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ゼロから始めて、総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日もよろしくお願いいたします。 今日の不動産投資の
お話として話していくのは、 その高利回り物件、本当に買っても大丈夫
なの?ということで、よく不動産投資をやられる方の、特に初心者の方の場合、利回り物件価格に対しての家賃が何%とかっていう数値を出したのが利回りなんですけど、この利回りを
すごくね、必要以上に重視してしすぎてしまうというか、これに振り回されてしまう方がとても多いです。例えばその5000万円、物件価格5000万円のアパートで
家賃年収が満室になった時に500万円のアパートがあったとすると、500割る5000が小数点の0.1ですね。 0.1ということはパーセンテージに直すと10%なので
利回り10%であると。 利回り10%の物件なんかね、確かに収益力としては魅力的なんですけど、今なかなかやっぱり出てこないというか、出てきたとしてもすごく蓄電性が古いとか、
エリア、場所が悪いとか、何かしらそれ相応の理由があるものばかりですので、
利回りだけに視点を奪われてしまって、振り回されてしまうと非常に危険かなというところのお話をしていきたいと思います。
かっこいい私も不動産投資始めたばかりの頃は、この利回り成人だったと言ったらあれなんですけど、ちょっとこれを必要以上に意識しすぎてしまいまして、
なかなか大変な目に遭ったことはやっぱりありますので、私の失敗談も踏まえてというか、踏まえた上での利回りだけに振り回されるのは気をつけましょうというお話をしていきたいと思います。
なんで利回りね、利回り高くて、利回り高いってことは家賃が高く稼げるので、いいじゃないですか中松さんなんてことが聞こえてきそうなんですけど、
なぜ危ないかというと、まず基本利回りが高い物件っていうのは何かしら、欠点があるというか問題があるパターンが大半ですね。
先ほど言ったように蓄燃数が古いとか、エリアが悪いとかね、あとはそもそも妄想利回りと言ったら何なんですけど、確かに満室になれば小利回りなんだけど、
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実際はすごく稼働率を上げていくのが難しい物件。実際には募集とか、その物件を買って、自分が持ち主として、親として、物件の部屋を埋めていこうとした時になって初めて気づく。
あれ、この物件全然埋まらない。不動産屋に紹介してもらっても部屋が埋まらない。つまり客付け力が弱いというかね。
そういった物件であったりといったように、何かしらやっぱり欠点というか原因があるのが多いので、あえに手を出さない方がいいというかね、すごく慎重になって手を出すのがいいかなというところです。
また、そういった物件、売却ですね。売る時になった時も困ることが多くて、基本それだけ安く売りに出されている物件というわけなので、
あなたが買って保有して5年後10年後売ろうとなった時、もっと買い叩かれるといったらなんですけど、もっと値段を安くして利回りを上げていかないと売れなくなるという危険性が高いので、手を出す時は非常に慎重にということですね。
例えばなんですけど、物件価格5000万円、満室の時の家賃が500万円の地区40年ぐらいの関東の中でも、ちょっと端っこというかいまいちなエリアでこれから先衰退していくのを予想されているようなアパートが利回り10%で出ていたとしますね。
500万円の家賃年収に対して5000万円で売られているということは、500割る5000で0.1、10%ですので、地区年生40で関東の端っこのいまいちなエリアですね、これから衰退していく可能性が高いと。
で、これ確かに仮にですよ、この物件を買ったとしますので、フルローンで借り入れ期間35年、値を例えば2.5%とかね、ちょっとこんな条件で借りられないと思うんですけどね、35年も期間つかないと思いますけど、ちょっと参考事例なので聞いていただきたいんですけど、
そうすると、機場のシミュレーションですね、上では年間のキャッチフローが200万ぐらい出るんですよね、約200万ぐらい。
で、そうすると月で大体15、6万とかそのぐらいなので、給料以外の収入でこんなに入ってきたらいいな、悪くないじゃんとかと思って、たまーに飛びついちゃう方いると思うんですけど、これちょっと多分買ったら死ぬかなというところでして、
なぜかというと、もうお分かりの通り多分部屋が埋まらないと思うんですよね。満室になったら多分500万円ですけど、実際はもう半分ぐらいしか埋まらなかったりすると、250万円しか家賃が入ってこなくなるので、あっという間の赤字に転落というか、あくまでさっきのシミュレーションは満室の時のシミュレーションなので、赤字ですね、半分しか埋まってなかったら当然それはどんどん減っていって、
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さっきの場合だと完全に赤字なので、持ち出しですよね。毎月の返済を自分の給料なので補填とかしていかないと返済していけない、もう本当にちょっと俺最悪のパターンですけど、こういったケースにもなっている方はいらっしゃるようなので、これぐらいも気をつけてほしいなというところです。
さらに怖いのが、こんな毎月赤字じゃ持っててもしんどいので手放そうと思って売りに出すとしますね。売れないんですよね。
さっき言ったケースだと、5000万円で買っていて、フルローンで借りていたとしたら残債といったらあるんですけど、残りの借金も5000万円。
多少返済が進んでて、4900とか4800とかになっていることは全然あると思うんですけど、基本あんまり減ってないと。それもそのはず。期間35年で借りたりとか、金利も2.5%といった具合にそんなに低金利で借りてないと、とにかく借金が減るスピードが遅いので、
5年後でも4524万円なので500万円減ってないですね。5000万円借りても5年後借金がまだ4500万円残ってる状態ですね。
なかなかやっぱりやらないですよね。で、仮に5年後、借金イコル残債同じものなんですけど、不動産投資の場合は残債という言い方をしますので、残債が4500万円残ってると。
で、この物件持ってても死ぬので売りたいと。で、売りに出すんですけど、間違いなく売れないんですよね。なぜかというと買った時点で蓄40年だった物件がさらに古くなって45年。さらに関東の端っこの方の衰退しているエリアなのでより過疎が進んでると。
で、これも本当になかなか買い出がつかないので、そうなると値段を下げていくしかないと。5000万円で買って4500万円でも売れないと。4500万円で売れないと4000万円で売るしかないと。4000万円でも売れないと3500万円で売るしかないと下げていって。
結局借金、残債が4500万円残ってるのにそれ以下でしか売れなかったりすると、持ち出しですよね。手当券外すのに足らない分自分で持ち出しでやらなきゃいけなくなるので、自己資金ある方々はそこで持ち出ししてなんとか返済できるんですけど、手持ちもないとなるといよいよ本当に首が回らなくなってくるというケースですので。
安易な小売回り物件に手を出すと危険なので、くれぐれも慎重にというところですね。
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基本小売回り物件地方の買ってうまくいく人っていうのは中級者以上の方ですね。すでに経験があって、物件ちゃんとね、親としての基本的な基礎、知識、スキル。もちろんもうすでに物件なんとか持ってて、粋も甘いも知ってる方、そういった方が安く買ってきて自分なりに工夫して運営したりとか安く修繕したりとか。
あるいはね、絶対に大丈夫な価格まで買い叩いて安くして買ってきてるかとかいったような、何かしらのあれがありますから、それで初めて成り立つビジネスモデルですので、悪いことは言わないので、初心者の方の場合は地方の小売回り物件は基本1等目でやらない方がいいと思いますね。
最近もあれですね、某不動産業者のメールマンガとか見てた時に、千葉の外房線というローカルな電車があるんですけども、端っこの方の駅でリマール20%ぐらいの木造アパートが2000万円以下ぐらいで出てて。
まあ目は引くじゃないですか。一応千葉県で。価格も2000万切ってて、手頃で。リマーリも20%で。築年しても35年ぐらいだったかな。そこまで古くないので、あれこれなんか、きっとなんか結構気になる人多いのかなとかって見てたんですけど、それの決定的ダメだったのはやっぱり部屋が狭かったですね。
2階建ての10部屋のアパートなんですけど、築フルなのに1部屋18平米とか17平米ぐらいしかない1軽10部屋で、3点ユニットで狭い部屋で、家賃も1部屋25000円想定ぐらいだったので、これはちょっとアカンなってやつですね。やめといた方がいいなと思って。
もし買ったところで部屋が埋まらないと思います。しっかりリフォームしてきれいにしたところで、ライバル物件とか近隣とかチェックすればわかるんですけど、倍ぐらいの広さの部屋が同じぐらいの家賃とか、同じぐらいは言い過ぎですけど、3万5000円ぐらいで30平米40平米の広い部屋とかのアパートいくらでもあるので、わざわざそこに住みたいと思う人はかなり限られてくると思いますので。
ちょっと厳しいなってところでしたね。
どうしてもやりたかったら、もう既に安いところから1000万円ぐらいで買って、リマリー40%ぐらいの状態で買って、なおかつ2階建てで10部屋じゃないですか。
なのでそのうち、あまりお勧めしないんですけど、壁ぶっ壊して、2部屋を1部屋にくっつけて、40平米弱ぐらいの1LDKとかに1回スケルトンにしてね、やってとかっていう工事とかして、収益力、選んでもらえる部屋にした上でやるとかっていう感じでやる必要があるので、もうこれ聞いててわかる通り、完全に中級者以上じゃないと厳しいですので、やってる人はやってるんですけどね、これね。
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面白いと思いますよ、それはそれで。
でも完全に中級者以上、何なら不動産業者ですよね、買取再販とかやってる業者と同じレベルになってきますので、初心者の方はちょっとお勧めしないなってところですね。
はい、ちょっと長くなりましたが、こんな感じで地方の氷マリ物件、本当に大丈夫なの?ってところなんですけど、大丈夫じゃないの多いので気をつけてください。
少なくとも一頭目はやめといた方がいいと思いますね。
よほど、ご自分がリフォーム業とかに携わってるとか、不動産業で仕事されてる方とか、あるいはそれ関係の人が周りにいて味方にね、力を貸してくれる人がいるとかっていう特殊な事情というかね、
プラスアルファの部分がない限りは基本は一頭目はやめといた方がいいかなというところでした。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。