不動産投資における入居付けの重要性
ゼロから始めて、総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日も不動産投資に関するお話をしていきます。よろしくお願いいたします。
はい、今日は入居付をテーマにしたお話をしていきます。 入居付、つまり
物件ですね。あなたがお持ちの物件、これから買おうとしている物件。 アパートなり、一棟マンションなり、あるいは区分マンションなり、何でも結構なんですけどね、子建てとか含めて。
空室の状態では家賃が入ってこない、得ることができない。 借り入れしている場合は当然返済もできなくなってしまうので、とにかく入居付をしてね。
部屋を埋めるってことは、公家として運営していく上で必要不可欠な行為というところになってきます。
で、このよくね、入居付け、入居率をね、上げるための本とかノウハウとかテクニックとかね、いろんなところで出回ってますし、私も一通り本も読めましたしね。
不動産投資の本の中でも、入居ですよね、入居率アップとか管理とかの面の本ですね、それだけに特化している本とか切り口の本もね、たくさん出ているので一通り読みましたし、
あと、楽町とかね、顕微屋とか見てて、入居率をテーマにした動画とか話の時もありますので、そういうのも出てきた時はね、見るようにしてるんですけど、
今回ちょっとその、どれも正しいんですよね、基本的にやっぱりやられてる方、公屋さんがちゃんとご自分の経験などを踏まえた上で話したりとかやってる情報なので、どれも基本的に正しいんですけど、
そこでちょっと切り口変えたね、お話ししていきたいと思うんですけど、これそもそも論なんですけど、
入居率向上のための近道：楽な物件選び
実は入居率を上げるための最も簡単な方法、近道というのが一つありまして、何だと思いますかというところなんですけど、
入居率を上げるのに一番簡単な方法、これ聞いたらそれはちょっとそれ言ったら身も負担もないじゃないですかというふうに思われちゃうんですけど、
結論言ってしまうと、もうあれなんですよ、入居好きが楽な物件、そもそも楽な物件を持つことが空域ゼロの一番の近道というところです。
これそんなの当たり前じゃないですかというふうに思われるかもしれないんですけど、意外にこの当たり前なことを見落としてしまって、
そもそも入居が率を上げるのがとても難しい物件に対して、いわゆる無理ゲーって言ったら大げさかもしれないんですけど、
クリアするのが不可能なゲームのことを無理ゲーなんて言ったりしますけど、そういったものに対して非常にたくさんの時間とか労力を費やしてしまっている
大屋さん少なくないんじゃないかなというところなので、そもそもその物件をやめちゃえばいいんじゃないかなというところです。
自身の経験：苦労した中古物件と楽な新築物件
なんでこういう発想に至ったかというと、これ私自身の経験でして、私、保有している物件の、もともと大半が新築系の一棟マンションとか一棟アパートが大半を占めているんですけど、
大屋としてのレベルを上げたかった、経験値を上げたかったので、中古とかももちろんやったことあるんですよね。
例えば中古の重量鉄骨の地方のマンション、そこそこの規模、そこそこって言ってもあれですけどね、ファミリー系で15部屋ぐらいの規模のマンションを買って再生したりとか、
あと千葉の、これはあれかな、単身世帯向けのアパートで26部屋ぐらいあるやつ、結構デカいやつですよね、アパートにしてアモクズアパート、これを買ってきて再生したりとかっていうのを一通りやったんですけど、
どっちも嘘を偽りなくちゃんと満室にできました、したんですけど、とても大変でしたねやっぱりね、そもそも大変なことを結構大変でしたね。
満室にするのも大変でしたし、した後に満室をキープするのもやっぱり大変なんですよね。そもそも苦労してやっと満室になったと。
頼むから待機を出ないでくれと思っても待機は出るんですよね。物件に不満がなくてもね、生活環境の変化とか、例えばお仕事の転勤があったとか家族構成が変わったとかね、いろんな事情に出てしまう人は出てしまうので、
そうなると空室をまた埋めなくちゃいけないんですけど、やっぱり大変なんですよね。もともとあんまり賃貸需要がそこまでないエリアの物件とかだと見つけてくるのがまた一苦労という感じで、やっと苦労してまた満室にしても出てしまったらまた満室にするのがとても難しいと。
これを繰り返しだったんですね。イタチごっこじゃないんですけど、もぐらたたきゲームとかいろんな表現できるかもしれませんけど、終わりがちょっとないなというところだったんですね。
一方で、私の場合新築系の物件がとても多いので、これは保有するとわかるんですけど、きちんと条件満たしたエリアで家賃とかも適正にした新築とか地区合わせの物件を保有すると、とにかく楽なんですよね。
埋めるのが部屋。基本満室稼働。空いたとしてもすぐに埋まる。どのくらいすぐかというと、7月15日とかに管理会社から〇〇ボイスの退去がすることになりました。
1ヶ月後に退去なので、8月15日に退去しますとかと連絡が来ましたと。
あ、わかりましたと。じゃあ募集ね。次はこういう条件でお願いしますとかっていうふうにやり取りします。
その1週間後くらいですよね。7月の中22とかそのくらいにまた管理会社から電話が連絡があって、例の部屋なんですけど、もう次の入居者決まりましたとかっていうのは結構来たりするんですよね。
え?って思いますよね。まだ住んでるんですよね。8月15日退去なので、今の人は出る予定なんですけどまだ部屋に住んでると。
でもその部屋に対してすでに申し込みが入ってきちゃうと。これは当然内見とかはできてない状態なんですけど、ネット上の過去の部屋の写真の状態とか、物件の情報とかを加味して、申し込みが次に入ってきて、
っていう現象が、結構割と普通に発生するんですよね。新築とか人気の物件になると。そうすると8月15日に今の人が退居して、そこから大急ぎでハウスクリーニングとか必要に応じて簡易的な修繕とかやって部屋をきちんと快適な状態にした上で次の方に入っていただくと。
大急ぎであれば1週間とか10日ぐらいのタイムラグで、時期とかタイミングにもよるんですけどできますので、ほとんど空室のタイムラグがない状態で次の人が決まるという感じで、とにかくストレスがないし、家賃のロスもないと。
物件売却と保有物件の変化
いいことづくめなんですよね。やっぱり強い物件とかっていうのは。それを身をもって経験してわかっている上での蓄フルとか中古物件を持ってしまうとどうしても比べてしまうんですよね。確かに氷回りですよね。地方とかの物件で埋まらないことはないんですけどね。
ちゃんとエイヤーを選んで部屋を仕上げて管理会社との関係を築いておけば、よほどの空いたエイヤーじゃなければ、基本的にライバルの地方の地元の親さんとかは意識が低い方が多いのでね、少し頑張れば勝てちゃうんで。
勝てない、やった気はいるんですけど、どうしても手間暇というかそういうのが多いのが特徴だったので、いろいろ悩んだ末に、私の場合はさっき言った重量鉄骨のファミリーマンションとか、木造の蓄フルなアパートとかっていうのは順番に回っているうちに売却していきましたね。
稼働して問題がないんですけど、持っててもいいんですけど、将来的な売却が厳しくなる前に、賃貸付けが厳しくこの先になる前にとかいろんなことを考えて、総合的に考えた上で、早めに手締めしてしまえる、負けないうちにちゃんと買っておくっていうやつですね。
負けないうちに買っておくって結構考え大事なんですけど、それをやりまして、結局今は保有している現時点だと基本は土地から自分で建てたアパートとかマンションだけなので、それが5年以上経っているものが出てきましたので、新築じゃないですよね、元新築。
まあ築浅って言い方になってくるんでしょうね。その状態ですけど、変わらずいい感じで稼働していると。それをやった結果どうなったかというと、やっぱり入居付けがとにかく良くなったというかね、入居率がね、全物件に対する入居率っていうのが上がりますよね。
基本、新築系は100%に近い数字だったんですけど、中古系とか地方のやつだと90%とか80%くらいの稼働率だったので、そこが私の保有物件の中での、足引っ張ってるってことはないんですけど稼働率を下げている要因だったんですけど、そこを打てしまったわけですから、そうなると私の保有物件の平均稼働率は当然新築系の方に引っ張られるので100%近くなると。
結果、今日冒頭でもお話ししたように、入居付けが楽な物件を持つことが実は一番の空室ゼロの近道かなというところになります。
楽な物件を持つことのメリットと継続的な努力
これね、決して空室対策をおろそかにしていいとかそういう話ではないんですよね。
ちゃんと自分の持っている保有物件に応じて適切なアプローチして部屋を埋めていくという努力は、やっぱり大家としては責務なのでやっていく必要がありますし、
快適な部屋を提供して、世の中に求められている需要に応えて、それに対して家賃というか家賃を得るというのが、この不動産賃貸業の醍醐味というかビジネスモデルの一番重要なところになってくると思いますのでね。
そこはもちろん念頭に置きつつやりつつも、そう言ってもやっぱり楽な物件ですよね。保有していくのが。
埋めるのがね、部屋を埋めるのが楽な物件を持っていくのが、結果的にはストレスもないですし、あと数字ですよね。家賃の売り上げの数字も読みやすくなりますのでね。
より安定した不動産賃貸事業が実現していくんじゃないかなというところになります。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。