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資金ゼロからの不動産投資 確実に家賃収入を得たい人の教科書 著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資で1棟から10棟へ増やす人は何が違うというテーマでお話ししていきます。
いわゆる拡大系のお話になりますね。 1棟2棟買っておしまいではなくて
5棟6棟7棟そして10棟ぐらいまで買いましていける人は一体何が違うのかというお話になってきます。
はい、このお話をまずする上での大前提として、まずタイトルでね、わかりやすいように1棟から10棟という風に等数に焦点を当ててますけど
そもそも1棟といっても規模ってピンキリなんですよね。 大きめの1棟マンションだったら金額でいうと2億円とか3億円になってきますしあるいはそれ以上。
逆に小ぶりなアパートとかだと1棟で3000万あるいはそれ以下2000万1000万ぐらいっていうのでもあるわけですので
つまり同じ1棟でもかなり差があるっていうのは大前提として認識しておく必要がありますね。
その上で、当然大きめの等数で買い進めていく場合での10棟に対してね、小さいアパートを10棟までやるっていうパターンだとどっちが簡単かというと圧倒的に後者の方ですね。
小ぶりな物件で買っていった場合が等数だけをに注目焦点を当ててやっていくって場合は当然ハードルが全然違いますのでそこは大前提として認識しておいて欲しいところかなと思いますね。
別に良いとか悪いとかの話ではないんですけど、ただ圧倒的に金額が変わってきますよね。
例えば1棟2億円のもの10棟だと20億円じゃないですか。
つまり20億円分のね、全て借り入れするわけではないと思いますけど、でもまあ総資産でいうと20億円規模になるわけです。
一方で1棟3000万のアパートだと10棟でも3億円しかならないので、その差ね、20億円と3億円なので17億円の差になってきますので、
これでまあ確かにどちらも10棟のアパート、不動産のね、大屋さんのオーナーってことになるんですけど、
蓋を開けてみればかなり差があるっていうところですので、そこはちょっとね、しっかり認識した上で、
いわゆるね、等数だけじゃね、なんとも言えないなというところなんで、そこは認識しておく必要があるってところだけお話ししておきます最初にね。
ただ、ここでちょっとね、伝えていきたいのはね、こう増やしていける人ですよね、
は何が違うのかというところですのでね、きっとね、今回のね、テーマの質問された方に沿った回答していくとすると、
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10棟まで増やしていける人は何が違うのかというところですね、そこに焦点を当てたお話ししていければと思います。
で、大前提のお話ししましたらね、ここから本題に入っていきますけど、
いずれの場合です、いずれの場合においても共通点としてはゴールから逆算しているところにつきますよね。
つまり行き当たりばったりでね、買ってるってわけではなくて、
まず、何億円規模までね、その10棟を目指した場合に、何億円規模までね、買っていけばいいのかっていうのをゴールとして設定していると思うんですよね。
例えば、5億円、10棟ね、5千万くらいのね、5千万からそうですね、1億円くらいまでのね、規模の物件を中心に買っていって、
で、10棟を目標にして買っていくと。
だから金額でいうと、例えば5億円くらい借りる必要があるなっていうのをまずね、ぼんやりでもいいので、ゴールとして設定すると、そこから逆算していくってところですね。
どうやって買っていけばそこに到達できるかと。
すでにね、ある程度金融資産がある方とか、年収がある方だったら、そのままね、やっていくだけで5億円に到達できるってレベルの方もいれば、
あまりそこがね、まだ金額が、年収が少ないとか金融資産が少ない場合だと、買いながらどこかで売却ですね、売却して、で、キャッシュポジションを上げて、また追加で買っていって、売って買ってっていうのをやって
いく必要があるとかね、変わってくるわけですね。
ここで結構大事なところで、当然年収が多い人、金融資産のスタートから多い方の場合だと、もう売らないでも目標の達成の金額までいけるってケースもあるわけですよね。
一方で、最初のスタートの時点が違うと、その目標に達するまでの間に、普通に買っていくだけじゃね、いわゆる家賃収入、キャッシュフローだけだと、あまりに時間かかってしまうので、
売却して、一回パワーアップして、で、また買っていく、で、売って買っていくっていうのを挟むことによって達成、そういった手段が変わってくるわけですね。
つまり、ゴールから逆算する、あとスタート時点での自分のポジションは今どのくらいなのか、
自分の今の現時点の年収とか金融資産だと、ざっくり単純金融資産がどのくらいまで変えるのかっていうのが大体わかりますのでね。
これはまあ、私も書籍で出している本の中でも書いているんですけど、かなり固めに見た場合だと、やっぱりざっくり5倍くらいですよね、仮にね、自分の金融資産に対して。
で、かなり攻める方とか、あるいはね、関東ではなくて関西とか積極的、エリア自体が積極的なところに行ったりすれば、
もっとね、10倍くらいとか、あるいはそれ以上のね、気分を一気に拡大とかもできる可能性ありますけど、
いずれにしても、ゴールを設定して、そこから逆算する。逆算するためにはね、自分の今の立ち位置がわからないとね、ゴールまでの距離がね、わかりませんので、そこもしっかり把握すると。
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いかに自分のね、あれを客観的に把握できるかどうかってところにかかってくると思います。
で、ここまでできると、意外にあとはやることっていうのはそんなにね、あのー、おのずと決まってくるというか、
どのぐらいのペースで、どのぐらいの規模の物件を買っていけばいいかとかね、どういった金融機関を開拓していけばいいかっていうのもね、見えてきますので、
まあ、自分のスタートの立ち位置と目標が設定されると、あとはね、意外にやることはね、えー、シンプルになってくるんじゃないかなと思います。
で、えー、冒頭でも言いましたけどね、まあ、等数というよりはね、やっぱり借り入れ規模ですよね。
そこに焦点を当てるのが大事かなと。等数ってやっぱりね、全然借り入れ規模によって借り入れ金額がかかってきてしまいますのでね、
同じね、10棟でも、大きめの物件だったら20億円とかになってしまうケースもあれば、小ぶりなアパートだと10棟でも3億円で住んだりっていうケースもあるわけですので、
等数ではなくてね、借り入れ規模に焦点を当てて、ゴール設定、スタート時点の自分の立ち位置を把握をするのがいいかなってところです。
で、まあそのやり方がね、決まったと。で、常に買っていくっていう体制になった時に、
あのー、まあ、やっぱり自己資金の極力温存っていうのが必須になってくるかなと。
いや、どうしてもね、あのー、どんなにね、融資条件いい人の場合でもね、まあ今オーバーローンはなかなか難しい、まあ出る人は出ますけど、
どんなに良くても今フルローンですので、フルローンで買い進めたとしても、結局消費費用がかかってきますのでね、
あのー、まあ、仲介手数料であったりとか融資手数料とか、
あのー、不動産のね、えー、所有権のね、えー、取得税とかね、えー、そういったもの、あとは支報書士への支払いとか、
えー、所有権の保存費用とか、まあいっぱいあるんですけど、
大体7%から8%ぐらいっていう風に言われてますので、まあ1億円の物件を1億円のフルローンを引いて買ったとしても、
それとは別に700万円、800万円の現金が出てしまうとね。
で、えー、買い続けるためには、まあ多少ね、家賃は入ってきて、キャッシュフルをね、貯まるわけですけど、
やっぱそのー、1億円の物件買って、えー、また700万円分使った分ね、回収するのに、やっぱどんなに、あのー、良い買い方してても数年はかかりますので、
えー、いかにね、自己資金の温存をね、していくかと、えー、そこがポイントになってくるかなと。
あとは継続的にやっぱ貸してもらえる決算書作りですね。
特に金融機関、自分がね、あのー、ターゲットにしてね、金融機関とかエリアによっても、この決算書作りっていうのは微妙に変わってくる、微妙というか、まあ、変わってくると思いますのでね、継続的に貸してもら
える決算書作りですね。
えー、ちゃんと、あのー、まあ、高値でね、買ってないか、この今、借り入れしてもらってる金額以上の金、あのー、売った場合にね、借り入れ以上の金額でれるような物件を買ってるかとか、
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あとは、あのー、家賃がちゃんと入ってきてね、えー、稼働率も高くて、えー、キャッシュフラーもね、ちゃんと出てる状態なのかとかって、
あとは、あのー、利益常用金とかね、いろいろあるんですけど、そういったところをクリアしてると、えー、ここの人にはね、この人には、えー、2等目、3等目って関しても大丈夫だなっていう風になって、継続的に出
してもらえるとね。
えー、ちゃんとね、そういう流れになると、もうずっと変える状態になりますので、そうすると、このずっとどんどん等数増えてくと、借り入れ規模も増えてくので、
あの、最終的にね、えー、まあ目指すべき規模までいけるというところになってきます。
で、あとは、個人と法人別にどちらでも達成はできると思うんですけど、まあ、基本的にはね、あの、まあ、10等規模になると、あのー、まあ、何度も言ってますけど、金額によりますね、その、物件の買う、物件種類
の金額によるんですけど、
そうは言っても、やっぱ10等以上とかになると、まあ、数億円とか、場合によっては10億円超えてきますので、それ踏まえると、まあ、法人でやったほうが、やっぱ、いいのかなと思いますね。
はじめから、あの、まあ、株式会社でも合同会社でもいいんですけど、法人作って、で、計算書作るって意識ですね。
えー、ちゃんと、えー、期収期末の間隔の中で、えー、しっかり年間投資で上げていって、ちゃんと利益も出して納税してっていうね、えー、スタンス作ってやっていけば、
えー、結果的にはね、達成しやすいのかなところですので、まあ、ぜひね、拡大していきたいって考えてる方の場合は、えー、今日のね、あのー、今回のお話ね、参考にしていただけたらと思います。
まあ、あのー、何度も言ってますけどね、同じ10等でもね、10億円、20億円での10等とか、2億円、3億円の10等といったふうにね、かなり差はあるわけですけど、
でも、そうは言ってもやっぱこう、継続的に買っていくっていうのはね、あの、しっかりね、ポイントを押さえてないとできないことですのでね、
あのー、常にね、借りることができる状態になってるっていうのはね、不動産賃貸業、まあ、大谷さんとしてはね、すごくね、優秀な方、優秀なね、証だと思いますのでね、
そこを目指してみるのはとても良いことかなと思います。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
