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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、利回り5%の不動産投資物件でも儲かることがあるのはなぜ、と題しまして、
一般的に利回り5%というのはね、かなり低利回りの水準に入るかと思うんですけど、
この場合、基本的にはインカムゲインなので儲けることってかなり厳しいということになってくるんですけど、
そんな場合でもある条件を満たすと儲かることがあります。 それってどうしてっていうね、なぜっていうところについて今回はお話ししていきます。
で、そのためにもね、一つ今回もシミュレーションを出していきたいと思います。
ちょっと今回はわかりやすくするために、あえて価格大きめの物件でちょっと話しますけど、
例えば、物件価格2億円のマンション、1棟マンションがあったとします。
それの家賃収入が年間1000万円とすると、1000割る2万というところでね、0.05ですね。
なので、利回りでいうと5%というのがね、わかってくるわけですけど、
この5%の物件を買った場合、どのくらいのそのキャッシュフローですね、年間残るかってところですね。
で、ちょっとその想定空出率10%処刑比率15%というね、一般的な数値の範囲内に設定してみていったときに、
じゃあどのぐらいですかね、残るかってところで、仮入れはフルローンで、仮入れ期間35年で、
こういったこのぐらいの大きい物件で、なおかつね、手入れ回りの物件を買う方ってかなり属性が高い方が多いので、
年利1.5%ぐらいのかなり強い銀行、金融機関で仮入れることができる方を想定した話をしてきますけど、
あ、まあ想定したというかね、それをシミュレーションの念頭に置いてみていきますけど、
この条件で見ていくと、どのぐらい残るかというと、びっくりですね、年間15万しか残りません。
2億円の物件、年間家賃収入1千万、利回り5%の物件をフルローン、期間35年、金利1.5%で買った場合、
年間で残るのは、まあ15万足らずと、少し空室が率が高くなってしまったりとか、突発的な修繕が思ったりかかったりすると、
あっという間に赤字に落ちてしまう、そういった水準ですね。
利回り5%というのは基本的にキャッシュフローで残りませんので、まあこのぐらいだと思います。
他のね、今までのコンテンツでも言ってきてますけど、このぐらい低利回りの物件の場合ってのは基本的にはエンカムゲインで儲けるのがかなり難しいと。
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で、まあ儲けるためには売却の時のキャピタルゲインですね。値上がりとか、まあそもそも買ってた時の値段が相場より安いとかっていう条件を満たす人への、
売却で儲けるキャピタルゲインで攻めていくしかないパターンが多いと、他に今までお話してきてますけど、
今回はキャピタルゲインに焦点を当てた話ではなくて、あくまでもインカムですね。
この利回り5%でもある条件を満たすと、実はインカムでも儲けることができるっていうところの秘密というか、
言われてしまえばね、ああそういうことだったのね、そういうことだったんですねっていうのがすぐわかると思うんですけど、
でも意外にね、盲点というかね、気づいてない方も多いかもしれませんので、お話ししていきます。
じゃあ、どうやったらこれだけ定理回りの物件でもインカムゲイン出せるかというと、
答えはすごくシンプルでして、これね、仮入れ金額少なくする、自己資金多めにして買うってところなんですね。
で、まあそれができたら苦労はしねえよってところなんですけど、
まあちょっとね、そうは言ってもそのインパクトが思っているよりも大きいので見ていきますと、
同じ物件、2億円の物件、家賃1000万円の物件、利回り5%の物件を仮にですよ、自己資金半分、1億円現金で用意できたと。
ですので、そうなると仮入れが半分の1億円で済むと。
期間は35年、金利1.5%、その他の条件全て一緒です。
先ほどはフルローン2億円全部借りてたと。
で、今回は半分、1億円自己資金用意して1億円しか借りないでやると。
で、こうなるとどうなるかっていうと、面白いことにシミュレーション結果、年間のキャッシュフローが380万円にまで膨れ上がります。
先ほどフルローンでやった場合は、もうほとんど15万円しか残らない、まあほぼ0、プラマイゼロの状態ですけど、
やっぱり仮入れを1億円まで減らすとね、それだけ返済が減るのでね、当たり前と言えば当たり前なんですけど、
収入一緒なのに返済が減っているので、まあ支払い利息とかですよね、まああの頑菌、利息ともにですけど減りますので、
結果年間のキャッシュフローが380万円残ると。
で、こうなるとそういうことなんですよね。
これだけ定理周りの物件でも、キャッシュフロー、インカムゲインでも収入を得ることができると。
もちろんこういった物件を買う方というのは大半が、まあそもそもキャピタルゲインに念頭に置いていると思うので、
売却した時にもしっかり数千万の利益出していきたい、あるいはそれ以上狙っている方が大半だと思いますが、
自己資金を入れることができると、こういった定理周りの物件でもしっかりとインカムゲインを出していけるというところがね、なってきますと。
で、こんな買い方ね、誰がするの?って思うかもしれないんですけど、実は実際のところは結構存在してまして、
やっぱりあの、まあ富裕層の方とかね、あとはそうですね、まあ基本喫水の不動産投資家の方の場合だと、
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不動産はね、融資引いてなんぼなもんだと、仮入れ、他人の資本でバレッジかけてやるのが不動産投資の醍醐味というところもありますので、
喫水の不動産投資家の方だとあんまりこういう買い方はしないんですけど、
じゃあこういう買い方する人がどういう方かというと、まああれですね、自主の方とか資産家の方なんですよね。
面白いもので、まあ僕はどっちかというと完全に不動産投資家の人間なんですけど、
代々ね、資産があるお家の方とか、本当にお金に困ってないようなね、
自主の方とか、そういった方たちってやっぱ買い方がそもそも違うんですよね。
物件の選びもそもそも変わってくるので、そういった方っていうのはもう自己資金も豊富にあるので、
わざと借りする必要もないですし、場合によってはね、なんでそんなお金あんのに借りて高い利息払わなきゃいけないんだっていう風に考える層もいるみたいなので、
冷静に考えればそうなんですよね。お金がある人からすれば確かにそうなんですよね。
そもそも借り入れっていうのは資本がね、レバレッジかけて他人資本でやるっていうところがメリットでもあるけどデメリットでもあるわけなんですよね。
それに対して圧倒的に資金力ある人で、別にレバレッジをかけて拡大していこうっていう考えもないような方、
持ってる資金の中で回していきたいって考えてる方の場合だと、そもそも借り入れ自体を場合によってはしなくてもいい、しない方もいるかもしれませんよね。
2億円の物件を買うのに現金で買っていく方っていうのもね、いらっしゃると思いますので、
過去に私が売却したアパートで1億円くらいで売ったアパートあるんですけど、
それは現金で買っていった、法人でしたけどね、1億円くらいの現金でポーンって買ってたとこもありますので、
あるところにはあるので、そういう買い方をしている人がいますので、
そうなんですよね、だから現金で買っていく、借り入れ金を極力抑えて買うことによって他の人が買えないような物件を買うことができるとかっていうね、
そういったステージ、そういったやり方もあるっていうのはしといて損はないかなってところですね。
現実問題は限られた自己資金の中でいかにレバレッジかけて膨らましていくかってところが、
不動産投資の醍醐味かなと個人的には思うんですよね。
僕の場合は現金が他の自己資金とかお金あったら、
自己資金多めに入れて買うっていうよりは他のことでちょっとやりたいなって、
例えば事業のところにお金使いたいとか、あと借り入れできない投資ですよね、
株なんかとか分かりやすいと思うんですけど、そっちの方にお金使いたいかなと思うので、
不動産やるならば借り入れしてなんぼかなっていうところも僕のところではあるんですけど、
昨今でも金利が上がってきてますので、こういった大胆に自己資金入れて買い方っていうのも、
もしかしたら増えていくのかな、どうなんだろうなっていうのを注目しているところではあります。
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少し話しとれてしまいましたけど、
今回は利回り5%の不動産投資物件でも儲かることがあるのはなぜ?とテーマで話していきまして、
基本的にはキャピタルゲイン狙いの人が多いんですけど、
やり方次第では低利回り物件でもインカムゲインを得ることができると、
その答えは自己資金の大量投入だと。
50%くらい自己資金を入れてしまうと、極端なし、先ほどの価格2億円、家賃1千万の物件、
借り入れが1億円、自己資金半分の1億円入れて借り入れを1億円しかしてないと、
家賃1千万円に対して借り入れが1億円なので、
残済利回りという考え方がありますけど、1千万円、1億円だと残済利回りで言うと10%になるので、
実際の物件の価格に対しての家賃は利回り5%だけど、
借り入れ、つまり残済に対しては10%になってくるわけなので、
こういう買い方をするとキャッシュフローが出てくるというね。
先ほどの例だと380万円ですね。
フルローンだとたったの15万円、ほぼ0、プラマイ0のところが半分自己資金を入れると、
なんとびっくり380万円という数字が出てくると。
これ最後なのでね、せっかくなんで、もう自己資金2億円全部投入して、
借り入れゼロでやった場合はどうなるかというと、
そうですね、1千万円家賃入ってきて、そこから想定空出率10%引いて、
処刑比率15%、合計25%引くと250万円なので、
1千万円引く250万円なので、750万円ですね、残るってことになりますので、
もう完全に現金で買うと750万円残るってことが圧倒的に強いですよね。
ということで、まとめのまとめになりますけど、
利回り5%の不動産投資物件でも儲かることがあるのはなぜ、
その答えは自己資金の大量投入というところでした。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
