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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資において銀行は預金残高をどこまで重視しているの? と題しまして、
預金残高、つまり金融資産の中でも現金の部分ですね、預金の部分、これについて銀行、金融機関がどこまで重視しているのか、どの程度見てくるのか、というお話をしていきます。
さて、そもそもこの預金残高、まず金融資産という考え方が前提であって、その金融資産と言ってもね、一口に言っても
現金、預貯金、さらには株であったりとか、その他にも有価証券であったりとか、あとは定等がついていない不動産を持ってたりとか、いろんなケースがあると思うんですけど、それをすべてひっくるめたのが金融資産であって、
今回お話ししているのはその中でも預貯金、その中でもね、特に銀行などに預けている残高、預金残高ということなんですけど、これがそもそもめちゃくちゃ重視されているっていうのは、もうお気づきのことかと思います。
なぜね、この預貯金というのがすごく重要視されてみられるのかっていうと、いくつか理由があるんですけど、大きく分けると3つあります。
まず1つ目が、そもそも返済継続能力といったような考え方があって、年収がいくら高くても、金融資産自体がない方っていうのは、支出が多くてお金を貯めることができない人、もっと言ってしまうと、経営において適正があまりない人、あるいは事後管理人というような人が多くて、
経営に能力が低いというふうにみなされる傾向にあります。そうなると、この人は返済を継続して能力が低い方というふうにみなされてしまいますので、ここに大きく影響してくるというところですね。
言い換えると、年収が低くてもしっかり貯めることができていれば、預貯金が豊富にあるという場合だと、逆にこの人はしっかりと経営能力がある方というふうにみられるので、プラス材料に働くわけですけど、
その点でも、預貯金残高が重要視されるうちの一つの理由として、継続的に支払い能力、返済能力があるかどうか、しっかりお金を貯めることができる人かどうかというのをみられていくというところが一つの理由になってきます。
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2つ目としては、やはり空室とか家賃下落リスクへのリスク体制というところですね。
現金、預貯金があればあるほど、家賃が下落した場合とか、空室が続いてしまって家賃が入ってこない、そんな場合でも、最悪その預貯金から補填することができると。
預貯金がたくさんあればあるほど、補填能力が高い、不足の事態までいかないと思うんですけどね、シミュレーションしてたように経営がうまくいってない場合、うまくいかなかった場合でも、ちゃんと補填することができる、その目安として預貯金がたくさんあるかないかというのをみられるわけですので、この点も重要なところかなと思います。
そして3つ目のところとしては、初期費用の支払い能力ですね。
やっぱり、仮にフルローンで融資がついたとしても、物件自体を購入するときには初費用というものがかかるので、この初費用分のお金に充当するためにも預貯金が必要になってきます。
物とか買い方にもよるんですけど、一般的には5%から8%は必要と言われてますので、ざっくり1億円の物件買ったら500万から800万くらいは、自己資金、そもそも手出しに必要になってくるわけなので、そのためにも預貯金があるかないかというのが大きくみられるところになってきます。
ですので、まずそもそも預貯金が何で重要視されるかというと、今言った3つのところですね。
返済を継続してやってくる能力があるのかどうか、家賃の下落とか空室リスクに対応することができるのか、あとは初期費用の支払い能力など、この3つにみられるという意味で、
預貯金があるかないかというのがすごく大事なところになってきます。
次に、この預貯金が金額的に具体的にどのくらい必要なのかなというところになってきます。
これはそもそも既存の借り入れとかも影響してくるので、一概には言えないところなんですけど、ざっくり見ていくと、
そうですね、いわゆる今昨今2026年の金融情勢を踏まえますと、
1億円の物件を買いたいと、フルローンまでいかないにしても80%、90%の融資をしてほしいとなったときは、
当然、シンプルに考えても自己資金が20%、さらには物件の消費用が5%から8%ということを踏まえると、
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もう3000万近いお金が必要になってくるところですよね。
預貯金がそのくらいないと、そもそも物件を買うことができないというのが現状になってきます。
一方で、フルローンの場合だと、消費用だけ手出しの部分になってくるので、
1億円の物件を買ったとして、消費用が5%から8%、500万から800万円ですので、
これだけあれば買えるんじゃないかなと思う方もいるかもしれません。
昔の時代だったら極端な話、そういった買い方、そういった形勢を有しついたりもしたかもしれないんですけど、
さすがに今はフルローンであったとしても、それとは別に自己資金というのはやっぱり持っておく必要があるというか、
見られるところになってきますね。
さすがに銀行側も全くお金ない人にフルローンを出すというのは怖いと思うので、
今はなかなかそれは現実的ではないかなと。
実際はこれも先ほど言ったように、1億円の物件を買うために預貯金がどのくらい必要かというと、
仮にフルローンの場合でも2000万くらいは求められるんじゃないかなと。
そもそも預貯金で、諸費用で500万から800万円使ってしまって、
仮にフルローンで借りられたとしても500万から800万円使ってしまうことを踏まえると、
有し後に2000万円引くから500万から800万円引くわけなので、
1200万から1500万くらいは手元に残っている状態で、
アパート経営、不動産有し事業をやっていってくださいねみたいな感じで見られると思うんですよね。
そのくらいないとちょっと怖いかなというところですので、
何かあったときにカツカツの状態だと不足の時に耐えられなくなるので、
そのくらいはストックしておいてください、預貯金持っていってくださいというふうに思われる傾向にあります。
これはあとは地銀であったり、新金、新組、いろんなね、
あとそもそもの借り出規模、金額にもよりますよね。
例えばこれが5000万くらいのアパートであればまた話変わってきて、
預貯金の1000万くらいでもいけるかもしれないんですけどね。
大きい規模、1億円とか2億円規模になってくればなってくるほど、
それに比例して、受講資金といったら何なんですけど、
預貯金の部分ですよね。もうしっかりたくさん持っていることがね、
必要条件になってくるというところが現状としては言えるかなというところです。
はい、ですので今回のお話は不動産投資において銀行は預金残高をどこまで重視しているのかというテーマでしたけど、
めちゃくちゃ重要視していると。昔からここは重要なところではありますけど、
金利も上がってますしね、融資額などもなかなか伸びにくくなっている策を踏まえると、
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今まで以上にここはめちゃくちゃ重視されていると。
なんでそれが重視されているかというと、
そもそも返済の継続能力、空室や家賃下落リスクへの体制、初期費用の支払い能力など、
そもそもある程度の初期費用、自己資金ですね、預貯金というのは必要なものであって、
さらにフルローンなり、自己資金をどのくらい入れるかというと買い方にもよるんですけど、
最低でも物件の20%からできれば30%くらいの自己資金を持っているということがまずは一つの見合わせになってくるかなというところでした。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
