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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日は銀行は不動産投資家の何を見て融資額を決めているのをテーマにしたお話をしていきたいと思います。
いわゆる融資に関するお話になってくるんですけど、その中でも何を基準にして融資額が決まっているのか。
銀行という言い方をしましたけど、金融機関、銀行であったり、信用金庫、信用組合、あるいはノンバンク、今回はこの場合も全てをひっくるめた言い方になってますけど、
一体何を基準に融資額を決めているのかというところなんですけど、これはトータルで判断しているということになるんですけど、
具体的に見ていくと、年齢であったり年収であったり、職業、資産、持ち込んだ物件、加えてその人が保有している既存の物件ですね。
こういった総合的なものをひっくるめた上で融資を出すか出さないか、出す場合はどのぐらいの額までなら出せるのかというのを決めていくという形になりますね。
大きく分けると定量評価と定性評価という考え方があるんですけど、どちらかというとまずは定量ですよね。
定量評価をベースにして見ていき、そこで融資額を決めていると。
最終的に定性評価も大事なんですけど、ちょっとそこまでやると今回はごちゃごちゃになってしまうので一回整理しておくと、
定量評価、定性評価という考え方があるんですけど、どっちも大事なんですけど、まずは定量評価、数字で判断できるもので見ていく。
具体的にどういったものかというと、年齢であったり年収であったり、職業、資産、持ち込んだ物件、既存物件、あとは決算書ですね。
法人でやっている場合だったら決算書を出す必要がありますし、個人の場合でも確定申告とかそういったものを出して、数値化したものの上で判断していくというところになってきますね。
もう少しその上で突っ込んでいくと、年齢の場合だと、どちらかというと有識覚というか有識期間に影響を与えることが多いですね。
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年配の方よりは若い方の方が有識期間が伸びる傾向にあって、これは寿命の問題ですね。
どうしても最終的に、途中で売る方がほとんどなんですけど、そうは言っても借りた時点で、
あとこの人の一般的な寿命とか健康寿命とかひっくるめた上で何年くらいなら期間貸し出しできるかなというのを出すので、
当然若い方が期間は長くなるという傾向にありますね。
例えば40歳くらいの人だったら35年間の期間が出る物件でも、50歳の方だと25年しか出なかったとか、
55歳の方だと借りる期間20年だったりとかということはよくある話ですし、
特に一つ目安となる別れ目が50歳くらいかなというところなので、そのあたりは意識しておいてもいいかなというところです。
あと年収ですね。当然年収が低いよりは高い方がいいというところが一つですし、
あと単発の年収ではなくて直近でいう3年くらいは見られるのが普通ですので、
例えばその直近で1000万だけど2年前3年前は500万500万とかっていうちょっと極端なレースケースになりますけど、
ちょっとそういった場合だとなんでそういう風になったんですかって突っ込み入ると思いますし、
一方でね3年間、2年前去年全て1000万1000万1000万だったら、
この人収入安定してる人なんだなという風に見たりという風にね、
結構数字の裏側を読み解くと言ったらなんですけど、結構わかりますので、
逆に安定してないとその理由ですね聞かれて、しっかり答えられれば問題ないんですけどね、
転職して大幅に収入が上がったとか、もしくは何かしら例えば副業、株とか投資でもいいんですけどね、
やっててそれで単発の収入得たとか、理由を説明できればいいと思うんですけどね。
年収も低いよりは高い方がいい。
基本は直近3年後聞かれるとか、こういったことも頭に入れておく必要があると。
あと職業はこのそうですね、正社員かそうじゃないかとかに始まって、
あとは当然大企業とかの方が有利かもしれませんけど、
これは結局持ち込む金融機関によりきりというところもありまして、
エリートサラリーマンって呼ばれるような方々はその人たちにあった金融機関、
上位の賃金であったりとか、周りによってはメガバンクといったところに行くでしょうし、
そういった条件じゃない方でも別に信用金庫とか信用組合とか、
賃金の中でも比較的、買い賃金って言ったらちょっと失礼な言い方なんですけど、
比較的いろんな方に融資させてくれる賃金というのもありますので、
自分の属性にあったところに行けば、そんなに職業が特別何かマイナスになるかということはそんなにないですので、
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自分のあった職業にあった銀行、金融機関を使うというのが視点として大事かなと。
あとは正社員の方が当然いいですし、
アルバイトさんとかフリータの方に比べるとやっぱり正社員の方が安定しているというふうに見られるのは、
銀行さんの金融機関からの目線から見たらそう映るというところを頭に入れておくといいですね。
あとは会社経営者とか自営業の方の場合ですと、
職種とかにもよりますし、やっぱりその場合は決算書ですね、
本業の方の決算書をしっかり見られてくるということにもなってきますので、
サラリーマンもしくは自営業とか会社経営者の方々とか、
職業によっても求められるものは微妙に変わってきますので、
そこは頭に入れておいたほうがいいと思います。
あと資産、金融資産ですね、よく言われる。
これプロフィールシートに書かされるので、
もう経験されている方もいるかもしれませんけど、
要するに自分が持っている資産ですよね。
貯金がいくらとか、現金でいくら持っているとか、
有価証券とか株とか、何でもいいんですけど、
そういったものがいくらあるとか、
諸々書いたときの資産をどのくらい持っているかと。
年収も大事なんですけど、この資産も負けないくらい大事でして、
例えば年収がそんなに高くないので金融資産すごい持っている方というのは
貯める力がある方というふうに映るので、
好印象だと思います、金融機関から見て。
一方で、年収結構高いのに全然金融資産ないなという場合だと、
この人ちょっと浪費家の方なのかなというふうに映りますので、
この資産の部分ですよね。
ある意味この年収の部分をカバーできるといったらなんですけどね。
場合によって逆転現象が発生するぐらいのところなので、
貯める力がある人とか、あとは親族でね、
持っている方がいる場合だったら、その人の同意とか協力を得れば、
別に例えば奥さんとか配偶者ですね、
配偶者が仕事をしていて資産を持っている方だったら、
合算して書くということもできたりしますしね。
あとは親ですね、自分の親とかが資産家だったりすれば、
別に関係ができているのであれば別に書いてもいいわけですので、
一族の視点ですね、一族単位で協力体制ができていれば、
ここの資産というところはかなり人によっては膨らませることができるところなので、
ポイントかなというふうに考えています。
あとは持ち込んだ物件そのもののスペックですよね。
どんなにそこを今まで挙げてきた条件が良かったとしても、
持ち込んだ物件がそもそも金融機関にはまらなければ、
別の物件ならいいんですけど、この物件だと融資額伸びませんとか、
そもそも出せませんって回答になりますので、
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銀行、金融機関にあった物件を持ち込むと金融額が伸びる傾向にありますので、
どんな物件を持ち込むかっていうところ。
あとは既存物件ですね。
ここまでの条件が完璧でも、
例えばもうすでにその銀行、金融機関から目一杯借りてたら、
ちょっと申し訳ないんですけどっていうふうなお断り入ることは多々あります。
金融機関さんによって、個人か法人なのかにもよるんですけど、
一人、あるいは一法人に貸し出せる額っていうのは大体決まってまして、
例えば5億円のところとか10億円のところとかね、
それ以上のところもあるかもしれませんけど、
だからどんなにここまで挙げた条件がすごく素晴らしいふうな条件を整ったとしても、
目一杯金融機関から複数物件買って融資を目一杯引いてた場合は、
そこから新規の融資を引くというのが難しくなるということもいずれは訪れますので、
その場合は新規開拓していくしかないかなというところですので、
既存物件でどのくらいの借り入れをしているかというところになってきますので、
そこも頭に入れておくといいですね。
あとは法人の場合だと決算書ですし、
個人の方で、1棟目の方なんかの場合だと厳選所得しかないと思いますのでそれでいいですし、
すでに不動産を個人で、例えばアパート買って個人でやられてたら、
確定申告とかも必要になってきますので、
じゃあそれ出してくださいということも言われますので、
このあたりトータルで融資額が決まってくるところですので、
そうですね、結構バーッといったのでこんがらがってしまうかもしれませんけど、
年齢、年収、職業、資産、持ち込む物件、既存物件、
そのあたりのトータルで決まるということを頭に入れておくといいですね。
あとはちょっとおまけで話しておくと、
パッケージローンなのかプロパローンなのかというところでも変わってきますので、
いわゆるパッケージローンの場合だと、
一定の条件を満たす人が一定の条件を満たしている物件を持ち込めば、
一律でこのぐらい金額を出しますよというのがパッケージローンなので、
その場合は融資額は決まりやすいというか見えてきやすいところがありますよね。
一方でパッケージローンというのはいわゆるオーダーローンになってきますので、
本当に持ち込んだ人によりきりですよね。
Aさんが持ち込んだ場合は融資額が非常に伸びたけど、
Bさんの場合はそもそもつかなかったなんてこともありますので、
パッケージローンなのかプロパローンなのかというところまで頭の片隅に置いておくといいかなというところになってきます。
というわけで、銀行は不動産投資家の何を見て融資額を決めているのかというお話でしたけど、
総合的な要素で判断しているというところになってきます。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
