中古物件より土地から新築を選んだ理由
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や手法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、なぜ私は土地から新築が得意になったのかをテーマにお話ししていきます。
不動産投資といっても、いろんな手法があります。 既にできている物件、いわゆる中古物件を買って運用していく方法もあれば、
新築物件を買う。また、新築物件の中でも完成したばかりのものを買う新築もあれば、
土地ですね、何もないところ、土地から買って、そこからアパートやマンションを建てていって、最終的に自分で完成するとこまで持っていく
新築などもあるわけですけど、その中で私はその土地から新築ですので、いわゆる新築企画といった呼び方をする方もいると思うんですけど、
一番手間がかかる方法ですね。 これをどうして得意になったのかというところをお話ししていきたいと思います。今回は。
そもそも私の一投目は2018年。 もう8年ほど前になるんですけど、逆の戻ること8年前にスタートしたわけですけど、
その不動産投資に関する勉強といったり、物件の物色といったものはそれより前の段階で始めてまして、
前年の2017年頃から始めてました。 不動産投資に関する書籍を読みわさって、基本知識を叩き込んだり、
不動産投資会社とかに問い合わせして資料を請求したりとか、必要に応じて不動産投資会社の担当にあったりとかもして、
やれることを色々やって、知識を増やして、物件のメッキといったら何なんですけどね、相場感をどんどん身につけてた時期でした。
やればやるほど分かってきたことが当時、
いい物件っていうのはもう新築中古問わず高いと、利もあれば当然低いってことですよね。
当たり前と言えば当たり前なんですけどね、
残っているものって言ったら何なんですけど、 価格が安いものとか利回りが高くなっているもの、値段が安いものっていうのはすぐに売れてしまうと、
残っている中でその中でもいいなっていう物っていうのは、どうしても値段が高めになってしまうものばかり、当然と言えば当然なんですよね。
そうなるとどうすればいいか、ちょっと割高なものを買っていっても不動産投資は買えませんので、
繰り返しお伝えしてきている通り、不動産投資は入口の段階で80%決まってしまいますので、
とにかくその相場よりもね、いかに安く買うかというところにポイントを当てる必要があって、
そこを達成するためにはどうしたらいいかと。
中古の場合も安く買うという場合は、やっぱり資金力がある人とか、
あと既に経験のある先輩、親さん、不動産投資の経験がある方の方が有利だなっていうのはその頃から感じてまして、
例えば資金力ある人だったら、本当に割安な物件が出てきたらもう現金買いとかしてきますし、
現金買いまでしないにしても、有志が買うとなった時でも有志の圧戦スピードが早いですよね。
既にやられている方だと金融機関とのパイプがありますので、有志がつく確率およびスピードも早いですし、
あと慣れてますのでね、サクサクやってきますので彼らは、そうなった時に勝てないとまだ言いませんけど、
勝つのが難しいなっていうのを当時から感じてまして、
個人デベロッパーとして価値を創造する
そこでどうすればいいのかなとかいろいろ考えた時に、新築ですね、土地から自分でプラン考えてアパートマンションを建ててしまって、
完成させて、マイスにしていくという手法ですね。
そういうのがあるんだなというのを書籍とか、いろんなブログとか、楽町県ビアとか、いろんな不動産ポータルサイトのコラムとか読んで、
中でその手法自体も知りまして、初めそれを見た時、聞いた時は衝撃を受けましたよね。
これってやってることデベロッパーと一緒じゃないかと。
そうですよね、デベロッパー土地を仕入れてきて、
建設会社に依頼はしますけど、建物を建てるところまで彼らの資金とか融資を使ってやって、
土地も建物も保有している状態で完成させてっていうところまで行くわけですので、
やってることがデベロッパーと一緒だと。
これを個人でやると、個人デベロッパーと言ったら何なんですけど、
小規模デベロッパー、個人デベロッパー、いろんな言葉があるかと思いますけど、
こういったことがやってる人がいるんだなっていうのを当時知りまして、
少ないですよね、圧倒的に少ないです。難しいのやん、はっきり言って。
90%以上の人は基本中古、既存の物件を買っている。
それが不動産投資ですよね。
それに対して土地から新築なんてやる人はほんと少数派のうちの少数派。
リスクも高いですし、ハードルも高いですし、
ただしリターンも大きいと、うまくいったときの。
それもそのはず。
できている新築物件などを楽松とか顕微屋のポータルサイトで見ていただくと、
新築なんだけども完成しているものが一定数売られていると思います。
アパートとかマンションとか。
例えばですね、東京23区のどこかのエリアで、
販売価格2億円で、利回り5%の1棟マンション、小ぶりなRCの1棟マンションが売られていたとします。
2億円の利回り5%なので家賃年収1000万ですよね。
これが売られていたとします。
これそもそもデベロッパーはどのくらいで建てているかというところなんですけど、
ざっくりですけど、2億円の物件だったら1億5000万くらい、できればそれ以下ですよね。
建てているんじゃないかなというふうに予想します。
デベロッパーの人たちは土地を安く仕入れてきて、建物なども建設会社交渉して、
これは方針にもよるんでしょうけど、必要に応じてコストダウンしたとしてね、
完成させるのが一番大事なんです。建築コストはあまり叩きすぎちゃいけないんですけど。
やれる範囲でやって、家賃もギリギリまでしっかり上げてきて、設定することによってね、
1億5000万くらいでプロジェクトをやったものを2億ぐらいで売っているんじゃないかなというケースが多いですね。
そのくらい利益を出さないと、彼らは儲かりませんので、そのくらい難しいですし、期間がかかることなのでね。
言い換えると、これを自分でやれば、2億円で売られているものが1億5000万くらいで手に入るんじゃないかなと、
そう考えたのがきっかけでしたね。私はこれを、土地から新築をやるきっかけを作ってくれたのが、
それをやれば、これ自体が参入商売機にもなりますし、安く買えるので、不動産投資のかつ方程式を満たすというところをね、
気づけましたので、いわゆる価値の創造といった言葉ね、かっこいいですけど、
価値、バリューをね、クリエイティブ、創造するというところなので、これができればね、
商機が見えてくるんじゃないかなと思いまして、やるきっかけになったと。
土地・建物・家賃の相場を押さえる
そこから得意になったというね、やるだけなら誰でも、誰々でもないんですけど、やるだけでも大変なんですけど、
そこから得意になったのかという話になってきますと、やっぱり勉強しましたね。
あとは、相場をとにかく詳しくなりましたね。
土地で相場が2つ詳しくなる必要があって、何の相場を3つ詳しくなる必要があるかといったら、
土地の相場と建築コストの相場と、あとは家賃の相場ですね。
3つ調べる必要があるというか、把握する必要があって、これが大変でしたけど、そこを3つね、とにかく意識してやって、
逆に言うと、その以外の細かいところは初心者化で全部マスターするのが難しいなと思ったので、
細かいところはちょっとぐらい失敗してもいいやという気持ちでやって、
それよりも骨組みとなる3つは絶対外さないぞというところで、
土地の値段、建物の値段、家賃、ここだけは外さないぞという感じでやったのが良かったんでしょうね。
そこを意識したことで横径はしませんよね、土地から新築、1棟目からこけませんでしたし、
今もカレコレ、RC鉄骨木造で17棟ぐらいですか、2016年時点でやってきてますけど、
横径していることは一度もないというのは、土地、建物、あとは家賃ですね。
ここをしっかり意識して相場を調べてやっていると。
全てそうですね、土地も相場より安く買うと。
建物は仕様によるんですよね、スペック。
当然ハイスペックなのはやればハイスペックな相場がありますし、
少し仕様を落としたね、しょぼいとまだ言いませんけどコンパクトとか、
最低限のものの仕様にすればそれに合わせた相場というのがあるので、
安い土地と適正な建築費を選ぶ
まず仕様がどのぐらいにするか決めた上での相場ですね。
ちゃんと把握すると。
最後、家賃はとにかく高いといったらなんなんですけど、
壺単価あたり平米単価あたりいくらぐらいが取れるのかと。
そこを把握しておくと。
ポイントとしてはあんまり建設会社のコストダウン、叩きすぎるのよくないとか、
今そんなに叩いていたらそもそも受けてもらえない時代ですし、
仮にそんな建設会社があったとしてもあんまり叩くと、
絶対どこか手抜き工事とか、あるいは無理して受注している証拠ですので彼らが、
そうすると建設中に倒産とかってことも起きますので、
建設コスト、建築の部分はあんまりコストダウンは必要以上にはしない方がいいかなと。
それよりも土地をいかにして安く買ってくるか。
あとは家賃ですね。
土地値が安い割に家賃が意外に取れるエリアとかっていうのは、
インカムゲイン重視の新築の場合はすごく有効な方法ですので、
意識してみるといいかなと。
例えば1Kのアパートを建てて、1部屋20、5平米で、
家賃7万円のエリアがあったとしますね。
同じ家賃7万円取れるエリアであったとしても、
Aというエリアだと土地の坪単価が100万なんだけど、
Bというエリアだと土地の坪単価が50万円で買える。
そういったことが結構歪み歪みとして起きてたりしますので、
インカムの場合は土地値が安くて家賃が取れるところを狙っていいわけですよね。
キャピタルゲイン狙いだと考え方を変えていくというか、
これに加えていくポイントが増えてくる、または難しくなってくるんですけど、
単純にインカムもし十字の場合だったらそういったところを意識するといいかなといった具合で、
いろいろポイントがあります。
土地から新築で大きなリターンを得る
キャピタルゲイン狙いの新築の場合というのは、
とにかく売却相場とかもさらに調べていく必要があるので、
また別の機会にお話しできればと思うんですけど、
このようにして、そもそもなんで土地から新築を難しいのにやろうとしたかというと、
それをやることによってのリターンがすごく大きいことに気づけた。
なんでそこから初めて得意になれたかというと、
土地、建物、家賃の相場を徹底して調べた。
そこさえ3つハマっていれば大動きはしない。
このあたりが私が土地から新築が得意になった背景といったら何なんですけどね、
理由とかになってきますので、
もし土地から新築をやってみたいとか、挑戦してみたい方がいましたら、
今回の音声を参考にしてくれたら嬉しいです。
いつも疑念をしてくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
