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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資の満室経営って本当にそんなに難しいの?と題しまして、
物件を購入してアパートやマンションを運営していくと。 念願のオーナー、オーヤーになれたと。
ただしっかり入居した空室の部屋を埋めて、入居付を満室、全ての部屋を埋めている。 これで満室経営をしていくのって大変なんじゃないですか?
すごい難しいんじゃないですか?って思われている方が多いと思いますので、 そのあたりの話をしていければと思います。
結論から言いますと、物件によって180度答え変わってきます。 つまり本当に入居付けが楽な強い物件だとめちゃくちゃ楽です。
本当に簡単に埋まりますし、常に満室だと。 仮に空室になってもすぐに次の入居者が決まると。
何なら、退居しますと連絡があって1ヶ月後に出ますと。 じゃあちょっと募集を今のうちにしておこうとしたら、住みたいですという方が出てくるんですよね。
まだ入居中なので内見できないんですけど、それでも構いませんのでっていう感じで、 すぐに申し込みになったりする物件ありますし、
あとは退居のたびに家賃を上げてもすぐに決まってしまう。 そういった状況が起きている物件ありますので、強い物件っていうのはとにかく満室経営楽ですね。
一方で対照的なのが決まらない物件は本当に決まらないと。 満室にするのがすごく大変。やっと苦労して満室したけどまた開いちゃった。
埋めるの大変だなと。満室するのが大変な物件っていうのは満室をキープするのもすごく大変と。
でもまだ満室になればまだマシなんですよね。 そもそもどんなに頑張っても満室にならないと常に部屋が空いていると。
一部屋じゃない。何部屋も空いていて稼働率も60%70%だ。そんなような物件っていうのもあったりして180度変わりますね。
物件によって満室経営するかの難易度っていうのはガラッと変わってきます。
よく満室にするための方法とか管理とか客付けとかっていうことをテーマにした書籍っていうのもいっぱいありますしね。
私も読んだことありますしそのあたりのノウハウももちろんあるんですけど、
いかんせんやっぱり限界があるんですよね。
もっと言ってしまうと、どのぐらいそのノウハウとかテクニックで埋めることができるかっていうか、
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これが占める割合ですよね。ファクターとしてのね。要因としての割合なんですけど。
私個人としてはね、これはたにだと思うんですよね。80%と20%。
つまり、物件がもう80%なんですよ。物件の力がね、そもそもスペックですね。
ポテンシャルで80%で、その管理のノウハウとかね、管理会社とかの力とかね、担当者の力とか、
公や個人の管理のノウハウとか知識テクニックってものをひっくるめて20%ぐらいかなっていうところなんですよね。
つまり、どんなにあれこれ頑張ってもやっぱ物件がダメだと限界があるんですよ。
逆にそんなに管理のノウハウとかテクニックがなくても、物件が良ければ回っていくってところが一つ言えます。
もうちょっとね、具体例で見ていくと、基本的に私任せている物件管理会社も信頼できるとこですし、
担当も優秀な方をつけてもらうようにしているので、いい条件でやってると思うんですけど、
仮にですよ、仮にどっか管理会社、しょぼいところダメなところに変えたとしても、
持っている物件が強い物件ってのはそこそこは回ってくると思います。
やっぱ部屋が強い、物件が強いと、管理会社とか担当とか今家でも入居がついてね、
ある程度は回ってくると思います。そのぐらいやっぱ物件の力って大きいと思います。
逆にすごい管理会社が良い、担当者の力が優秀だっていう場合でも、物件が悪すぎる。
何が持って悪いかっていうと、かそっているエリアとかですよね、住みたい人がそもそも少ないエリアとか、
類似のアパート物件が多すぎちゃって、ライバルが多すぎる状態とかね、あるいはその両方といった場合だと、
どんなに管理会社が優秀でも担当が良くても、満室にするのは苦労しますし、
そもそもできないってことも起きます。
私自身も今持っている物件の大半は土地から新築でやっているので、
新築ちくわさんの都心の物件多いので、入居が強い物件ばっかりなんですけど、
過去には地方の中古のアパート、マンションを買って、築フル再生とかね、
やったりしてやってた時期もあって、それ自体は楽しかったから良かったんですけど、
かかった物件は全部満室にしてきました。
してきましたけど、正直やっぱ大変でしたね。
そもそも満室にするのが圧倒的に、新築なんかと都心の条件が良い物件と比べると圧倒的に大変ですし、
満室をキープするのも大変だと。
中には1回だけ満室にできたけど、その後退居でて、その後二度と満室にならなかったアパートも残念ながらありますので、
そのぐらい物件によって180度違うっていうのは身に染みてわかったので、
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それが経験として生きているから良かったんですけど、
そのぐらい不動産投資と満室経営っていうのは物件によるところが大きいと。
ですので、これ本当にそんなに難しいのって不安になっている場合、どうしたらいいかというと、
やっぱり満室になる物件を買えばいいかなってところですね。これにつきます。
そもそも不動産投資、大半の方が借り入れをしてやっていくので、
それをやっていくためにやるのがシミュレーションですよね。
満室の家賃年収がこのくらいでも、実際は空室とか修繕とかこのぐらい出るので、
そこから返済とか踏まえてやってきて、このぐらい残るっていうのをシミュレーションしていくわけですけど、買う前に。
その時に空室率っていうのをある程度は見ておきますけど、
これが弱い物件だと、想定していた空室のシミュレーションよりももっともっと空室が多い、
つまり収入が入ってこない状態になってしまうので、そうなるとシミュレーションが破綻してしまいます。
例えば満室で1年間年収が1000万のマンションがあったとします。
全部が1年間空室にならないで、満室、常に入居が決まっている状態で1000万とします。
もともと買う段階の時に空室率10%ぐらいで見積もっていたと。
部屋が多少は出ますと。出た後も数ヶ月空いたりしてその上で決まったりとかして、
データを計算した時に10%ぐらいで見ておいたと。
これで10%ぐらいで収まっていればシミュレーション通りなので問題ないんですけど、
実際に蓋を開けてみたところ、空室率が20%とか30%だと。
常に空室が出ていると。空室が出ても埋めるのに時間がかかってしまって埋まらないと。
結果1年間経ってみた時に空室率が30%だったと。
そうすると事業として成り立たなくなってくるんですよね。
入ってくるお金が変わってきちゃうわけです。
例えば1000万円で空室率10%だったら90%で900万は入ってくるわけですよね。
100万円はその分空室だったので入ってこないと考えられますけど、900万入ってくると。
これが空室率30%だと実質70%しか稼働していなかったことになるので、
1000万×70%で700万と。
つまり片方はシミュレーション通りだと900万。
一方で片方は700万しか入ってこない。
200万も差が出てしまうと不動産投資の世界だと地名称で事業として成り立たないレベルになってきますので、
それを踏まえるとやっぱり物件選びってすごい大事かなってところが改めて分かってくるところなんですけど。
不動産投資の満室経営ってそんなに難しいのってところなんですけど、
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満室になる物件を選べば簡単ですし、ちゃんとそれを選ぶのが大事と。
なぜかというと、そもそもシミュレーションが成り立つか成り立たないかっていうところは、
部屋が埋まってるっていうのが大前提ですので、
満室経営にするのが難しいような物件を買ってる時点でちょっとまずいかなってところなんですよね。
ちゃんと楽に回ってくるような物件を買って初めて成立するシミュレーションかと。
一方で苦戦してるような物件、苦戦するのが難しい物件を買っちゃってる時点で、
このシミュレーション自体は不動産の物件を買った時の最初のシミュレーション自体が破綻してる、
敷かれない状態なのでよろしくないと。
ですので、もしまだ買ってない、あるいは今持ってる物件が無事に回ってる状態なら全然いいんですけど、
もし買って持ってる物件とかで運営が厳しい、課等が低い、
思ってるように入居が決まらないって状態が発生してるとしたら、
悪いことはやらないので売れるうちに早めに売って尊敬するのが大事かなってところですね。
公屋としてやれることがまだ残ってる。
条件整えるとか管理会社のままきちんと仕事してくれるところに帰るとか、
あと多少修繕、決してたら多少忘れるとかして、
ある程度の努力はした方がいいと思いますけど、
それを全部やった上ではまだ稼働率低いって場合は、
これはもう自分でどうにかできるレベルを越してると思いますので、
物件選びミスったなと思って早めに売ってしまった方がいいかなってところですね。
その借り入れがね、そんなにたくさん借り入れしてないとか、
そことの兼ね合いにはなってくるんですけど、
もし返済がかなり負担がきついなって状態、
しかもそれが今後も改善されないような時が、
物件売ってしまう、手放してしまう。
そうすると、こういう物件、稼働率が上がりますから。
例えば10棟物件持ってて、そのうちの1棟がとにかく足を引っ張ってると。
他の9棟ちゃんと回ってるのに1棟だけ足を引っ張ってると。
どうすればいいかと言えば、足を引っ張ってる1棟売っちゃえばいいんですよね。
手放しちゃえばいい。
そうすると残る9棟で見た時に、稼働率が大幅に向上と言ったら何なんですけど、
数字上がりますので。
これも大事かなとこですので、
あんまり苦戦する物件、難しい物件っていうのは、
あんまりこだわりすぎないのが大事かなところです。
というわけで、今回不動産投資の満室経営って本当にそんなに難しいの?
というテーマでお話してきました。
前半はこのテーマに沿ったお話で、
後半少しだけ、そもそも満室にするのが難しい物件は売っちゃえばいい。
手放しちゃえばいい。
そうすると残っている物件の稼働率が大幅に上がるという話をしてきましたので、
参考にしていただけたらと思います。
いつもいいね押してくれてありがとうございます。
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今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
