の築年数・規模で変わる必要現金
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や手法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日は不動産投資で現金はいくら残しておくべきと題しまして、
不動産賃貸協、不動産投資をやっていく中で、手元の現金はどのくらい常に持っておけばいいのか、最低ラインとしてというのをテーマにしてお話ししていきます。
これは本当に人によってバラバラでしょうし、もっと言ってしまえば持っている物件の種類とか、
特に新築であったり中古であったり築古であったりなどによって大きく変わってくると思うので、なかなか難しいところではあるんですけど、
私の経験と、一般的な考え方及び私の経験をミックスさせた形で話していければと思います。
まず大前提として、例えば新築と築古だったら、新築の方が手元の現金で少なくていいと思うんですよね。
なぜかというと大規模修繕とか修繕が当面かからないので、突発的に出ていくお金が少ないので、
そういった意味では手元現金が多少少なくても大丈夫な反面、中古とか築古の場合はとにかく常に現金が流出してお金がかかりますので、
それを踏まえるとお金、自己資金というか現金は持っておいた方がいいと言えますし、
あともっと言ってしまえば物件の規模ですよね。
例えば5億円のマンションと1棟マンションと5000万のアパートであったら、何かあった時にかかってくる修繕費用も桁が違うだけかかってくる費用も桁が変わってきますので、
自己資本比率を使った現金の目安
当然大きい物件を持っている人ほどたくさん現金を持っておいた方がいいわけですし、小さい物件であれば少ない現金であっても対応できる可能性があるといった具合で、かなりこれは難しいところではあるんですよね。
そんな中で万人の方といったら何なんですけど、全体の方ですね、いろんな手法をやられている方、いろんなエリアでやられている方いらっしゃると思うんですけど、
万人に当てはまるような話、一つの目安として言えるのが自己資本比率を基準にして考えるといいんじゃないかなというところですね。
この自己資本比率というのは元々は不動産投資というよりも会社の決算書を読む時に必要な数字なんですけど、
簡単に言ってしまうと、自分の会社の総資産のうちに純資産が占める割合、これが自己資本比率ですね。
例えばその総資産が1億円、そのうち純粋な純資産が1000万円だとしたら、1000万割1億で0.1、つまり10%ですよね、自己資本比率が10%。
同じく総資産1億円で純資産が3000万円だったら3000万割1億で自己資本比率30%といった形で、すぐに出すことができる数字なんですね、自己資本比率って。
これ別に法人化していなくても出すことができますので、個人の方でも全体ですね、自分の持っている全ての資産ですね、総資産に対して純粋な資産ですね、
純資産の部分がいくらあるのかっていうのを当てはめるだけなのですぐ出せますので、ちょっとやってみてほしいところなんですよね。これを不動産投資の考えにも当てはめていくのがいいのかなってところでして、
物件規模の10％という簡易基準
正解というか結論から言ってしまうと、だいたい不動産賃貸業って自己資本比率が10%から30%ぐらいを目安にするといいんじゃないかなっていうデータがありますので、それ踏まえますと、
かなりタイトに見ても10%、最低ラインとして10%あれば何かあったときでも対応できるんじゃないかなってところが一つの目安ですね。例えば1億円のそこそこ大きい一棟マンション買ったとして、そのときにきっちりね、純資産必ずしも現金、正確に言うと純資産って返済義務のない自己資本なのでね、
現金イコール純資産って考え方はできないんですけどね、借り入れしてきた現金って純資産ではないわけなので、ただちょっとわかりやすいように、例えば1億円の物件があったときに1000万の現金があれば何かあったとき突発的なことがあっても対応できるんじゃないかとかね、そういった考え方を当てはめていけばいいのかなってところですね。
5億円のね、結構大きい規模でやられている方でも5億円の10%の5000万ですね、5000万くらいあれば何かあったときでもある程度は対応できるんじゃないかなと。
一方で当然扱う物件の規模が小さい場合っていうのは、この自己資本比率といったらなんですけど、現金ですよね、何かあったときに対応するための現金が少なくてもOKで、例えば300万円くらいの蓄古子建てなんかの場合だと、これ難しいんですけど一応ね、10%だと30万で30万くらいあったらいいんじゃないかなってところなんですけどね。
実際は屋根に穴が開いたりとか、中がボロボロになってしまったとかだと30万円なんかじゃ直せないと思うんですけど、その場合はね、10%20%30%60万90万100万とか必要になるケースもあるかもしれないんですけど、一応ここでお話している不動産投資で現金はいくら残しておくべきかって考えたときの簡易的な考え方としては、物件規模の大体10%くらい手元現金があれば、
とりあえずなんとかなるんじゃないかなっていうところが一つ私の出している目安になってきますね。その根拠としては会社の自己資本比率という考え方をもとにしていて、これは会社の総資産のうち純資産の占める割合、
純資産、正確に言うと偏在義務のない自己資本になるんですけど、対借対消費用BSの資産不在資本の資本の部分になってくるんですけど、この辺りは検索していただいたりとか、母規の3級の基礎の基礎のレベルぐらいなので、10分もあれば理解できるところなので、ここはもし何言ってるのかわからない方がいらっしゃったら悪いことは言わないので、
これは本当に抑えといたほうがいいところなので、資産不在資本、対借対消費用BSといった言葉ですね、これだけは最低限抑えた上で、ちょっとわかった上で話し進めていきたいんですけど、その上でこの自己資本比率をベースにした考え方をもとにして、
不動産同士で現金はいくら残しておくべきかと言われたら、総資産の10%ぐらい、物件規模の10%を目安にするのがいいんじゃないかなというところですね。必ずしも自己資本、純資産は何回も言いますけど偏在義務のない自己資本なので、必ずしも純資産イコール現金ではないんですけどね、現金って借りてきたら現金は用意できちゃうわけですけど、
これは偏在義務があるわけなのでね、本当の意味での自己資本、純資産にはならないわけですので、その辺りは注意が必要なんですけど、ちょっとそこまで言ってるとね、ぐちゃぐちゃになって難しくなってきてしまうので、簡易的に不動産同士で現金はいくら残しておくべきか、だいたい物件の規模の10%ぐらいの現金があれば大丈夫かなと思います。
現金を厚くして安全経営へ
私自身も、結構これ攻めてる時期、バンバン買って増やして急拡大してる時っていうのは、この現金の割合ですよね、すごく少なくて、本当に攻めてる時って物件規模の3%切っちゃってるような時もあって、今だから言えるんですけど、かなりそういう時って怖いんですよね、なんかあった時ちょっとやばいなっていうのが常にあるので。
今、自分の中では不動産同士、自分の中では第二ステージに入れたと思ってますので、そう思えたきっかけとしては売却とかをちょっと絡めてきて、自己資本を厚くしてきたおかげで、手元現金も増えて安全な状態になってきてると、常に余裕がある状態っていうところですので、
やっぱりそうですね、現金がたくさんあるってことは結果として、自己資本比率も上がってきて、安全経営になってきますので、この辺りは意識してもいいかなってところです。
はい、ちょっと不動産同士で現金はいくら残しておくべきかを今日お話ししてて、もう1回まとめておきますね、2回ぐらいまとめてるんですけど、最後もう1度まとめておくと、だいたい持っている物件規模の10%くらいの現金があれば全然安心かなってところです。
そのベースになっている考え方は、会社の決算書の指標の1つの自己資本比率、会社の総資産に占める自己資本の準資産の割合、これをベースにして考えているってところが1つ当てはまります。
それプラス、実際自分も経験していて10%くらいっていうのがあればなんとかなるかなっていう経験ベースのところをミックスさせた上での数値になってますので、参考にしていただけたらと思います。
では、いつもいいね押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。