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今日も一日、ありがとうございました。 この放送は、一級建築士のフミが、AIと情報処理を使って理想の家づくりをするためのヒントをお届けする放送です。よろしくお願いします。
今日は、中古マンションリノベの予算を決めようというお話をしたいと思います。 今日はお金の話ですね。よろしくお願いします。
昨日の放送を聞いていただいた方はお分かりかもしれないんですけども、昨日はまず最初にやるべきこと、決めるべきこと2つというお話をしました。
中古マンションリノベしようって思ったときに、まずじゃあ最初に何をすればいいのか、何を決めなきゃいけないのか、これを決めなきゃ次動き出せませんみたいな、そんな2つを挙げました。
1つが住みたいエリアを探すエリア、2つ目がいつ引っ越すか、いつ住み始めるのかを決めるですね。
これは2つとも結構自分のライフスタイルとか、子供がいるとか、こういう暮らしがしたいとか、都心に住みたい、田舎に住みたいみたいな、そういったライフスタイルが関わってくるので、自分の内面と向き合いながらこの2つを決めていくのが重要かなと思っています。
と同時に、この2つを決めないと動き出せないというのがあります。
どこに住みたいか決まってないと、あそこも候補だし、ここも候補だし、都心も候補、田舎も候補に入っているみたいな、もう本当に5万と中古物件あるので、もう物件が凋りきれないというのがあります。
あとはいつ引っ越すかっていうのを決めないと、お尻を決めないとずるずるといつまでも物件探しをして、まだいいのがあるかも、さらにいいのがあるかもみたいな感じで、なかなか決められずにずるずるいってしまう。
お尻が決められないとそうなってしまう。
そんなことになってしまうので、どこに住むかといつから住むか、その2つを決めるのがまず初手でやるべきことですよっていうのを昨日のお話で説明させていただきました。
じゃあそれが済んだ後、次何を決めるのか。
だから3つ目ですね。
3番目に何を決めるのかっていうお話をしたいと思います。
それが今日の本題の予算を決めるですね。
予算を決める。
お金を決める。
これがその次にやるべきことなのかなというふうに私は思っています。
このお金を決めるも昨日のお話と同様に、これが決まらなきゃ先進まないなっていうふうに私は思っています。
なので自分が払えるお金っていうのを決めておく。
私はこの中古マンションリノベに3000万払えますとか4000万払えますとか。
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はたまた2500万しか払えません。
それは人それぞれだと思うんですけども、それを決めておくと。
それが決まればその範囲に収まるような物件探しとかリノベ業者選びとか。
あとはリノベーションする範囲とかそういったものが自動的に決まってくるというか絞れてくると思っています。
逆にそのお金自分の中のお金が決まっていないと4000万ならこの家がある。
さらに5000万出せればこの家までできるとか。
あとはリノベーションもそうですけどもリノベーションもいくらまで出せたらこのぐらいのグレードのリノベーションができる。
さらにもう100万プラスできたらさらにこんなリノベーションができるみたいな無限大なんですよ。
このお金次第で決まってくるので。
なので自分が払えるお金っていうのをざっくりこの段階ではざっくりでもいいんですけども決めておくっていうのがめちゃめちゃ大事なことなのかなというふうに思います。
ということで今日は決めるのが大事だよっていうのがお金を決めるのが大事だよってちょっと説明を冒頭にさせていただいたんですけども。
次にどういう感じで決めるのかっていうのをざっとお話ししたいと思います。
この自分が払えるお金、自分が中古マンションリノベーに費やせるお金をどう決めるのかっていうのは本当に人それぞれだと思います。
貯金がめちゃめちゃある人とあとは貯金が全くない人とでは払えるお金っていうのも決まっていきますし、あとはローンを組める組めないみたいなそういった話にも関わってきます。
ローンが組める組めないって言うと、例えば自営業一般的には自営業の方はローンが組みづらい、会社員の方は組みやすいと言われています。
そういった事情から払える金額が決まってくるみたいなそういうところもあるかなと思います。
なので一概には言えないんですけども、私なりの決め方っていうのをお話ししていこうと思います。
私なりの決め方なんですけども、ざっと言うと今払ってるお金ありますよね。
今現時点で持ち家に住んでる方もいらっしゃいますし賃貸に住んでる方いらっしゃると思うんですけども、今現時点で家に払ってるお金っていうのが少なからずあるはずです。
それを目安に考えるっていうのが一番手っ取り早い方法なのかなと思います。
例えば今家賃で10万円払ってるのであれば、これから新しく新居に入居するあともう10万円は払えるっていうことですよね。
もっと言うとそこからちょっと発展すると、これからは自分の給料がちょっと上がっていくから今は10万だけど12万ぐらいまで払える想定でもいっていいかなみたいな、そういった考え方もあるかなと思います。
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もしくは今は10万払えてますと、ただ子供が私立の中学校に来年から入学するからちょっと金銭的な負担が大きくなるから今は10万払えてるけど次から入居するぐらいからは8万円しか払えませんみたいな、そういったこともあるかなと思います。
そういった感じで今払えてる金額にプラスとかマイナスとか自分とか家族の将来のお金のかかり具合とかを考えて、お金のかかり具合とお金の稼ぎ具合ですね。
を考えて今の基準からじゃあ入居するぐらいとか入居してから5年後とか入居してから10年後とかそういったところを見据えてじゃあ今と比べるとどれぐらい払うことができるのかなというのを決めていくっていうのが大事になります。
結構これって自力でやるのは結構難しいと思うので、私は結構これを初期段階で私もやったんですけども、割とChatGPTに聞いて今こんな感じなんだけどどれぐらい払えるかなみたいなそんな感じの相談をChatGPTにしたときもありましたね。
それを念頭に置きながら自分の実際の払える金額を算出していくっていうのをやりましたね。
じゃあ例えばどうだろうな。
例えば10万円ですね。
じゃあ月々私は10万円払えますと。
これ年間で言うと120万円。
年間120万円払えます。
で、なったときにじゃあ10万円払える私はいくら何千万円の家が買えるのか。
家とリノベーション費用合わせて何千万円いけるのかっていうのをまず求める必要がありますよね。
これは住宅ローンの計算とかで金利とか返済期間とかいろいろ計算シミュレーションのサイトみたいなのがあるので
ざっとそこで計算すれば求めることができるんですけども
一つ注意点っていうのをちょっとお話ししておこうかなと思います。
じゃあ仮にですね。
例えば本当に端的に言うと3000万円ちょっとあれだな。
例えば家が2000万円でリノベーション費用が1000万円1000万円だとしますので合計が3000万円。
この割り振りは何でもいいんですけども1500万円をリノベーション費用1500万円合わせて3000万円。
これは割り振りは何でもいいんですけど
例えば合計3000万円だとしましょう。
この3000万円で1パーセントの金利で
今結構35年じゃなくて40年ローンとか流行ってるんで
40年ローンで含むとしたら月々の返済どれぐらいか計算できますかね。
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今ちょっとざっと計算すると3000でしょ。
1パーだから30。
40年だから600万。
3600万ぐらいが合計の返済額ですね。
3600を40年で割って90万。
12年で12ヶ月で割ると大体8万円ぐらいですね。
8万円ぐらいです。
3000万円を住宅ローンを含むと大体8万円の毎月の返済額です。
私は今10万と設定しました。
10万払いますと設定しました。
そうすると3000万円余裕だなと
3000万円はローンの返済額8万なので
余裕だなら2万も移りくるぞと
じゃあ私は3000万円
物件費用と利延費用合わせて3000万円いけるぞと
こう思っちゃう方いらっしゃると思うんですけども
これ結構落とし穴があります。
というお話を最後にしたいと思います。
これ何が抜けてるかというと
3000万円以外にもかかるお金があるという考え方というか
その知識が抜けてるんですね。
なのでそれ以外にかかるお金というのを
今からちょっと列挙していこうと思います。
まず3000万円ですと
それ以外にかかるお金
まずは仲介手数料とローンを組むときの
手数料みたいなのがかかります。
家を買うときの手数料と
ローンを組むとき
住宅ローンを組むときの手数料がかかります。
これが大体ざっと計算すると合わせて
10パーセントくらい、1割くらい
そうですね、10パーセントくらいかかります。
なので3000万円の家とリノベをするとすると
家を買うための手数料と
あとは3000万円分の住宅ローンを組むための手数料
これ合わせると10パーセントくらい金額が乗ってきますので
その時点で3300万円になります。
3000万じゃなくて
まず支払うお金は3300万円になります。
あとは、あとはあれですね
一番有名なのは管理費と修繕積立費ですね。
管理費と修繕積立金ですかね
というのがかかってきます。
これを用語については
後ほどまた後日の放送でも
詳しくお話ししますけども
要はマンション側にマンション住んだ後に
マンション側に管理組合っていうんですけど
管理組合に月々払うお金になります。
これがだいたい家だと3万円ぐらいかかってます。
月々3万円ですね。
なのでまず3000万円かと思ったら
なんか手数料とか乗って3300万円になります。
それそれ分の住宅ローンがかかるっていうのと
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あとは月々住んでるだけで月々2万円ぐらいですかね
2万円ぐらい2、3万ぐらいかかるというのがあります。
なおかつ固定資産税というのが年1で毎年1回かかっていきます。
どれぐらいですかね。
多分0.5倍ぐらい。
3000万円だとしたら0.5倍15万円ぐらい
ざっくりそれぐらいですね。
10万から15万ぐらいのお金がかかってきます。
リノベ費用とか持ってるので
実際には物件の購入代金ぐらいをベースに
0.5%か0.3%とかなのでそれぐらい
10万とか15万とかそれぐらいかかってくるというのがあります。
毎月なのでそれを例えば年に12万かかるとしたら
これを月に割ると
月々1万固定資産税がかかってくるということになります。
これらを踏まえると3000万円がまず3300万円になりましたと。
じゃあ先ほど3000万円のローン組み回しで
月々返済8万って算出されましたけど
それが3300万になったら
だいたい8万5千円ぐらいになるんですよねローンが
8万5千円増えましたと。
で、じゃあ管理費修繕積立金2万ですと。
これで足すと10万5千円になりました。
固定資産税が年1でかかるんですけど
それを12ヶ月で割ると年1万でしたと。
そうすると11万5千円です。月々11万5千円。
この時点で当初自分が払えるお金として算出していた
10万円というのを上回る結果になってしまいました。
11万5千円上回ってしまいました。
なので当初3000万円って言って
3000万円のローンの返済額を算出したら8万でしたと。
よし行けるぞと思ったんですけども
先ほど言ったようにいろいろそれ以外にも
払うお金っていうのが積み上がっていって
結果今の資産で言うと11万5千円になりました
という感じでNGみたいなことになるわけですね。
そうすると自分の10万円
って思っていたその金額を改めるのか
3000万円を諦めて2500万円にするかとか
そういった選択になっていくわけですね。
っていうようなことをやりましょうと
始めるうちにやりましょうというのが
今日言いたかったことになります。
これをやらないと3000万円
私は3000万円いけるのか
2500万円しかいけないのか
あとまた4000万円までいけるのか
これが定まらないわけですね。
というので今日のお話としては
予算を決めようと
まず最初の方に予算を決めましょう
っていうお話をしました。
それと同時に予算を決めましたと
じゃあ月々いくら払えるかっていうのが
予算の基準になるわけなんですけども
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月々10万って求まったけど
この10万は物件価格にどんどんやっていくと
何千万円の家価格私は買えるんだと
それで何千万円求めるわけなんですけども
そこには落とし穴があって
これは物件購入価格だけじゃなくて
手数料とか管理費とか固定資産税とか
いろいろありますよと
それをどんどん積み重ねた結果
10万円とか月々10万円とか
そういったところに収めていかなきゃいけないので
そういった計算が非常に大事ですよ
というお話をさせていただきました。
ということでちょっと長くなってしまったんですけども
数字、今日数字の計算いっぱいしましたけども
具体的な数値はどうでもよくて
大事なのは物件購入費とリノベーション費用だけじゃなくて
手数料とか固定資産税とか
いろいろ見えないお金というか
考慮しなきゃいけないお金がありますよと
それを考慮した上で資金計画を立てましょうねと
そういったことが言いたかったわけです
この辺は割と数字に強い人だったら
結構すんなり入ると思うんですけども
なかなかちょっと計算とか経営さんとか
苦手だなとかそういったことを感じるのであれば
それの専門の人に頼むっていうのも
一つの手かなと思います
私はこんな感じなんですけども
これって一体いくらぐらいの家買えるんですかみたいな
そういったのを相談を専門の人にするのもありかなと思います
という感じで私もそれぐらいだったら
お手伝いできるかなと思うので
相談事あればDMとかいただけたらなと思います
ということで今日はお金の話をさせていただきました
明日も基礎的なまずこれをやるみたいな
そんな基礎的なお話ができたらなというふうに思っています
それじゃあまたねバイバイ
