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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や趣向をお伝えしていきます。
はい、中松です。
今日は、満室なのに儲からない不動産投資の物件があるのはなぜ、と題しまして、
苦労して、物件を満室にして、空室をゼロですね。
全部の部屋を入居者付けて、やった、満室になった。
ところがなぜか儲からない、そんなような物件の話、聞いたことないでしょうか。
そんな経験ないでしょうか。
といったところをお話ししていきます。
基本的に満室で儲からないっていうのは、
いわゆるここで言う儲からないってのは、キャッシュフローが出ないってことだと思うんですよね。
毎月家賃が満室ですので、考え売る最大値の売上が上がるわけなので満室だと。
それでもキャッシュフローが残らないってことは、何かがおかしいってことなんですけど、
大半は、家賃を食いつぶすというか、
入ってきたお金がなくなっちゃう、出てくるお金があるわけなんですけど、
そこを見ていけば原因のところがわかってくるわけですけど、
おそらく返済比率がかなりの上と占めてるかなってところですね。
そもそも家賃が入ってきて、そこから出てくるお金って大体決まってまして、
いわゆる入居者をつける場合に管理会社とかに払う、
ADとかの手数料っていうのはもちろん発生しますけど、
基本満室だとこれは食室を埋める必要がないので、それはかからないと。
それ以外でかかってくるところといったら、月々の管理手数料とか、
あと年に1回、固定資産税ですよね。
1年間に1回まとめて払う人もいれば、
市販機構と3ヶ月に1回とかって感じで払う方法もありますけど、
これがお金にかかってきたりとか、
アパートとマンションだったら共用部の電気とか大屋が負担ですし、
あと物件の規模によっては消防点検とか、
その他エレベーター以外とかの点検費用とかもかかってくると思うんですけど、
これは大きい物件か小さい物件かによってまちまちなんですけど、
そうはいっても管理手数料とか固定資産税とか、その他消費費用とかで、
そうですね、本当にかかんない物件だとこれ、
10%切るというか5%くらいってかけそうもあると思うんですよね。
例えば自主管理してて、
本当に小さいアパートとかだと共用部の電気代なんかもかかんなかったりするので、
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そうすると出てくるお金は固定資産税くらいになるので、
本当に数%って収まってるケースもあれば、
管理手数料を管理会社にガッツリ管理お願いして、
フルに5%払って、
それ以外にも共用部の電気代だったりとか、
インターネットオーナー、公屋負担、
エレベーターつけてればエレベーターの点検費用とか、
大きい物件だと消防点検とかいろいろ点検費用もかかってきますので、
そうすると月々に換算したときに、
その手数料というか、
消費用ですよね、
10%を超えて12%、15%とか、
あるいはそれ以上かかるケースも、
蓄フルなんかだとここに修繕がかかってきますので、
ちょこちょこメンテが発生しますので、
まちまちなんですけどね。
これが出てくるお金ですよね。
それ以外のところだと、いわゆる返済ですよね。
よく返済比率なんていう言葉がありますけど、
これはその家賃に対して、
例えば年間1,000万家賃が入ってきますと、
それに対して返済率50%ってことは、
返済で出てくるお金が50%なので、
500万ってことですね、年間で。
この500万の内訳っていうのは、
残金と利息なんですけど、
これは借り出期間とか利息とかによって、
ケースバイケースなんで何とも言えないところなんですけど、
ただ今回のテーマである、
満室なのに儲からない不動産投資の物件があるのはなぜ?
というわけなので、
いずれにしてもキャッシュフローベースで、
利益じゃなくてキャッシュフローベースで考えたときでも、
そうだな、どうしようかな、今回。
儲からない。
どっちを基準にして考えるかにも変わってくるんですけど、
ちょっと分かりやすいのでキャッシュフローにしておきますね。
キャッシュフローベースで儲からない。
不動産投資って考えたときに、
単純に出てくるお金が多いと。
で、やっぱ大きな上で占めてるのは不動産投資の場合は
返済比率かなところですね。
先ほど言ったような運営にかかってくる消費費用って
大きい物件とかちょっと古い物件とかでも
かなり高めに見て20%としても
結局それに対して返済比率なんかで
ちょっと無茶な借り方とかすると
返済比率が60%超えて
これも期間とかにもよるんで
本当にマチマチなんですけど
やっぱ60%超えてくると
なかなか残らないな手元に
っていう感じになってきますよね。
で、満員室でも
そもそも返済比率あんま高すぎちゃうと
銀行が融資するタイミングのときに
その条件出したがらないよね。
これだとちょっと空出てたら危ないじゃないですかって感じで
返済比率も調整してくるので彼らが
それ踏まえると
そうですね。
返済比率60%で消費費用で20%とかだと
手元に残るキャッシュフォール20%とかになってくるので
確かにこのぐらいだとあんまり回しても
残んないなとかって感じかもしれないですね。
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例えばその年間ね、家賃1000万入ってくる
物件持ってたとして
今言ったような感じですよね。
返済比率60%だと100万で出て
消費費用20%だと200万出てくので
合計800万出てくと
そうすると残るの200万で
これが毎月12で割ると
16万数千とかですよね。
なってくるので
確かに結構その家賃が
毎月大きい金が返ってきてる割には
あんまり残んないなとか
っていう感じになってくるかもしれないですね。
満室なのに儲からない物件があるのはなぜかっていうと
そうですね。
返済比率と消費費用が原因ですけど
その中でも特に返済比率に原因があるんじゃないかな
ってところになってきます。
借りる前から分かってることなので
ちゃんと分かった上でやってるのはいいと思うんですよね。
例えば
そもそもインカムゲイン狙いじゃなくて
キャピタルゲイン狙いの物件とかって位置付けだったら
毎月入ってくるキャッシュフローとかは
ほとんどなくても構わないんだと。
5年後10年後に
売った時にまとめたキャピタルゲインが
期待できる狙ってきる物件なので
それでいいんだっていう風に
狙って買ってる
狙ってそういう融資の組み方してるのは全然いいと思うんですよね。
元々割安で
相場より割安で買えたりとか
あるいは値上がりエリアを
仕込んでてね
5年後10年後の中長期的な感じで
狙っていく視点があってねやってるのはすごくいいと思うんですけど
そうではないと
そういうつもりなかったと
キャッシュフロー狙いでやってるのに
蓋を開けてみたら全然手元が残んないとかね
これはさすがにちょっと
お粗末かなってところですね。
なぜかというと
不動産投資って
買う前で
シミュレーションでかなり分かる
わけですよね。
どのぐらいの家賃が入ってくるか
特に中古物件
できてる物件の場合はレントロールがあって
その金額で家賃で
入居者は決まって入ってる状態ですので
売上がどのぐらい立つかっていうのは
分かってるわけですよね。
出てくるお金っていうのもある程度は
事前に分かってると。
ですので
満室なのに儲からない
っていう風に後から言うと
そもそもおかしいと。
それ分かってたでしょ。
分かってたはずなのに分かってないってことは
どんだけリサーチしてなかったの
って話になってきますので
これはかなり
赤信号より黄色信号なので
注意が必要かなってところですね。
なので
まとめておきますと
満室なのに儲からない不動産投資の物件があるのは
なぜというと
おそらくは返済比率が高いと
それが原因でキャッシュフローが
圧迫されてると。
ただキャピタルゲインで
そういう状態になるって分かった上で
キャピタルゲイン狙いで
やってるなら全然問題ないと
ある意味狙い通りですので
我慢我慢の5年50年後に
ドカッとキャピタルゲインで売却益出る
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っていうのは良いと思います。
一方でそんなつもりはなかったと
ちゃんと月々の家賃収入から
キャッシュフローを得て手元にお金を
少しずつ積み上げてきたかった
なのに全然満室なのに
残らないじゃないかおかしいじゃないか
とかって言ってたらちょっとまずいなと
これはリサーチ不足、もしくは数字が
読めてないとか数字見てない
勉強不足すぎますので
ちょっと注意が必要かなってところです。
ですので
ちょっとすいませんね、お説教みたいになっちゃったんですけど
基本的にこれから
不動産をやろう
という人とかね
あと物件新しく買おうとか
って人向けの話してますので
こういったことにならないように
気を付けてほしいなってところになってきますので
事前にね
買う前でわかりますからね
しっかりデータを調べて
特に借り方ですね
無理な借り方するぐらい
少し自己資金を多く入れたりすれば
返済比率を下げることができますので
拡大
とかしたいかしたくないかで
またここの自己資金の使い方も変わってきちゃうので
これはまた別の機会にお話
してきてますし
今後もしていくつもりですので
それを踏まえて
無理な借り方はしないと
返済比率も上手に調整していくことで
キャッチフローを残すことも可能になってきますので
融資と
組み方とかの話とかも
改めて
参考にしていただけたらと思います
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます
今回も中松がお届けしました
ではまた次回お会いしましょう
