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はい、フォーニッツ山レディオ、お山です。 いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、 それとですね、将来独立まで目指されている皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う2人の息子に残す音声の記録ということで、 収録させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね、 プロパー融資を獲得したければ、ということでお話したいと思います。
はい、不動産の賃貸業を進めていく中で、 当初はね、アパートローンとかね、使われる方が非常に多いと思うんですけど、
まあやっぱり過所分所得をね、例えば1,000万とか、 まあそういう形でね、ある程度の規模を求めていこうとしたら、
まあプロパー融資というのはね、切っても切り離せないかなと思いますよね。 よくアパートローンとプロパーローンについては、私このラジオの中でね、取り上げてお話してますけど、
じゃあどうやったらね、各金融機関さんからプロパー融資が獲得できるのか、 ということで今回ね、お話したいと思います。
はい、 これも結論から先に私ね、私の考えですけど、
お話したいと思います。 私が思うのはですね、
プロパー融資を獲得するために一番速攻性というかね、 スピードが速いのは、
やっぱり総資産を大きくならないように極力ね、 意識して総資産をコンパクトにすること、小さくすること。
これが一番なんか早いかなと考えるんですね。 なぜかと言いますと、総資産を大きくすればね、
必ずと言っていいほど、不動産の賃貸業って、総資産業みたいなもんでね、 ホテルとか病院のようなね、
どうしても借り入れって大きくなりますよね。 借り入れが大きくなれば総資産が大きくなりますけど、
その割にね、いわゆる純資産、自己収容の部分が小さくなりますよね。 これ必ず規模を落とそうなるんですよ。
それに対してですね、総資産を小さくコンパクトにしていけば、
総資産が小さければ、自然的に純資産そんな変わらずともね、 自己収容比率とか、債務召喚年数とかね、
そういった経営指標ってね、よくなるんですよね。
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これ総資産を小さくするっていうのって、例えば既存でね、 個人法人で何等か不動産を持ってて、
原価消費額が切れたタイミングとかで売却なんか交えるとね、 格段に
財務が良くなるわけですね。 理由というのはなぜかというと、売却することによって
キャッシュが手元に残りますよね。 キャピタルゲインと言われるやつ。
それと、売却することで、
その物件についてたね、残済がなくなりますので、 総資産がギュッとコンパクトになるわけですね。
そうすると、金融関さんから見た目線というのは、 格付けが良くなるって言うんですよね。
やっぱり銀行融資って基本的に格付け、 これに沿って銀行さんって融資しますんで、
いつもお話しているようにね、この経営者が、 人柄が素晴らしいから融資するとか、
そういうことはまずありえません。 それだけで融資するということはね。
だからやっぱり数字、
銀行の評価ですよね。 これを意識することが非常に重要になってくるんですよね。
銀行さんって返済能力を重視しますし、 安全性の自己資本の部分を意識するわけですね。
大きく言えば、ここの部分を意識していけば、 自然的に格付けが良くなってきますんで、
銀行さんからプロパーでの融資が引けると、 そういう結果になってくるんですね。
ですから、銀行さんからプロパー融資を引きたければ、
意識してね、総資産をコンパクトにすること。
ここの部分って非常に大事だと思います。
不動産をやる人からすると、 総資産をコンパクトにするって難しいじゃないかっていうね、
そういうご意見もいただきそうですけど、 これは意識するかしないかなんですよね。
これを意識していないと、どんどんどんどん 総資産って膨れ上がりますんで、
やっぱり格付けを落としちゃうわけですよね。
で、巷で資産何十億とかね、 書籍のタイトルにあるようなものってありますけど、
キャッチーなやつがね。
これって不動産投資っていう目線の方で、
まあ書籍をね、売るためのタイトルだとか、 響くようなね、そういうタイトルにしているという
ところだと思います、私は。
これ私に寄せると逆行してますんでね。
そういう分はやっぱり理解した方がいいですね。
だから財務のことを勉強する、経営のことを 勉強しなければいけないんですよね。
投資目線の買えば何とかなるとか、
まあそういう意識ではなかなか ここの部分は難しいと思いますね。
はい、ということで今回はですね、銀行さんからですね、 プロパー有償を獲得するにはということで
お話しさせていただきました。
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いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、 ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、 頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら 是非ね、グッドボタンいただければ大変嬉しいですよね。
それとご質問等ね、あればコメントやね、 レターをいただけましたら非常に嬉しいですよね。
それとですね、最近ではYouTubeのポッドキャストに 音声を配信しておりますので、
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はい、ということで最後までお付き合いいただきまして、 誠にありがとうございます。
それではね、今回はこちらの方で失礼いたします。 ありがとうございました。
