最初の物件選びの重要性
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日の不動産投資のお話としてお伝えしていくのは、不動産投資の1棟目で絶対に買ってはいけない物件とは、と題しまして、
1棟目ですよね、大事な1棟目。不動産投資をスタートする上で、やっぱり1棟目で大きな失敗をしてしまうと、後々大きなデメリットと言ったらなんですけど、リカバリーするのにすごい大変な思いをしてしまいますので、1棟目では特に失敗したくないと。
絶対に買ってはいけない物件とは
そんな大事な1棟目で絶対に買ってはいけない物件とは、というところなんですけど、これもそうですね、何を基準に、というところになってくるんですけど、そうですね、売れない物件を買っちゃいけない。
ですね、これが答えになります。売れない物件、つまり、買ったはいいものの不動産で絶対にいつか、売る時が来るんですよね。
いろんな理由で長く持ちたい、持ってたいって方も多いんですけど、何かしらの理由で必ず手放す時が来ると、その時に売れない、売るのが難しいっていう物件っていうのは買っちゃダメですね。
で、大体売るのが難しい物件ってどんなものかっていうと、まず基本的に融資がつかないような物件とかね、基本的に売るときに苦労しますよね。
あとは、そうだな、別に蓄電製が古くて土地値が出てる物件なら土地として価値が見てもらえるので売れるので、蓄電製が古いのは別にいいのか、問題ないので、そうなるとあれか、土地値が出ない、土地としての価値がない物件とかですよね、そういったものを買ってしまうと売るときにすごく苦労するので、買っちゃいけないと思います。
じゃあどういった物件が売るときに苦労するかっていうと、今言った融資がつかないでしょ、土地値がつかないとなると、そうですね、必然的に衰退エリアってことになりますよね。
そもそも都心部、例えば1都3県なんかだと基本的に融資つきますし、土地値が全くないってことはないので、逆算していくと、そこから外れていくと、地方の中でも、地方って言ってもね、本当に栄えてる地方もたくさんありますけど、そういうところではなくて、いわゆる人口が減っているエリア、過疎が進んでいるエリアとか、
将来性がかなり低い、難しいエリアとかの物件ですよね、そういったところで買ってしまうと、なおかつそのエリアの中でも、本当に次に誰が買うのみたいな物件とかっていうのは、物を買ってしまうと売るときにかなり苦労するかなってところですね。
売却が難しい物件を避ける方法
逆にでも、そういった物件って、1都目に行くって、なかなか難しいって言ったらあれかな、いけない語弊あるのかもしれないんですけど、将来的に売れない物件をあえて入り口の段階で見つけてくるって、なかなか逆に難しいかなと、僕の場合は思ってしまうぐらいなんですよね。
なぜかというと、普通に不動産投資の一般的に売られている書籍、本ね、買って勉強したりとか、あとこういった音声聞いて、ボイズに僕のじゃなくてもいいんですけどね、不動産投資でやられている方の音声聞いたりとか、あとYouTubeとかXとか、いろんな媒体で情報集めて聞いてたら、そうそうそんなに売るのにものすごく苦労する物件買うっていう、物件デーカーだったりとか、
売り渡すっていうのは、あんまりないと思うんですけど、まあでもあれか、そうですね、まああれかな、でも利回りですね、小利回りとかに目先の小利回りか、それに目がくらんでしまったりすると、まあそういうババ抜きじゃないんですけど、売るときに苦労する物件に捕まってしまうというかね、引っかかっちゃう可能性っていうのは上がってくる、そうですね、上がってきますね。
買ってはいけない物件に手を出す背景
ですので、ちょっと今の時点で1回まとめておきますと、今日のお話は不動産投資の1頭目で絶対に買ってはいけない物件とは何かで、私の解答としては、売却するときにね、売却ができない物件が買っちゃいけないと、じゃあそういう売却できない物件ってどんなものかっていうと、融資がつかないような物件とか、あとその都市伝がない物件とかで、
だいたいそういうのが、地方の空いたエリアとか、仮想のエリアとかの物件なんかが多くなってくると、そんなもの誰もそもそも手を出さないと思うかもしれないけど、手を出してしまう原因、誘惑の1つとして、やっぱりその小利回りですね、これか、こういうことか、そうですね、つまり、本来買っちゃいけない物件、冷静に考えても絶対に手を出さないような物件、
売るのか、将来苦労するっていう分かっている物件に手を出しちゃう背景としては、小利回りですね、小利回りを餌にして、餌にしてって言ったら売り主さんとか仲介会社さんに対して失礼かもしれないんですけど、でも実際そうですよね、
自来物件と言ったらね、なんですけど、絶対買っちゃいけないような物件を買ってしまうときって、夢見ちゃうときというかね、その妄想小利回りですよね、本来はそもそもそんな小利回りで回すのかなり難しいような物件でも、一応そういう見せ方されてしまうと、欲しくなっちゃうというかね、そういうものなのでね、
生持続性が良かったりとかお金持ってたりすると、そういった危険な物件でも買っちゃうわけですよね、買うときは。ただしいざ売れたときに買ったときと同じ値段で売るなんかっていうのはとてもじゃないけど難しく、大幅に値下げしないと売れないと、そういう流れになってきますので、
不動産投資の一度目で絶対に買っていけない物件とは、売るときに売れない物件、売れないまでいかないにしてもね、大幅に値下げしないと売れないとかね、売却に苦労するような物件は買っちゃいけないと、そういった物件をそもそも買っちゃうときってどういうときかっていうと、目先の妄想小利回り、小利回りに惹かれて手を出してしまったりとか、
あと本来なら融資がつかないんだけど自分の属性が生地良かったり、あとは自己資金持ってたりすると買っちゃったりするので、そういったときもそういったヤバい物件に手を出しちゃうとかね、買っちゃいけない物が買えちゃうわけですよね、買えちゃうっていうところが怖いんですけどね、そうですね、この辺りになってくると思いますね。
全ての物件選びに共通する原則
はい、というわけで、これ1投目に限らず、2投目、3投目、5投目、10投目、どの段階でも買っちゃいけないんですよね、やっぱそういう売るのに苦労する物件っていうのは買っちゃいけないのでね、私も音声ファイルで一貫して言ってる、音声配信でね、一貫して言ってるのは、やっぱその、相場より安く買う。
つまり、売るときにちゃんと、片値段よりもね、最低でも同じ、できればね、上がるような物件をね、選んで買っていくっていうのが大事なので、これとね、逆行するようなことをね、してはいけないと、1投目に限らずね、何投目であったとしても、売るときに苦労するような物件、価値が下がってしまうような物件には手を出さないってことがね、まとめとしては言えるかなってところになってきます。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。