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資金ゼロからの不動産投資 確実に家賃収入を得たい人の教科書 著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は一生持つ物件と途中で売る物件はどう分けると題しまして、
固有している物件の中で一生持ちきる、最後まで持つような物件と途中で売ってしまうような物件はどう分けていけばいいのかってお話です。
これもね、なかなかね難しいテーマではあるんですけど頑張ってちょっと話していきたいと思いますけど、
まず一つの視点としては、一生持つ物件っていうふうに考えた時ですよね。
基本的に不動産のアパートマンションを買う場合、長期融資を組んで買うわけですけど、
だいたい長期ですよね。蓄フルの物件なんかの場合、そもそも融資期間が伸びなかったりして、
特に日本政策金融広告なんか使ったりして、10年とか15年とかの短い期間で買ったりするようなマニアックな買い方、
まあマニアックでもないんですけど、そういった買い方もあるので何とも言えないところなんですけど、
まあ今流行りの買い方と言ったらなんですけど、30年くらい前後ですよね。
長期融資組んで期間伸ばすことによってキャッシュフルを出るようにして、みたいな買い方を買う方が多いと。
で、そういった買い方する人の大半はね、途中で売るのも選択肢の一つとして、
もちろん持った上でそういう買い方をしてるんでしょうけど、
ただ、そういった買い方をする人が多いというところを踏まえると、
基本的にはその組んだ期間ですよね。融資期間で組んだ分持ち切る、持ち行かれると切れるような物件ですよね。
それが一生持つ物件なのかなと。なので例えば融資期間30年引いて物件買ったと。
5年経って10年経って、その時点でね、この先まだまだ持てそうだな、大丈夫そうだなという風になればね、持っていけばいいわけですし、
一方でちょっと蜘蛛益怪しいなと、金利の上昇に対して家賃の上昇が追いついてない、なんなら下落してきて、キャッシュフローがね、逼迫してると。
売却した時も今は売れるけど、この先果たしてちゃんと売れるだろうか。
売れるにしても値段が下がってきてしまうんじゃないか、相場がという局面を感じてたら、それは売り時ですよね。
ですので、それが途中でいる物件になってくるというわけですので、どう分けるかっていうと、買った時点だと正直、
私自身はね、相場より安く買う心をかけてますし、それをね皆さんにもね、あなたにもお伝えしてますので、
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負けない買い方をね、進めてますので、基本的には売る、まあそうですね。
買った時点でもう負けないようにしてるんですけど、それを結局いつ手放すかって話になってくると、
そうですね、まああの、
出口はいつも考えてますよね。いくらぐらいで売れるのかなとか、いつ売るのかなっていうのは、
考えてやってますよね。ただその中でも、
どちらがいいのかなっていうなった時にね、まあ持ってよし売ってよしって言葉がありますよね。
まあ持っててね、家賃収入を得続けてもいいし、売って売ってもいいかなって物件ですよね。
こういった条件で買うようにしてますので、それを踏まえると、買った時点ではね、
予報の選択があるっていう風なイメージですかね。買った時点では、まあ最後まで持ち切ってもいいし、
あるいは途中で売ってもいいかなって状態で買う、そういう条件の物件しか買わないようにすると。
まあ場合によって、そうですね、まあ基本原則そうです。そういう買い方して、で5年10年、まあもうちょっと期間を前後するかもしれませんけど、
運営していく中で指標を見て状況を見て、あと物件をね実際に保有してみたら、
持ってたよかったって場合もあれば、思ったよりちょっとイマイチだなって時もありますので、
それを踏まえた上で、あのね途中で売っちゃう、あるいは一生持つ物件かって風に判断していく必要があるので、
どう分けるかって言われたら、買った時点だと両方の選択肢を持っているような物件を買う、まあそういう物件しか買わないようにする。
でその上で運営していく中で、判断していくってところですね。途中で決めるというか、
判断していく中で適宜決めるとですね。そうですね、まあ大体がそれを踏まえると、
やっぱこう一生持ち続けられる物件というのはなかなか難しいってことが浮かび上がってきますね。
最初の時点だと一生持ってもいいし途中で売ってもいいような感じで買っているけど、
実際運営していくと、ちょっと売らなくちゃいけないなんていう状況になってくるわけですから、
多くの場合は、なので売ると。だから一方で、その5年経っても10年経っても持ち続けられるような状態が続いているっていうのは、
それだけ良い買い方ができている、良い物件を買えたってことですのでね、それはすごいことかなと思いますので、
一生持つ物件と途中でいる物件はどう分けるかっていうと、まあ運営していく中で判断していくって答えになりますね。
一生持つ物件ってなるとね、本当にね、例えば30年の有識期間組んだとして、
仮に新築で買って建てたとしても、途中でね、必ず大規模修繕発生しますので、
木造なのかとか鉄骨とかRCなのかとかね、エレベーターあるのかないのかとか、物件の規模とかによりますけど、
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一応かなりね、ばらつきありますけど、やっぱ15年ぐらい経つとどっかのタイミングで遅くとも、
階壁なり屋上防水なりとかね、大規模修繕していく必要が出てきますし、
そこの時点で、そこの大規模修繕できるだけの蓄えがあるとか、あるいは杖が良し引けるならばね、
大規模修繕してさらに保有っていうふうな選択肢も取れますし、
逆にそれがちょっときついとね、資金的にきついとか、
あと大規模修繕もパワー使えますのでね、
どういう、その修繕の指示を出すのはね、最終的にやっぱ自分ですので、管理会社任せにしない方がいいのでね、
まあ管理会社にアドバイスをもらってね、選択肢の一つにしておくのはいいんですけど、
最終判断はやっぱ自分になりますので、こういうのが苦手って方もね、いると思いますので、
そうなった時に、またやっぱ売却しなくちゃいけないっていうね、
あの判断を下す時も出てきますのでね、
これはこれでいいんですよね、大規模修繕前にね、売却してしまうと、
そうするとね、手間暇ね、かからずね、そこそこやっぱ高値で売れる時に売るっていうのもね、
一つの経営判断ですし、一方で大規模修繕自分でね、やってさらに保有してやっていくとね、
場合によってはあえて大規模修繕した上で値段下げずに高く売るなんていうね、やり方もできると思いますので、
そのあたりは数字でね、判断していく必要がありますね、
で、大規模修繕を終えて、20年、25、30年で、
まあそうですね、30年もっていると新築でも、
今の話だと大規模修繕その1回しかやってないってことになりますけど、
現実問題やっぱね、30年持ってたら新築の間にやっぱ2回、
2回ぐらいやるのがまあ、いいかなってとこですよね、
1回ってなると15年目にやって、その後30年目までしないってことになるので、
いけなくはないんでしょうけど、結構物件、痛みが激しくなるというかね、
10年目にやって、さらに20年目にやっての30年目の場合とね、
15年目に1回しかやらない目の30年目ってやっぱだいぶ違いますのでね、
ちょっとそこら辺はね、慎重に判断していく必要がありますけど、
そういう右翼屈折兵器30年で持ち切った場合に関西するので、
やっぱこう関西をもって持ち切る、持ち切ったってことになるのかな、
一生持つ物件ですよね、関西豪はね、本当に残済ゼロの状態の物件になるので、
明日ともに借りてる家っていうのはね、ある意味ね、所有権は自分ですけど、
定等ついてますので、銀行のものっていうふうにもね、言われ、まあ見えますのでね、
一方でこう関西してしまって定等が外れてね、まっさらな状態になると、
本当にね、明日ともに自分の物件っていうふうになりますのでね、
そうなった時、まあ一生持つ物件、持った物件っていうふうにね、言えるのかなってことですね。
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ですので一生持つ物件、途中で売る物件はどう分けるって話ですけど、
そもそも一生持ち切るっていうのがね、
みなさんどのぐらいなんでしょうかね、
何を定義にするかなんですけど、残済がゼロになるまで持ち切るってことを一生持つ物件って考えるとね、
かなりの長期間を要するってことですね。
そもそも不動産投資の世界、私は2018年に参入しましたけど、
実際、アベノミクスの前とか、リーマンショックの後で物件が大幅に下がって、
光式っていうスルガ銀行を使って、長期融資、地方のある市に融資つけるのっていうノウハウが2010年以降ぐらいに流行った時期があったらしいんですけど、
あのあたりからサラリーマン応援がブワッと増えて、一気に拡大したりとかね、一般の人が保有したりなんて時代が来ましたけど、
結局そこから今まだ2026年なんで、15年しか経ってないんですよね。
ですので本当の意味でね、残済まで持ち切ったの返し切ってるなんて人はほとんどいなくて、
だいたいその途中で売っちゃってるはずですのでね。
でまた資産の組み替えとかでね、買い替えたりしてるので、
そのぐらい一生物件持ち切るっていうのはすごいレアなケースっていうふうにも言えますのでね、
それを踏まえた上でね、どう分けるかっていう今回の話ですね。
一つの視点として役に立てれば嬉しい限りです。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
