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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日は、空室が3か月埋まらないとき、不動産投資で最初に見直すことと題しまして、
空室期間が3ヶ月続いており、さあどうしたものかなというときに、何を見直したらいいかというところを触れていきたいと思います。
はい、ということで、まず3ヶ月っていうのは絶妙に難しいラインではあると思うんですよね。
大きく分けて、空室が埋まるタイミングって私は4つあると思ってまして、まずそれを最初に説明していきます。
その上で、3ヶ月埋まらないときどうしたらいいかというのを見ていきたいと思います。
まず1つ目の空室が埋まるタイミングっていうのは、今の入居者が退居する前のタイミングですね。
つまり、例えば今、例えば304号室の人がいたとして、1ヶ月後に退居しますと連絡が来ましたと。
1ヶ月あるので、まだ住んでいるわけですけど、その304号室を募集にかけたら、1ヶ月後に退居になる部屋ですと先行して募集しています。
内建はできませんみたいな感じで書いておけば募集できますので。
そしたら、今の入居者がまだいるにも関わらず申し込み入って、内建できないのにも関わらずもう申し込みして契約しますよって方が出てくるときがあるんですよね。
本当に人気になる物件だとこんな感じで決まりますので、つまり1つ目のタイミングとしては、
この入居者がまだいる状態でも決まっちゃうというのが一番強いかなというところです。
実際は退居してからハウスクリーニングを入れたりしますので、
最短でやったとしてもある程度1週間とか10日とか、この辺りは業者とかその後親さんとかの力にもよると思うんですけど、
空きますけど、ほぼ空室期間がなしで次の人が決まるわけですので、理想的な決まり方だと思います。
これが1つ目。
2つ目はもう退居しましたと、空室の状態になってますので内建とかもできる状態で、
空室になってから3ヶ月未満ですね、までの間の間に決まるっていうのが2つ目のパターン。
これが一番多いかなところですね。
まともな物件だと3ヶ月で、条件とかね、家賃の条件とかADの条件とか全部整っていると、
部屋もちゃんとハウスクリーニングかけて綺麗な状態で内建ができていると、
こういった状態であれば決まるかなというところが2つ目の条件ですね。
空室後から3ヶ月未満までですね。
3つ目、3つ目っていうのが3ヶ月以上6ヶ月未満というところですね。
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空室が長引いている状態のときですね。
このときどうしたらいいかっていうのは後ほどお話しします。
4つ目のパターンは6ヶ月以上空室が続いているときっていうやつですね。
これはもう結構大変な進行状態だと思います。
ですのでまずまとめておきますと、
空室、待機が出たときに生まれるタイミングが4つ。
1つ目は今の人が入居中、待機する前ですね。
にもかかわらず決まっちゃうパターン。
2つ目が待機を直後。
で、そこから3ヶ月未満の間。
で、3つ目は3ヶ月以上半年未満。
4つ目は半年以上長引いてしまっている状態ですね。
で、今回お話ししているのはその3つ目の
3ヶ月以上でもう6ヶ月未満の状態のときですね。
をどうやって見直していけばいいかというのを見ていきます。
で、このケースっていうのはまず
半忙期か半忙期じゃないかで考える必要があります。
で、半忙期じゃない場合っていうのはまだ救いがあって
換算期ってやつですよね。
不動産の半忙期っていうのは
ちょっと人によって少し意見が分かれるところではあるんですけど
だいたい1、2、3、場合によって4月ぐらいまで探す人もいますので
この辺り半忙期というふうに言えると思います。
特に2月、3月かなすごいかなとこですけど
に対してそれ以外のところは換算期。
一応10月なんかもそこそこ人移動しますけど
それ以外のとこ換算期としたときに
換算期において3ヶ月決まってないって場合は
仕方ないかなってところもあるんですよね。
その場合は焦らなくても
ちょっともう少し待っても様子見
つまり条件を変えないで様子見てもいいかなと思うんですけど
怖いのがこの半忙期ですよね。
もうどう考えても圧倒的にお客さん見込み客多くて
決まりやすい時期にもかかわらず
それで3ヶ月も空出が続いている。
例えば12月末に空出になって
1月の頭から空出になっていると
1月2月3月3ヶ月間募集してるけどそれでも決まらない。
もうもろ半忙期直撃に当たってるにもかかわらず決まらない。
これはちょっと深刻に考えたほうがいいかなと
何か原因があると。
具体的には家賃が高すぎるとか
あるいは中介会社に払う広告手数料が適切じゃない。
あるいはライバル物件が強いとか
自分の物件が弱いとか
何かしら原因があるはずなんですよね。
で一番手っ取り早いのは
家賃下げるのが早いかなとこですね。
そうなった時に適切な家賃じゃないってことが一つ言えますので
家賃を下げて
気をつけなくちゃいけないのが
半忙期でも3ヶ月決まってなかったわけなので
1,000円2,000円下げたところでも決まらないと思いますので
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そこそこやっぱ下げる必要あるかなとこですね。
このあたりは管理会社の担当者の方とかで
相談していくといいと思いますけど
ただ半忙期で3ヶ月空いてるって結構あり得ないというか
ちょっと要注意の段階ですので
まともな管理会社だったら
半忙期直撃で1ヶ月も決まってなかったら
多分普通に言ってくれると思うんですよね。
ちょっと半忙期にも関わらず
これ決まってないのをよろしくないので下げた方がいいとか
条件見直す必要ありますよとか
なんか振ってきますので
もし逆にそれを言ってこない管理会社と
ちょっとまずい
それもそれでまずいですよね
ちょっとこの人仕事してるのかなって感じなんで
ただ3ヶ月経っちゃってると
って時に踏まえると
条件見直すタイミングですね
基本的には家賃が高いと思いますので下げる
家賃を下げたくない場合はADですよね
広告手数を増やすとか
私資金、税金取ってるならそれをちょっとゼロにしてみるとか
何かしらその入居者からね
申し込みしやすい
入居者からですね
申し込みしやすい条件を整えてあげる必要があるかなと
でこれもたもたしてると半忙期も終わっちゃって
換算期に突入しちゃうと
さらにね空室が長引く可能性がありますのでね
スピーディーに動いていく必要があるかなと
つまり空室が3ヶ月埋まらない時
具体的にその時がどの3ヶ月かってのが大事ですね
換算期で決まってないのか
半忙期にも関わらず決まってないか
これは全く意味が異なってきますので注意が必要です
換算期で3ヶ月決まってない
例えばそうですね
10月、11月、12月決まってないと
そういう場合私だったら焦らず
1月の半忙期突入しますので
そこにちょっとかけてみたいなと
かけてみたいというか
かける必要はないと思うんですけど
そこをまず迎えてみて反応
もう1ヶ月で見てみる
つまり焦らないという選択肢をしますよね
あとは5、6、7とかの換算期の場合だと
その先の8、9、10とかも換算期なので
これだと長引くなっていうのは見据えておく必要があるので
その場合はもう埋まるのがちょっと長引くかなっていうのを
覚悟の上で様子見るか
もしくはどうしてもその半忙期迎える前ですね
換算期中に決めたかったら
ちょっとこのタイミングでやっぱり条件見直す必要あるかなとか
っていうふうに作戦を立てますよね
そうですねだからやっぱりこう
換算期なのか半忙期なのか
で換算期なら換算期で次の半忙期がいつ訪れるのか
っていうとこもねすごく影響してきますね
換算期だけど3ヶ月間換算期だけど
もう少し我慢すれば半忙期を迎えられるであれば
ちょっと我慢してみるのも手だし
換算期3ヶ月間決まらず
この先もまだ換算期が続くという場合だと
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条件見直しのタイミングかなとか
こんな感じの判断ですね
で一方で半忙期真っ最中なのに決まらないと
この場合はもう即条件変更しないとまずいなと
なんとか半忙期中に条件変更した上で
すぐ決めたいところ
で怖いのが半忙期で決まらないと
条件見直しもたもたしてたら
半忙期もう終わっちゃって換算期突入しちゃった
これが一番怖いですね
これになってしまうと
3ヶ月どころか半年以上のね
中長期間を空出に繋がっていく可能性ありますので
とにかく3ヶ月経って決まってないときは
スピーディーに動いていくことと
適切な判断が求められますので
この辺りは肝に命じた方がいいかなというところです
また6ヶ月以上空出が続くっていう場合は
またねちょっと違う話をしていく必要がありますので
別の機会にできればいいかなと考えております
はいではねいつもいいねを押してくれてありがとうございます
今回も中松がお届けしました
ではまた次回お会いしましょう
