宅建業免許と保有方針
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は私が実際に物件を売ると決断する瞬間と題しまして、売却視点のお話をしていきます。
まず大前提として、私は会社2つ持ってましてね。 1つが、もともとインターネット広告事業で起業した関係でインターネットの会社ですよね。
そこに他権業の免許を取得して追加して他権業できるようにしている会社ですよね。これが1つ。
もう1つは資産管理法人ですね。 他権業を持っていない会社、資産管理法人ですので、大きく分けると他権業を持っている会社と持っていない会社の2つに分けれます。
ご存知の方も多いと思いますけど、不動産取引において気をつけなくちゃいけない言葉として、反復継続という言葉がありまして、
これ何かというと、不特定多数の方に対して売り買いを繰り返して利益を出す目的というのを原則、免許ある会社しかやっちゃいけないという、免許なしでやっちゃいけないというところがありまして、
それを踏まえると他権業を持っている方の会社というのは、売りも買いもとにかくしやすいと。
一方で免許がない方の会社というのは、基本的には買ったら一定期間保有して、
実際のところは資産の組み替えとかそういったメモコで売却できるんですけど、
やっぱり数年に1棟とかですよね。これが1年に10棟20棟買ったり売ったりというのは明らかに反復継続にあたりますのでできないと。
それを踏まえたときに、私の場合は物件を売ると決断する瞬間という話なんですけど、
他権業の方はもともと買った瞬間に売るのを当然視野に入れているわけですね。
買うのが仕入れであり、それは当然いついつまでに売って、いくらで売って利益出すみたいな感じの視点で考えとしてやってますので。
ただね、今回お話聞いている方、他権業の免許を持っていない方がほとんどだと思いますので、一般の方だと思いますので、
そうするともう一個の地産単利法人で買っている方のやり方ですね。これが該当してくると思います。
地産単利法人という名前を使ってますけど、これ個人で買っている場合も同じ感覚で考えていいと思いますので、
要するに基本的には長期保有で買うと。
で、その長期保有目的の物件を売却しようと決断する瞬間ですね。
これについてのお話にちょっとしていきます。
前置きが長くなりましたね。3分ぐらいしちゃいましたけど。
ちょっと大事なとこだったのでご容赦いただけたらと思うんですけど。
高値で売りに出す判断
さて、その中長期保有の物件を買って売却しようとする決断する瞬間なんですけど、
基本的には売りたくないな、売る気がない状態の段階でも、とりあえず高値で売却金出しておきますね。
え?って思うかもしれませんけど、
例えばすごく家賃もしっかり上がってて、返済とか処刑費差し引いてもキャッシュフローが残っていると。
持ってていい物件、保有しやすいとね。
入居者もなかなか退居が出ないし、退居出てもすぐ入居が決まるとかね。
とにかく運営が楽で苦労していないような物件があったとしますね。
要するにいい物件ですよね。
こういうのを持っている時に、やっぱり相場よりちょっと高値で試しに売りに出しておくんですよね。
例えば相場が7000万くらいだとしたら、8000万とかでいいので出しておくんですよね。
さすがに7000万に対する8000万なので結構高いので売れないですね。
売れないんですけど、面白い物でとりあえず出しておくと、
たまになんですけど、反響があったりして、そこから買い付けとかもらえたりするので、
そしたら心理的にこういう状態になるんですよね。
売りたくないなぁと。
ただ、こんだけ高い値段で買ってくれるって言ってるなら、売ってもいいかなみたいな状況になるんですよね。
それもそのはず、持ってていいわけですよ。
だって持っててちゃんとキャッシュフローも出るし、運営も楽なのでストレスもありませんので、持って良しの状態だと。
だけど、その物件に対して相場よりも高い値段で買い付けが入った場合は、
それは売っちゃってもいいかなと。
なぜならもう利益が大幅に確定できますので、売ることによって次の物件も買いやすくなりますし、
あとしっかりと利益が出て、少なくともその物件に関しての投資はもう価値が確定しますので悪くないんですよね。
ですので、私が実際に物件を売ると決断する瞬間と言ったらなんなんですけど、
とりあえず高値で出してて、売ってもいいかなという値段で買い付けが来た時ですね。
それが売ると決断する瞬間です。私の場合はね。
余裕がある時に売る理由
あんまりやらない方がいいというか、やっちゃいけないのが、お金に困っている状態ですね。
ちょっと金欠になっているとかね。
子供の方だと身動き取れなくて、売らないとまずいとかっていう、そういう状態になってからの売却っていうのはね、
そういう状態になってからの決断ですよね。売るという決断はちょっとよろしくなくて、
なぜかというと、売却を成功させる秘訣っていうのはとにかく余裕なんですよね。
精神的な余裕、金銭的な余裕ですね。
これがあると面白いものでうまくいくし、高く売れると。
逆にうまくいかない時の要因というのは焦りなんですね。
精神的な焦り、あとは金銭的な焦りというか、余裕のない状態ですね。
この状態で売却すると、とにかくね、売却活動の時に、
サシネアとか来た時に、まともな精神状態だったら別に蹴っ飛ばせるんですけど、
お金に困っている状態とか焦りの状態だと、買い付けとかサシネアが来た時に負けちゃうんですよね。
折れすぎてしまうと。
そうすると結果的に損してしまうわけですので、
それを防ぐためにも余裕がある時にこそ売却を出しておくのがいいので、
ここがポイントかなというところですね。
だからお金が必要になって困ってからの決断というのは良くないと。
それよりも全然余裕がある時、お金に困っていない、運営も楽だというね、
良い状態の時こそとりあえず高値で出しておくというのがポイントかなと。
良い値段で買いたいという人がいたら決断の瞬間ですね。
売ってもいいかなというふうに売っちゃうというところですね。
良い物件を売るというのはなかなか寂しいものでして、
私も持っててもいいような物件を売ったことあるんですけどね、
それはそれだけ納得できる価格で買い付け出してくださった方がいて、
買いたいというふうに言ってくれたわけですのでね、
それも一つのご縁かなと思いますし、
あと良い物件ほど利益が、
良い値段でちゃんと売れたらしっかりまとまった利益が入ってきますので、
その先の運営とか、
次の物件買いやすくなりますし、
楽な経営ができていくというふうに言えますのでね。
ちょっと経営という言葉を使っているのは、
法人でやっている関係で経営という言葉を使いましたけど、
別に個人だとしてもね、
お金がたくさんあるほど余裕があってやっていけるということが言えますのでね。
どちらの場合でも、
やっぱり現金があるというのは強い武器ですのでね、
売却というのを前向きに捉えるのがいいかなというところです。
売り急ぎが招く不利な交渉
ですのでね、私が実際に物件を売ると決断する瞬間という話でお話ししてきましたけど、
基本的には売る気がないうち、
お金に困っていない段階で高値で売りに出しておくと。
その値段で納得できるような値段で買い付けが来たら売るという決断をする。
これがポイントです。
一方でやっちゃいけないのが、
お金に困っている、やばいなという段階になってからの売却ですね。
これは足元を見られますので、
とにかく買い叩かれる要因になりますので気をつけた方がいいと。
買い主からの差し値にも負けやすくなりますし、
あと仲介ですね。
仲介さんにもね、売却の時仲介を依頼すると思うんですけど、
にも見抜かれますね。
ちょっとこの売り主に売り急いでいるという風になって、
それを見抜かれると、買い主の方にも言うんですよね。
もしかしたらちょっと売り急いでいる雰囲気を出しているのでね、
安く買えるかもしれませんみたいな感じになるとね。
仲介というのはなかなかずるいというか面白い人種ですのでね、
買い主の見方でもあり売り主の見方でもあり、
両方に対して全く逆なことを言って取引まとめちゃうということもできますのでね、
すごい面白い職業だなと思うんですけどね。
ちょっとすみませんね、話脱線してしまいましたけど、
お金に漁っている状態で売却に出すと、
良い悪い惜しくないのでね、
それは決断の瞬間として遅すぎるということですのでね、
上手くいっているときほど高値で出しておくというのがポイントになります。
これは自分自身の今し目と言ったら何なんですけどね、
私自身もこれは気をつけているところなのでね、
ぜひ参考にしてほしいところです。
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。