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はい、フォーニッツのラジオ、大山です。
いつもですね、東方のラジオを聴いただきまして、 ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸券をね、始められる皆様、
それとですね、将来独立まで目指されている皆様、
あとはですね、将来事業承継を行う予定のですね、 2人の息子に残す音声の記録ということで、
収録ですね、させていただきたいと思います。 はい、今回ですけどね、
今の指標を踏まえて、どういう買い進め方をするのがいいのかということで、 今回ね、第3弾ですね、
こちらでお話したいと思います。 第2回の放送ではね、法人でやっていくという前提で考えると、
3年目から5年目、いわゆる3期から5期ぐらい、 この辺のお話をさせていただきましたよね。
3年目ぐらいでは、保証協会付きでもね、銀行さんから融資していただけるような形を持っていきたいですし、
4等目以降からはプロパーでご融資いただけるような、 そういう話をさせていただきましたよね。
3等目ぐらいが、4個から6個ぐらい、これの1等ものという形でお話して、 4等目以降はね、プロパーでだいたい10個ぐらい、10個前後ぐらいの
1等ものがいいのではないかということで、いずれも消却の早いね。 私だったら今は鉄骨像S像のね、
ファミリー向けの間取りのものをね、取得を検討しますね。
そういう話をさせていただきました。詳しくは前回の放送、リンクを貼りますので、そちらをお聞きいただければと思いますが、
今回はね、5年目以降ですよね。5年目というか6年目とかね、その辺ですね。
一応法人前提では話してはいるんですが、もし個人で物件を取得された場合には、
丸5年で正月を6回挟んで、そうすると長期消去というのも目線としては一つありだと思いますね。
その頃には、一番最初に買った木立というのは木造とかなんで、
原価消却なんかもね、6年経てば切れてくるかと思いますので、
これはね、法人にしても一緒だと思うんですけど、例えば10年のキャッシュローを先に手元に置いて、
得られるのであればね。 売却はこの時点ではね、特に初期の段階では積極的に考えていった方がいいんじゃないかなと私は思いますね。
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私もね、始めた当初というのは売却というのはなかなかちょっと積極的になれなかったんですよね。
理由としてはやっぱりインカムが単純に減ると、そういうところでね、なかなか売却に初期の段階では踏み切れなかったんですが、
冷静に考えてみるとですね、今になって考えてみると、先ほど申しましたように、これから10年所有している中では大規模修繕であったり、
大きなトラブルとか、修繕とかが発生する可能性って高いですよね。
その中では、先に10年分のキャッシュローを手元に置けるのであれば、売却は初期の段階では積極的に考えていった方がいいと思いますね。
これはもう資金効率で考えるとね、もう明確なんでね、そう言えると思います。
あと当然ね、この5年目以降ぐらいになってくると、原価消費が切れてきますんで、そもそも所有しててもキャッシュローって悪化してくるんですよね。
ですからそういう意味で売却はね、初期の段階では消費が切れたタイミングとか、個人であれば長期譲渡になるタイミングで売却をね、交えるというのは非常に有効な手立てだと思います。
その売却益ですよね、キャピタル得たキャッシュが厚くなります。
そういうところで言うと、次購入する物件も少し規模の大きいものを借り入れを使って購入することができるわけですよね。
そういう意味でお金を動かしていくということも非常に大事ですよね。
はい、それでですね、前回の放送で5年目まで、イメージとしては5等目、6等目くらいのプロパーで融資が引けるようになってきてということを考えたときに、
5年目以降はね、そうやって売却を交えながら引き続きね、物件の取得をね、焼却の早い、重鉄とか、場合によっては融資が付くようであればね、木造とか軽鉄でもいいと思いますけど、
そういうのも検討していっていいと思いますね。 ただしですね、その際にちょっと注意すべき点もあると思っていて、
少し前の放送で実体BSを把握しましょうという放送をあげましたけど、こちらもリンクを貼らせていただきますけど、
やっぱりですね、自身を客観的に見る必要があって、だんだん物件の数が増えてくると借り入れ額が大きくなってきたりしますので、
自身が、例えばA銀行さんの評価、B銀行さんの評価、C銀行さんの評価って、それぞれ銀行さんって評価基準が違いますので、銀行さんから見え方も違うわけですよね。
各銀行に合わせた実体BSを作って、自身が今債務長下ではないか、借り入れる状態であるのかどうか、これは把握する必要がありますよね。
これはね、ぜひやった方がいいというか、やらなければ次の策が打てませんので、やっていただければと思いますね。私自身はこれやっています。
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それと、物件を買い進めるにあたって、今度はですね、物件を一応人でどんだけ持つかっていうところ、これもちょっと意識した方がいいんですよね。
私が非常にお世話になってますJLTの杉田芳信塾長とかは、ご自身の経験からね、やはり所得800万円ぐらいを目安にということで考えると、70室から80室ぐらい、これぐらいで一法人を押さえた方がいいんじゃないかと。
それを超えてくるようであれば、次の法人を立てて、そこで取得していくとか、そういう話もされたりしてますね。
もっと言えば、私は法人2社でやってますけど、この理由というのは、息子が2人いますので、それぞれ法人を一つずつ事業処刑してもらうと、そういうことを想定してやってるわけですけど、
ご家族の状況ですよね。お子さんが1人なのか2人なのか3人なのか。もし3人いらっしゃるんであれば、最初から法人は3つ立てて、バランスをとっていくということも大事だと思いますね。
私も杉田塾長のアドバイスから、第二法人をだいぶ遅れて設立して、実際には第一法人なのでかなりの個数を買っていきましたので、やはりバランスが取れていなくて、
今、第二法人を第一法人に追いつくようにバランスをとってやっていっているというところなんですね。
こういう部分も考えていった方が、賃貸業を進めていく中では重要だと思います。
単純に不動産を買えばいいとかそういう話ではなくて、やはり実体BSで自身が今後も継続的に融資が受けられるのかどうかという話とか、
一法人でどこまで持つのかとか、そういうのも考えながらやっていかなきゃいけないんですよね。
ですから無策だと、単純に買えばなんとかってやっていると、気づいた時にあっということになるわけですね。
だから一番最初から勉強してくださいねというのはこういうところなんですよ。
やっぱり手当たり次第というか、行き当たりばったりのことをやっていては、なかなか後で考えるとしまったなということもあるかもしれませんので、
将来を見据えてやっぱりやっていくということが大事かなと考えます。
ということで、今回も長くなってきましたので、この辺で終了とさせていただきたいと思います。
いつも東方のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
またご質問等あればコメントやレターを頂けましたら、番組の中で取り上げて放送していきたいと思います。
また告知になりますけれども、YouTubeポッドキャストこちらにも配信しております。
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ぜひチャンネル登録いただけましたら、配信者分より値付きますよね。
それとこれまでチャンネル登録いただきました皆様、本当にありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で終了したいと思います。
最後までお付き合いいただきまして誠にありがとうございます。
それでは失礼いたします。
