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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今の相場で初心者から不動産投資をすべきと聞かれたらどう答える? と題しまして、
これから不動産投資を始めようと考えている初心者の方から不動産投資をやった方がいいですか? と聞かれたら私ならどう答えるか? をテーマにして今日はお話をしていきます。
さて、不動産投資をすべきかどうかというところ。 これはある意味、いつの時代も永遠のテーマかもしれませんけど、
これ先に結論を言ってしまうと、今の時代でも不動産投資をやった方がいいですか? と聞かれたら答えはイエスです。やった方がいいです。
これはもう昔の時代もそうですし今の時代もそうです。 金利が上がってきているとか、人口が減っているとか、いろんなネガティブな要素がある中で、
それでも不動産投資はやった方がいいか、やらなくていいかと言ったらやった方がいいです。
なぜかというと、これはもう私たちの生活に密着していることですね。
住むという行為ですね。飲食住の中でも住の部分が住むの部分ですので、
ここは切っても切れないところなので、自分でも住むという行為は必ずするわけですね。
買うか借りるか、その延長上にそれを売るとか貸すとかっていう行為に繋がってくるわけなので、
この不動産投資というスキル、不動産に関するスキルは持ってて損することは絶対にないので、
必ず役に立ちますので、何ならそれでお金が稼げるのは一石二鳥ですね。
本業にしてしまう人も多くいますけど、本業ではなくても副業で非常に続けやすい、取り組みやすいというメリットもありますので、
不動産投資というのはやれるものならやった方がいいと思います。
ただ、その上で、これだけだと話が終わってしまいますので、ちょっと掘り下げていきますと、
やり方としては昔よりは難しくなってきていると思いますね。
その背景にはいくつかあるんですけど、やっぱり金利がどんどん上がっているというところが大事に言えるかなところですね。
あと、必要な自己資金も増えてきていると。
ですので、自分の属性というか今の状態ですね、立場というか属性ですね。
に応じて取るべき手段というのは変えていくのがいいかなところですね。
例えば、すでに資産をある程度お持ちの方とか、大きな年収を数年に渡って稼いでいる方なんかの場合だと、
金融機関からするとすごく貸しやすいお客様になるので、今でも低金利ですね。
1%台とかで長期融資とかもつきやすいですので、そういった方であれば物件が今高くなっていると。
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でも、まだ低金利で融資を引くことができるのであれば、全然不動産投資をやってもこれはインカムゲインですよね。
得ながらもキャピタルも狙っていけるわけですので、やった方がいいということが言えますし、
中堅層といったら何なんですけど、一般的なサラリーマンの方の場合ですね。
何をもって一般的かと言ったらちょっと難しいところなんですけど、
例えばオリックス銀行とかね、もっと言ってしまえば、別にシガー銀行とかも含めていいと思うんですけど、
金利で言うと2%台ぐらいで貸してくれるような銀行ですね。
最近だとAU自分銀行とか東和銀行とか、いろんな銀行、いくつかの銀行ですね。
2%台なんかでもある程度の融資期間、30年ぐらいの前後の融資期間で、
2%台なんかでも貸してくれるところはまだありますので、この辺りの銀行さん使える方であれば、
もうある程度のそこそこの利回りが出てて、なおかつ将来的に売却できるようなエリアの物件が出てきた場合なんかだと、
こういった銀行を組み合わせて使って買えれば悪くないかなと思いますので、やった方がいいと思いますよね。
問題なのが、それ以下の条件でしか買えない方ですね。
ちょっと言い方失礼な方にやってしまうかもしれないんですけど、
いわゆるノンバンク系からじゃないとスタートができないと。
例えばアセットファイナンス、旧三井住とローン&ファイナンスとかからでしかスタートができないとなると、
例えば他にセゾンとかアサックスとか、いくつかありますけどね、イデミツクレジットとか、
そういったノンバンク系からでしかスタートができないと。
そういった金融機関は金利4%以上になってきますので、
そういった金利高いところで、なおかつ利回りもあまり出ないような物件で買うと、
全くインカムが出ないので、そうなるとキャピタル頼みになるんですけど、
初心者の間うちっていうのは、なかなかキャピタルを狙っていく物件、
買える方もいますけど、結構やっぱり難しいので、
あと精神的にも最初のうちはインカムゲインをまず得て、
宇動産投資で家賃収入ってこんな感じなんだなっていうのを味わいつつ、
残済を時間かけて減らしていって、売却した時にキャピタル出るっていうのを一旦無駄に経験しておくのが大事ですので、
それを踏まえると初めからインカムがほとんど出ない物件、
物件というかインカムが出ない条件でしか買えないUC条件で取り組むっていうのは、
少しハードゲームになるのかなっていうところがちょっと勘がじられるので、
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あんまりお勧めできないかなってところなんですよね。
ここまでのお話ちょっとまとめておきます。
一回整理しておくと、まず今の時代でも不動産投資はすべきかと言われたらイエスとやった方がいいと私は答えます。
特に高条件で融資を借りられるような属性が非常に高い方はもちろんやった方がいいですし、
そこまでの条件ではないにしても2%台、金利2%台とか融資期間30年ぐらい取れるような銀行を使えるね、
オリックス、シガ銀行、英裕自分銀行、東和銀行とか、そのあたりを関西未来銀行とか、
どこでもいいんですけどね、そのぐらいの基準の融資条件で出してくれるようなね、
金融機関を使える方もやっぱりやった方がいいと。
ただそれよりもちょっと条件が悪いところでしかスタートができない、
そういった方の場合はスタートちょっと慎重になった方がいいかなってところがここまでの話ですね。
ただそういった方でも、じゃあやらなくていいんですか、
不動産投資やった方がいいって言ってたのにできないじゃないですかって風に思われるかもしれないんですけど、
そういった方の場合だとちょっと攻め方を変えた方がいいという話ですね。
私も出している書籍なんかちょっと読んでいただくとわかるんですけど、
私の場合その自己主権300万理論という形をとってまして、
まずは300万貯めてみようと頑張って、
これは年収が低い方なんかでも1年間で頑張って100万円貯金してくださいと、
それを3年間なら何とか根性で続けられると我慢できるので、
とにかく300万をまず貯めてくれと。
その上でスタートライン予約を立った上でどうするかってとこですね。
戦略としては現金買いとかが一つの方法になってくると思います。
かなりね、条件は絞られてしまうと思うんですね。
地方の方のこだてとか地区フルとかね、条件は悪くなってしまうかもしれないんですけど、
ただそういった物件でも現金で買っておけば返済がないですので、
これはやっぱりすごい不動産投資やっていく上で一つの安心材料なんですね。
なぜなら仮に空室、部屋が埋まらなくても返済がないのでマイナスにはならないと。
これは初心者の時の精神衛生上すごくいい状態ですね。
また家賃が入ってきた場合返済がないので、
まるまるじゃないんですけどね、実際は固定資産税とかもかかりますし、
あともし自主管理ではなくて管理会社使った場合なんかも管理費数料かかりますし、
何らかの処刑費というのは若干かかるわけですけど、
それでも現金買いしてる物件の場合っていうのはモテてやっぱり運営が楽っていうのは一つ言えますので、
初心者の方で中でも属性があまり高くない方、低めの方の場合だと無理して融資を使わないっていうのもちょっとこの先必要になってくるのかなと思いますね。
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その際に300万円ぐらいあれば現金買いもできると。
もちろん融資使ってやる場合の戦略ももちろんあります。
区分マンションをフルローンに近い額で使って買ってくるとか、
小ぶりのアパートをちょっと頑張って融資と組み合わせて買うという方法もありますので、
この辺りも選択肢としては残しておいた方がいいと思うんですけど、
ただし最低でも300万円貯めた上で、
現金買いもしくは融資をするにしてもあまり無理な融資は使わないでやるっていうところがポイントなのかなと思います。
ですので最後もう一度まとめておきますと、
今の相場で初心者から不動産投資をすべきと聞かれたらどう答えるかと題しました。
私としてはイエスと。やった方がいいですよと。
ただご自身のステージによって取るべき手段というかやり方は少し変わってきますのでそこは注意してくださいと。
属性がいい方は迷うことなくやった方がいいですし、中堅層の方もハマる物件があればやっぱりやった方がいいと。
ただそれより下の条件の方、悪い条件でしかできない方の場合はまず300万円貯めてくださいと。
その上で現金買いのできる小建てとかをやるとか、
セメルにしてもあまり大きすぎない物件、小ぶりな物件、アパートとか区分マンションなどを無理のない範囲で融資を使って買うと。
特にどれを買うにしても出口をちゃんと意識して買っていくと。
この辺りでやっとけば大やけどはしないかなと。
大やけどはしないどころか小さくまずは成功できると思います。
しっかり経験を積んで上手くいく。
その経験を積んでお金を貯めて経験値を貯めて、そして物件扱いの規模を大きくしていく。
これが不動産投資の醍醐味のところかなと思いますし、
そのために必要なのはとにかく時間になってくると思うので、
条件が整っている方の場合は1日でも早くやった方がいいというのはこの辺りも影響してくるところなのかもしれません。
お金がない方の場合はまず300万円貯めるところからですね。
貯めることを1日でも早くスタートするという意味は不動産投資を始める、
1日でも早く始めるところにもつながってくると思いますので、
意識してみてはいいのかなというところでもあります。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
