温泉旅行と夏の思い出
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家が、ワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は8月20日の木曜日ですね。
いやー、山の方は涼しいですね。
今日は、僕、バーニングをやった長女ちゃん、来年から小学校1年生になるんですけどね、2人で温泉旅行に来ております。
毎年恒例なんですけどね、この8月半ばウォンが済んだ頃に、和歌山県の川井温泉っていうところにやってきてまして、そこそこの家族、みんなで何家族ぐらい、8家族ぐらいいてるのかな。
不動産業をやってる皆さんですね。
もともとは先輩からのお誘いで、多分参加したのが8年、10年、僕がやり始めて10年、11年目とかなんでね、最初の2、3年目の頃にお誘いいただいてから、ほぼ毎年かな、来てるんですけど、
緑屋っていうね、温泉旅館なんですよ。
横に川が流れてるんで、お風呂場を突っ切っていけば露天風呂があり、そこからも川に入っていけるっていう、湯浴びっていう、着物みたいな、渾浴の露天風呂みたいな形になるんで、そこ来ていけばいけるんですけど、
別にお風呂突っ切らなくても食堂の横から通っていけば、普通に水着で部屋チェックインして着替えて、水着でそのまま遊びに行って、
温度に川の横に温泉あるんで、そこで温まりながら、冷えてきたーって言ったらそこで温まって、あー気持ちいいーってまた続き遊んで、
いかだみたいなんでね、上まで引っ張っていって、そこから丘陵みたいで流れていったりとか、
僕、過去にね、自分の勉強会っていうかセミナーやった時にも、とにかく目立っていけという話をよくしたりもするんですけど、
ロープがね、垂れててね、そこを登っていってね、自分の特技を見せつけて、
どうすか、僕こんなんできますよ、言いながら周りがやばいやばいやばいって逆に引いてる画像なんかを使ったこともあるんですけど、
それがまさにここのね、かわいい温泉なんですけどね、ずっとね、あのうちの長男くん連れて行ってたんですけど、
いかんせん、彼忙しいんでね、もう夏になったらいろんなこの行事が立て込んでくるっていうね、
今年はあれですよ、昨日は普通に1日空いてたんですけど、
今日は確か夏季講習塾の、なんかそれが入ってるから言って、
あと単純に富士山登山とかいろんな行事をしてたら、
もう今読書感想文やらなあかんとか自由研究もまだ手をつけてないとか、
もうそんなんでも宿題やっときなさい、言われてね、
もう夏ぐらいなあ、いいのになあとか思いながら、
去年とかもまあまあそうですね、英語の塾みたいなの、
まつりイベントみたいなのがあって、それがかぶっててなかなか行けなかったりとかやったんですけどね、
なので今フリーで一番自由奔放な長女ちゃん連れてきてね、
もうキャッキャー遊んでますね、
川遊びやった、ラーメン食べてイエーイ、
夜もお姉ちゃん達にいっぱい遊んでもらって楽しかった、
10時とかにね、お部屋戻ってきて、
もうみんなでワイワイこうやってたんですけど、
近所のまたね、民泊やられている知り合いがいてあって、
だからもう巣どまりみたいな朝ごはんだけつけてて、
夜はもうそこに行ってみんなでバーベキューするみたいな、
そんなのやってたんですけども、
10時ぐらいに帰ってきてももうテンション高くね、
いつもやったらもう9時には市場に寝てるんですけど、
もう布団ゴロゴロゴロゴロって楽しかったー言ってましたから、
彼女がもう楽しい顔してくれるのが一番の幸せ、
ところでして、今日も1日チェックアウトしたら、
熊野神社で家族安泰の祈願をしてから、
もう一回川遊びに行ったのかなーなんて思っております、
皆さんも良い夏休みをお過ごしください、
あ、閉めそうになってしまった、これからですよ、
はい、ということで本日の本題は、
僕たち不動産投資家は金利上昇に耐えられるのか、
深いテーマですよ、答えなんてあるようでないですけどね、
ただこれ向き合うっていうことすごい大事ですから、
これについて触れていこうかなと思っております、
金利上がってくれるなよ、
お知らせ：勉強会とイベント告知
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください、
9月の19日土曜日ですね、
はい、元気が出る応援会の運営メンバーでもいらっしゃいます、
ヤマニコさんとおにひさんにお話をいただきます、
失敗から学ぶ勉強会、俺みたいになるな、
はい、このテーマでですね、
ご自身がこう経験してこられたいろいろ失敗談を
触れていただくことによってですね、
皆さんがもうその道をあえて通る必要ないよというような、
先のね、転がっている石を取り除いてくれるようなその勉強会、
だけ言うたらあまりにも生優しいなあと思うんですよ、
それこそ物件購入の時とかその融資をつける時だったりとか、
いろんな考え方があるので、
この場面この場合やったら皆さんやったらどう考えます?っていう、
僕も含めてね、
三者三様のいろんな考え方をディスカッションする時間も
設けていきたいと思ってますし、
こういうトラブル直面したら皆さんやったらどう対応していきます?
みたいな双方向のね、やり取りをしていけたらいいなと思いますし、
質疑応答の時間も充実させていただきたいなと考えてますので、
現地のみの勉強会になります、
いろいろね、多分パーソナルな部分というか、
内々の事情のお話とかも飛び出してくると思うので、
この辺り深掘りできるように、
現地のみの開催となっておりますので、
是非ともよろしくお願い致します。
新大阪の会場を確保しております。
そしてそしてね、
10月17日の土曜日、
やっと孔子のイヌイさんと打ち合わせができまして、
こちらもですね、
ちょっともう立て続けで恐縮なんですけど、
現地のみの開催とさせていただきたいなと思ってます。
土地から新築アパートの建築ということで、
本当にもう10年来ね、
これをずっとされているので、
今新築のRCとかも取り組まれているんですけど、
参加者の皆さんがこれからの方が多いよというところで、
あればやっぱり木造新築のお話とかをメインにしながら、
どういう風な変遷で、
長くやってこられたからこそ分かっていった、
この変化、
そして今後どう動いていくのかということであったりとか、
苦労したお話とか、
これが逆にうまくいったよっていうようなお話とかも、
織り混ぜていただきながら、
本当に新築のお話って、
今まさに取り組んでいるお話とかもしていただこうと思っているので、
生の情報なかなかセンシティブなところが多いので、
それこそ現地のみにしていただけた方がありがたいなということで、
逆に来られるとすごい深いお話も聞けると思いますので、
ぜひともお越しいただけたらと思っております。
僕自身も聞くのがめちゃめちゃ楽しみです。
イヌイさんのご講義ですね、
10月17日土曜日、新大阪の会場。
同じ会場ですね、9月と。
よろしくお願いいたします。
不動産投資と金利上昇の現実
はい、では本題の方行っていきましょう。
9月にまた上がりますね、金利がね。
ええでしょう。
いつまで引っ張るんや。地面詩のね。
心からの猛威でしょう。
Xとかでもさ、金利っていうワードを入れれば、
インプレッション伸びるよみたいな話すらも出てます。
で、やっぱ昨日みんなでご飯食べながらもね、
来年こん中で何人が生き残ってんじゃろ。
いやいや冗談をしてくださいよみたいな。
そんな話もするし、
いや私もきついですよみたいな先輩はあるんですよ。
いやあなたがもう沈むんやったら、みんな沈んでるから。
泥舟ばっかですみんなね。
高い金利でね、もうね。
調達金。僕だってもう平均3%優に超えてますからね。
これがどんどん上がっていったら、
やり回り自体が勝手に上がるわけではないですからね。
マジでこんだけ金利上がったら不動産追い込んじゃうっていう、
言いたくもなるわなっていうね、話なんですけど。
まあまずはその推測のお話をちょっとね、
整理をして解像度を上げていきたいなと思うんですけども。
まあ事実の整理ですよね。
今政策金利は1%と言われていると。
これってまあ2024年の3月にマイナス金利が解除されたっていう、
そこから段階的に上がってきたっていう話なんですよね。
もともとがありえないですよね。
もう朝廷金利時代でマイナス金利ってどういうこと?
お金貸してたら減っていくの?みたいな。
これがまあ段々段階的に上がってきたと。
で直近やったら2025年の12月に0.75%上がったよね。
で今年の6月15日、16日の日銀の会合で0.75%から、
政策金利は1%に上がったよって。
これがもう1995年以来で31年ぶりの高水準。
高水準はいい時に使ってほしいわ。
1995年か、山半信淡路大震災の年ですよ。
それ以来ぶりのこの金利上昇率っていうところですよ。
で7月30、31日のこの会合で、
政策金利また上がるかな?言われたんですけど、
一旦1%の素早くになったと。
ただその9人いるね、日銀の政策委員のうちの高田さんという審議委員さんだけが、
1人1.25%に上げるべきだ。
1%じゃ甘い1.25%上げるんだ!
言われたんですけど反対多数で否決されていると。
ただこの9人中でも1人。
もうね、もっと上げろって声がすでに上がっているっていうことなんですよ。
なんでこんなに上がってきているのかっていうと、
円安。
7月末で1ドル160円を超えるという場面があって、
結局日米の通貨当局が強調して円外の買入をしていると。
円が安いと輸入の物価が上がる。
物価が上がると日銀は金利を上げる方向に動かざるを得ない。
こういう連鎖が続いているということなんですよね。
結局ですよ。
上田総裁が言っていますと。
7月31日の会見で言っていることが、
2%の物価安定目標を超えて、
金利がさらに上振れするリスクがある。
金融緩和が緩和的すぎると判断すれば、
利上げのペースを早めることもあり得る。
だいぶ踏み込んだ言い方をしているんですよね。
長期金利もどんどん水準上がっていて、
8月18日時点で10年もの国債の利回りが1時2.945%をつけた。
これが1996年の9月以来30年ぶりの高さなんです。
いろいろ数字を言ってきましたけど、
とにかく今上がっているよと。
円安の歯止めをかけるために金利が上がっているよ。
ということだけ理解しておいてください。
長期の固定金利、10年固定とか言われているのは絶対選びたいけど、
銀行さんも固定なかなか出してこなくなりましたからね。
で、数字だけ並べられてもっていうところじゃないですか。
ここから先を予測していきたい。
あと僕たちが今できること、どういう対策を取っていくべきかということをちゃんとお話しますんで。
まず3つ。今後何が起きるのかっていうことをちょっと考えたい。
金利上昇がもたらす3つの影響
1つ目、単純に返済が増えます。
まあまあ当たり前ですよね。
金利が上がるということは僕たち不動産事業家は、
融資を受けて物件購入しているところですから、
方が多いですよね。物件をたくさん買っている方。
現金のみで行かれているという方は別として。
融資を受けている方は返済が増えます。
アパートのローンの変動金利は、
今年の5月時点で2.2から2.7%前後まで上がっている。
それ以前は1.5%前後で借りられていたことを考えると、
もうすでに1%以上上がっているっていうことなんです。
具体的にじゃあ借り入れが8000万円。
で、残りの返済が20年。
金利が1.5%から3%に上がると仮定すると、
総返済額はおよそ1368万円増えるってこと。
月当たりにすると5万7000円。
1等でこれなんで3等持ってたら単純に3倍で月17万円増えるってことなんですね。
これ小さくないですよね。
2つ目、物件価格が下がる。
収益物件の価格ってね。
結局ね何で判断するかって言うと、
皆さんいろんな見方あると思いますけど、この見方一回してみましょう。
価格って何で決まるのか。
NOI利回り割るキャップレート。
NOI利回り割るキャップレート。
NOIは物件が生む純収益。
完全にいろんな経費を差し引いて、
残る純収益。
キャップレートは還元利回り。
金利が上がるとキャップレートに上昇の圧力がかかります。
買う側が、この金利でこの利回りだったら回らない。
この考えに基づくわけですよ。
その感覚わかりますよね。
金利が3%だったら、利回り6%だったら、残り3%。
いやこれ回らないだろう。
表面利回りの考え方です。
残るお金は、NOI利回り割るキャップレートで価格を算出する。
NOI利回り600万円の物件がある。
利益として600万円が残ってくる。
キャップレートを6%と設定したら、価格は1億円になる。
価格は1億円から8,570万円に下がってくる。
1,430万円も下がってくる。
率にしたら14%も金額下がっちゃう。
NOIは1円も変わっていないのに。
3つ目。
これ一番きついです。
出口が詰まってくる。
売れなくなってくる。
みんな持って良い。売って良い。これを目標にしているわけです。
持っててもいい。でもいつ売ってもいい。
持っててもキャッシュフローがなかなか出なくなってくる。
そろそろ売ろうかな。
売ろうと思っても金利が上がっているから。
買いたい人もこの金利だったらこのリマイル回らない。
じゃあもっと安くないと買えない。
でもそこまで金額を下げてしまうと。
それだったら持ってた方がいい。
でも持ってるけど、だんだん金利の返済が上がってくる。
これきついですよね。
金利が上がると手残りが少なくなってくる。
じゃあ持ってても仕方ないから。
売りに出そうかと思っても買い側も結局高い金利で借りるわけだから差し値が入ってくる。
そうなると値段が折り合わない。
じゃあもう売れない。
でも持っててもまた返済が増える。
悪循環が続く。
これに気づくのが遅れると。
いやまだいけるやろ。
株で言うところの損切りができない。
というような状況でずっと持ち続けなきゃいけない。
という状況に入っちゃう。
やっぱオアコンやん。
って考えちゃうかもしれない。
金利上昇への対策：分子を動かす戦略
ですけども。
ここから大事。
僕はそうは思ってないよ。
という理由をお話ししましょう。
結局ですよ。
分母だけを見てるわけですよ。
分母っていうと。
NOI割るキャップレートで価格が決まるよ。
っていうお話。
金利が上がるとキャップレートが上がって物件価格が下がる。
はい終わり。
これはその分母だけ見てる。
っていう考え方です。
でもね。
分子の部分があるでしょ。
それは何かというと。
NOID周りの方。
家賃を上げていこう。
っていう話なんです。
僕自身も200難質。
家賃上げたよ。
って話をしてきてましたけども。
結局は金利上昇は分母を押し上げて価格を下げにくるんですけど。
家賃を上げることができれば
分子を押し上げて価格が下がるのを
下げ止まり支えていく。
っていうことなんですよね。
今起きてるのはここの綱引き状態。
片方だけを見てオワコンというのは
正直雑な議論だと
僕は思っているわけなんです。
だからここから一番僕が言いたいところは
どれだけこの分子を動かせるのか
どうかで
その投資家が生き残れるのか
どうかが変わってくるよ。
っていうことですね。
家賃はね。
上がっては来ている。
上げられる。
でも放っておいて勝手に上がるものではない。
既存の入居者さんの家賃。
こっちが動かない限りはもう10年前の金額のままです。
だから
動いていこうっていうことなんですよね。
具体的なうちで
5つここ喋っていきます。
1つ目金利がプラス1%2%に
流っていった時に
全部物件を試算しましょう。
これすぐやりましょう。
AI使ったらちゃんとすぐできます。
やってる人います?
私やってるよっていう方手を挙げていただいて。
運転中の方は挙げなくて大丈夫ですよ。
やってますって言ってくれたらいいです。
金利が1%上がったらどうなるのかな?
これ2%上がったらどうなるのかな?
その状態でもこの物件黒字。
でもこれ赤字に転落しそう。
っていうのをちゃんと等ごとに割り出しましょう。
赤字に転落しそうなやつがあるのであれば
これはもう売却の方向ですぐ動く
っていうことができるんです。
弱点を見つけることができるんですよね。
これをやりましょう。
先手先手で打っていかないと
これもう金利が上がっちゃった。
利回り下がっちゃった。
金利が上がったらもう動けないですよ。
今やりましょう。
固定と変動の比率を意識して決めていこう。
全部変動金利なんですよ。
っていう方は危ないですね。
固定やったらもう4%です。
とか言われるかもしれないですけど
長く持つ物件やったらそれでもよしじゃないでしょうか。
っていう風に
これもシミュレーションをしてみましょう。
長期金利がもう
2.9%台まで上がってるんですよ。
だから固定に組み替える方の
コツの方が高いって思うかもしれないけど
でもここからさらに10年経っていった時に
どこまで上がってくるのか
これをシミュレーションをして
変動なのか固定なのか
っていうこの割合を決めるってことは
やっておいた方がいいです。
3つ目。人量改定を
イベントではなくて
年次業務に組み込む。
ちょっとずつでいいので
1回やって終わり。あーよかった。
上げれた。じゃなくてね
毎年決まった時期に契約更新のタイミング。
これが一番いいかな。
いや去年も上がったのに
今年もまた上がるんかいっていう
反発を生むぐらいであれば
去年上げることができなかった方の更新のタイミングで
必ず1000円2000円
1%2%あたりは
狙って通知を出すっていうことも
習慣付けていきましょう。
これ計画の中に入れておかないと
気が向いたらやるだけでは
絶対やれない。
4つ目。
金融機関を仕分けしていこう。
これね
金利が上がるタイミングっていうのは
金融機関の姿勢の差が一番
はっきり出るタイミングなんですよね。
何にも通知してこないで
勝手に金利が上がってるところも
ありません。かと思えばちゃんと
来月からこれぐらい上がりますよ
っていう通知してくれるところもありません。
その辺の姿勢をちゃんと見抜きながら
言われるがままではなくて
しっかりこっちから交渉のステージに
持っていくっていうことが大事なんですよね。
交渉の余地がありそうであれば
ここはもうここまで金利下げていただきたい。
っていうようなことを交渉で
しっかり入っていく。で、他のところは
下げてくれましたよって実績があればさらに強いですからね。
この辺の材料を元にして
金融機関としっかり対話をしていくっていうことが
大事ですね。はい。そして最後の
5つ目。
売る基準を売る前に決めておく。
で、持ってよし
売ってよしを続けるために結局
この物件はいくらまでだったら
売りましょう。
でもこれ以上下がるんだったら持っておきましょう。
ってこのラインを決めておくっていうことが
大事ですね。はい。
これ感情ではなくてしっかりと数字として
判断する軸を持っておくっていうこと。
これをやっておきましょうという
お話でございました。まとめます。
政策金利は今
1%になっているけれども
9月には1.25%に
上がる可能性をはらんでいるっていうこと。
これが事実。で、その上で
金利が上がると思っていても
苦しい就労にも買い手が減っていくっていう
悪循環に陥ることがあるからこれは甘く見ない方がいいよ。
それで持ってこの5つの
対策を打っていきましょう。
1つが金利が1%上がるか
2%上がるかで全物件を試算しましょう。
どうなっていくのかということを把握することが大事で
2つ目は固定と
変動とどっちで借りた方がいいのか
ということをシミュレーションしていきましょう。
3つ目、賃料買い手をイベントではなくて
年次の業務にしていきましょう。
4つ目は金融機関に
金利交渉のしっかり対話を持ち込んでいきましょう。
5つ目、この物件
この金額までやったら
売りますっていうことを基準をしっかり出しておきましょう。
こういったお話でございました。
まだまだねそんなね
オワコンというのはね
思考停止の合図なんですよ
それはもうダメです
無理とかやれないっていうのと一緒
オワコン言っちゃったらもうそれおしまい
やれることを見つけていこう
そして今確実に着実にできることから
少しずつコツコツと動いていくことが
勝ち抜ける
生き残るオワヤさんの先手の
一定ではないでしょうか
ということで
結論：オワコン思考を捨て、行動する
本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた
明日はあさかつライブでお会いしましょう
ね