はじめに：不動産投資の現実的なスタートライン
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日の不動産投資のテーマとしてお話ししていくのは、 もし年収300万円・貯金100万円から始めるなら私はこうする、
ということで、私、中松がもし年収300万円・貯金100万円の状態から不動産投資を始めなくちゃいけないとなったときにどういうふうにやるかということをお話ししていきます。
具体的に大きく分けて3つのパターンを用意しましたので、参考程度に聞いていただけたらと思います。
まず、一つ目、怒らないで聞いて欲しいんですけど、
そもそも私、自分の書籍、資金ゼロからの不動産投資の中でも言っているんですけど、不動産投資を安全に始めたかったらまず自己資金が300万円頼めましょうという話をしていまして、
なぜ300万円なのかというのは本の中で詳しく書いてあるので見て欲しいんですけど、
そもそも300万円がスタートラインというふうに考えているので、
今回の100万円から始めるならというのにちょっと合わないので、
私だったらまず2年ほど頑張って、もう200万円ほど貯めて、300万円までまず貯める。
その上で不動産投資を始めるというのがまずこのシミュレーションに対するパターン1ということにさせてください。
300万円まで貯めてスタートするというのがパターン1ですね。
安心してください。
残りのパターン2、パターン3は本当の100万円の状態から始める方法を敢えて頑張って考えてみましたので、それをお話ししていければと思います。
パターン2：中古戸建の現金購入とDIY
さっそく2つ目のパターンですね。
年収300万円、貯金100万円からならどうするかというところで、
パターン2は、ちくふるのこだてを現金で買ってやるというところが方法の一つかなというところです。
私の居住エリアが関東、東京なんですけど、
そのところから考えますと千葉、埼玉、神奈川ですね。
の中で100万円以内でなんとか買えるこだてっていうのを、
楽町とかでざっくりですけど調べたところ、
一応100万円以内のこだてっていうのはありました。
あったんですけど、なかなかヘビーなやつばっかりですよね。
めちゃくちゃ地区50年であったりとか、
あともちろん修繕は必須。
もう100万円以下のこだてなので、
例えばその物件購入に100万円近く使ってしまったらもう残りはお金ないのでね、
もうこれDIYも必須ですよね。
材料費もなんとか残しと上でのDIY必須という風になってきますので、
結構気合い入れていかないといけないかなってところですね。
これがね、東京、千葉、神奈川、埼玉に限らず、
じゃあ地方にお住まいの方が有利じゃないかって思うかもしれませんけど、
そんなに地方行って、
まあその0円こだてとかっていうのもノウハウとしてありますけど、
エリアによっては100万円以下のこだて、
場合によっては0円ゲットとかしてきて、
結構状態のいいね、こだてなんかも手に入るのかもしれませんので、
そういった場合、エリアによるのかな、
これはあのそうですね、
これ踏まえると貯金100万円から始めるって場合はもしかしたら地方エリア、
結構田舎のエリアでお住まいの人の方が有利かもしれないですね、そういう意味だと。
基本これあれなんで、遠隔でやるのは無理だと思うので、
自分の住んでるテリトリーじゃないですけど、居住エリアから行ける範囲のところで買っていって、
それを増やしていくってやり方になると思うので、
それを踏まえるとそもそも物件が格安で手に入るようなところに住んでる人の方が、
これはちょっと有利なのかもしれませんね。
地方の人で激安で小立てが手に入るところで、
自分でDIY、まあDIYはさすがにしないといけませんね。
をやって買っていくっていうやり方でしょうね。
ですので結構都心といったらあるんですけど、1都3県でやるにはこれ結構ヘビーかなと思います。
そのあれなんですよね、重複になってしまうんですけど、
例えば東北とかで50万の小立てとか、
もしかしたら場合によっては結構蓄電池がそんな古くなくて条件良くて、
すぐ住めるようなものなんかでも手に入ったりする可能性あると思うんですけど、
千葉、神奈川、埼玉なんかになってくるとさすがに、
そういったまともな小立てっていうのはなかなかこの価格じゃ買えない。
じゃあ100万円以下で買えるものといったらもう本当に廃墟ですよね。
人が住めない状態のものを買ってきて、
人がまず住めるようにするっていうところになってきますので、
高いDIYスキルが必要かなーってところですね。
あんまりパターンに私は自分の今住んでるエリアを踏まえると、
あんまりやりたくないなってところが本音ですね。
パターン3：融資を活用した中古アパート購入
じゃあどうするかっていうとパターン3ですね、3の、
有事使って500万円ぐらいの小ぶりのアパートをちょっと買う。
これだったら千葉、神奈川、埼玉なんかでもちょっと現実的に可能性残るかなってところで、
実際に500万円以下の千葉、神奈川、埼玉エリアでアパートを検索したときに、
10件ぐらいは今2026年の8月なんですけど、
10件ぐらいはざっとヒットして、
その大半は確かにもうボロボロであったりとか、
蓄年数50年60年以上とかいったかなりヘビーなのばっかなんですけど、
その中でも30年ぐらいの比較的なんとかなるレベルの蓄年数のものとか、
なんなら入居者ついてるアパートなんかもヒットしてますので、
あんまり手間かけたくないので私がもしやるとしたら、
そうですね、500万円ぐらいの利回り20%ぐらいは欲しいですけどぐらいの小ぶりのアパートを頑張って融資引いて買ってきて、
例えばシミュレーションで物件価格500万円だと所費用とかで残らなくなっちゃうので、
450万円で蓄年数100万円、財帯利回りでいうところの20%以上ですよね。
で、想定空出率10%処刑比率20%で自己資金50万、仮入れ400万、
仮入れ期間20年、金利2.5%なんかでもし仮買うことができたら、
ざっくりですけど年間手取り40万ぐらいなので、月数万円程度の収入にはなりますので、
この辺りからマスタートしていくところになるのかなというところですね。
もちろん繰り返し言っているんですけど、
相場より安く買うのは必須なので、例えば今450万で買ってきたとすると言っていましたけど、
そもそも売却したときにせめて500万とか550万ぐらいで売れるエリアとか物件スペックのものを買ってくるのがポイントかなって、
それを少し安く買ってきた結果450万で買えたというのが理想ですね。
そうすれば5年10年保有すれば、
本当にビビタル、インカムゲインはビビタルものですけど溜まってきますし、
あと公家としての経験も詰める。
あとは売却のときに残債減った上で買ったときと同じぐらいの値段で売れば、
例えば450万円仮入れ400万円してて、10年後とかに言えば残債250万ぐらいになってますので、
売ったときに500万とかで売れれば、500-250で250ですね。
消費費用とか取られちゃうので、それでも200ぐらいは残ると思うので、
スタートの最初の一頭としては、経験を積むという意味では悪くないのかなと思います。
成長戦略と初期投資の重要性
もちろんこれを保有しつつ、ひたすらこの状態だと仕事を辞められませんので、
仕事を並行してどんどん貯金も貯めていって、
物件から入ってきた家賃も貯めて、どんどん資金を貯めて、
2頭目3頭目って買っていくと。
大きくなってきたら物件の入れ替えで売ってっていう形を繰り返していくことになると思いますけど、
なかなか始められないことはないですけど、
スタート時点のレベルっていうのはとても大事で、
当然スタートラインの時点での年収とか資産が大きければ、
始めから大きいので始められますので、拡大成長スピードも早いですし、
金額が少ないとどうしても小ぶりなものとか限られた選択肢しかできないので、
どうしても成長時間がかかるところが、
そこはもう、どうしても避けては通れないところかなと思うので、
難しいところなんですけど、頭に入れておく必要があるかなってところです。
パターン4：ニッチな投資方法と急成長戦略
ですのでまとめますと、そもそも100万円で始めないで300万円まで貯めてから始めるのがパターン1。
パターン2は現金買い、DIY必須、地方の人の方が圧倒的に有利。
パターン3は有志で500万円ぐらいの小ぶりなアパートを買って経験を積む。
売却の時にある程度回収するというところかなですね。
あとちょっと今思いついたのがパターン4としたらそれ以外。
もうそもそも例えば不動産投資のちょっと枠を超えちゃいますけど、
民泊やったりとか、シェアハウスやってみたりとか、
場合によってはちょっとこれ100万円を使って、
まあでもそうですね、ちょっとその資金が、
種前に言ってたんですけど、100万円増やしたいなっていうのがどうしても頭によぎっちゃうんですけど、
まあそうですね、それだとパターン1の話に戻っちゃうので、
やっぱりパターン4としては、より収益性の高いことですね。
民泊とかシェアハウスとかちょっとこうひねったことをやって、
小売回りを目指していくとか、
まあ何かね、普通のやり方してたらやっぱちょっとそんなに一気に成長できないので、
もしね急成長、急拡大狙っていきたいっていうなら、
人がやらないようなことをちょっとやっていく必要があるかなっていうのがありますので、
パターン4のそれ以外のパターンも頭に入れておく必要があるかなですね。
まとめとエリアごとの戦略
はい、というわけで、もし年収300万円、
貯金100万円から始めたならね、私はこうするってところでしたけど、
いかがでしたでしょうか。
まあいろいろちょっと考えました。
区分マンションとかですね、都心の値上がりそうな区分マンションを買って、
5年後10年後、キャピタル狙いで狙っていくっていうのも頭によぎって考えたんですけど、
ちょっとあまりにもね、時間がかかるというか、
まあ他の方もかかるんですけどね、
なかなか、まあそれはそれであれかな、
パターン4の選択肢の一つに入れといてもいいと思うんですけど、
いろんな方法ある中で、
住んでいるエリアによりますかね、
あとは、そうですね、居住エリアがとても影響してくると思いますので、
ご自分のエリアで置いておいて、
やれそうな選択肢、効果的な方法で攻めていくのがいいかなと思います。
そうですね、参考になればね、とても嬉しいです。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。