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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今まで買った中で、これは失敗するかもと思った物件の話、と題しまして、今日は私が過去に買った物件の中でも
ちょっとこれはミスったかも、まずいかも、失敗したかも、と思った物件のお話をしていきます。
で、1個じゃないんですけどね、正直言ったところ、
ヒヤッとしたね、っていうレベルだといくつかあるんですけど、その中でも一番失敗したかもっていう風に強烈に思った物件を1つピックアップして話していきたいと思います。
これはもうあれですね、不動産投資を始めた年に買った物件ですね、やっぱり初期に、初心者の頃に買った物件がパッと頭に思い浮かびます。
投数で言うと3投目ぐらい、4投目ぐらいだったと思うんですけどね、その始めたのは2018年なんですけど、その時に1年目でも3投とか4投とか一気にババババーってやった時があったんですけど、
そのうちの1投ですね、私は基本的に土地から新築なので、スタンスですね、自分で土地買ってエアパッドやマンションを建てていく、新築で建てていくっていうね、それで不均名機抱えた状態で攻めていくっていうスタンスが多いんですけど、
それだけじゃなくて、不動産投資始めたばっかりの頃、いろんな経験積みたいっていう気持ちがすごい強かったので、
その中でやっぱり蓄フルですよね、をやらずにして不動産投資は語っちゃいけないのかなっていう勝手な自分ルールでちょっとあった時期がありましたので、
買ったんですよね、蓄フルのアパートを千葉の田舎のエリアなんですけど、ちょっともう別にこれ言っちゃってもいいと思うんですけど、千葉県の防災の勝浦市っていうね、やばいエリアがあるんですけど、
夏はね、涼しくて快適で過ごしやすいですし、魚介類もとても美味しいと、
観光地としてはね、人気というか、秘書地ですね、夏の秘書地と、あとご飯も美味しいというところで、そういう意味ですごいいいところだったんですけど、
不動産賃貸事業という点においてはね、もうやばいところで、とにかくかそってて、値段もどんどん下がって、家賃も下がってるし、
銀行融資も難しいというね、もう盛り盛りのエリアなんですけど、そこに当初、当時ね、初心者だった頃の私はその郡周りに目がくらんで、
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郡周りのアパートで、郡周りって言うと30%くらいのアパートですよね、1棟ね、買いまして、これを直して修繕して、
満室化として、あわゆくばね、買った時よりも高い値段で売ってやるみたいな感じの野望というか野心を馳せてね、やったっていう経験がありますね。
これがやっぱり一番大変でしたね、まず最初から大変でしたね、買うのがまず大変で、
郡周りはもう十分なかったんですよね、で、稼働も半分くらい回ってたんで、郡周り30%の半分だから15%の稼働で回ってるので、
別にもうその時点で、なんでしょうね、回るんですよ、キャッシュフローできれば回るんで、
なんですけどそれでも銀行よりしかつかないと、本当に知人全滅、新規新組全滅で、結局ノンバンクの、今アセットファイナンスですけど、
当時三井住友、トラストアンドローンファイナンスですね、昔の名前、エランダイフにがなんとか融資つけてくれてね、
いろいろ持ってる物件、他の共同担保とか入れたりして、仲間強引にして買って、共同担保入れても自己資金3割かな、求められたんで、
買うのが苦労しましたね、35年で、当時まだ金利で2.9とかであったのかな、2.9じゃないな、3.9とかで4%利きてたんで、
郡周り30%に対して金利3.9なら全然回るんでね、いいかなと思って買いました。
買った後、とりあえず地元の不動産屋挨拶行って、設備業者さんとかも紹介してもらって、そのあたりはトントン拍子に行きまして、
最初よかったんですよ、結構ボロボロな部屋とかも一気に最初に直して、
不動産屋の担当の人もすごいいい人で連携取れてて、半年ぐらいで満室になったんですよね、やっぱすごいですよね、
郡周り30%の物件が満室になると、26部屋で3万5千円くらいかな、家賃のあれだったんで、
満室で、そうですね100万は言ってなかったんですけど、駐車場とか含めても90万以上入ってきて、それに対して返済が全然なくて、
2700万、ちょっと待ってくださいね、
そうだそうだ、月々の返済も12、3万ぐらいなんですよね、金額も2700万ぐらいしか借りてなくて、
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35年の3.9%とかだと月々の返済12万ぐらいで、ほとんど利息で持っていかれますけど、
でも家賃で90万ぐらい入ってきて、返済が12万だと、まあ残るんですよ、めちゃくちゃ残るんで、
インカムゲインっていう観点で見ると大成功で、溜まるんですよね、どんどんどんどんお金溜まっていって、
これは大成功、うまくいったと思ってたんですけど、やっぱそんな甘くなくてですね、
まず満室にできた理由は、完全にその不動産の担当の人がめちゃくちゃ優秀で、
その人のマンパワーですね、物件の力じゃなくて、もうその人がたまたま覚えてるんですよ、今でも、
太陽光発電の業者かなんかの法人の大口を開拓して、
そこが社宅として10部屋以上まとめて借りてくれみたいなのを引っ張ってきてくれて、
それで一気に埋めたんですよね、完全にその人のファインプレーのおかげで埋まっただけであって、
それがやっぱり8ヶ月とかの期間だったんで、8ヶ月経ったら10部屋また出ちゃうので、
また埋め直したなってところで、そのスーパー担当の人が辞めてしまいまして、
でもう次の担当がもう別、もう180度全然戦闘力が180度違うと言ったらなんですけど、
全然ダメな人で残念ながら、もう全く泣かず飛ばずの状態が続きまして、
その泣かず飛ばず、泣かず飛ばずと言っても半分ぐらいは常に埋まってたんで、赤字にはなってなかったんですけど、
ただパッとしないっていうのと、一度その満員戦した時のこの3つの味ですよね、知ってしまったのでね、
なんとか戻したいっていうので、ああでもない、こうでもないってちょこちょこやってはまた出てしまう、
やっとすぐ部屋埋めてもまた出てしまうみたいなもぐらたたきゲーム2年ぐらいやってて、
で一番の要因はちょっとその不動産屋かなってとこだったので思い切って変えたんですよね、
設備業者さんに言ったらもうちょっといいとこあるのでっていうふうに紹介してくれてそっちに変えて、
そこがいいとこだったんですけど、ただその地場ですごい評判がしっかりしてるとこなので、
その分プライドを持ってちゃんとやってるとこだったので、物件のここを良くしてほしい、直してほしいとか要望を結構言ってくるとこだったので、
そこで一つ言われたのがその駐車場を今青空駐車場みたいになってるけど、そこをちゃんと整備してほしいと、
そうするだけで他の物件と違って差別化できるのでって言われて、まあ確かにそうだなっていうのもあったので、
購入して3年目ぐらいのときにあれですね、駐車場の大規模な整備やって、
そのタイミングで外壁塗装とかもやって見栄え一気に良くして、物件生まれ変わらせたんですよね、
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その会もあって入居率が60%70%80%という風に上向いてたんですけど、
ただ、前都道産屋時代のときに入居させた人で、ちょっと問題のある人が2,3人いまして、生活保護系の人でよく覚えてるんですけど、
要するにその人たちがいるせいで他の入居者が怖がって出てしまうとか退居してしまうっていう問題の入居者がいたりしたので、
やっぱ70%80%まで行くんですけど出たり入ったりがあそこで続いて、
で、すったもんだした上で結局その問題の入居者がなんとか出てもらって、
で、そうですね、入居者率80%ぐらいで、ここからもう1回満室戻したいなーっていうふうな思いもありつつも、
その時点で5年ぐらい保有したのかなして、
で、地方の小売まい物件に対する風当たりがどんどん不動産市場で強くなっていって、
どういうふうに強くなってたかっていうと、この先売却で見据えたときに、果たして5年後10年後売ることができるのかっていうのが結構浮き彫りになってきた時期でして、
で、その時点だったら売れるな、でもこの先5年、さらに5年後10年後ってどうなるかわかんないってタイミングが訪れて、
さあどうしようかなってところで、今このタイミングだったらインカムで結構ね、たまったお金があって、
ただそれ大規模修繕とかで使ってしまっているので、ぶっちゃけ赤字ではないけどトントンかちょいプラぐらいですね、
で、売却がせめて買ったときぐらいで売れれば、まあ残済はほとんど減ってないのであれなんですけど、
今買ったときと同じぐらいで売れれば、まあ最悪負けはしないと、できれば少し高く売りたいっていう助け心があったんで、
で、リマワリ30%で買ってたんでそもそもね、リマワリ20%ぐらいなら売れるんじゃないかっていうんで、
リマワリ20%ぐらいで売りに出したんですよね、大規模修繕済みで入居率80%とかって条件で、そんなに悪くないと思うんですよ、今自分で言ってても、
ただ現実はそんなに甘くなくて、それでも全然反応がなくて、まあ実際に反応はあるんですけど、融資がやっぱりつかないと、
で、ここでちょっとね、落とし穴だったのが、物件がね、中途半端にやっぱりでかいんですよね、
年間家賃収入1000万とか超えてくるアパートになると、リマワリ20%とかで出しても5000万とか6000万とかなんで、結構物件価格がでかいんですよね、
これがね、もっと小ぶりのアパートですよね、年間家賃収入200万とか300万ぐらいのちっちゃいアパートだったら、
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リマワリ20%、30%で出しても1000万切ってくるので、現金で買える人がいっぱいいるんですよね、そうなると多分結構ポンポン売れるんですけど、
中途半端にでかいと、買いたいけど融資がね、つかないから買えないみたいなのがとにかく続きまして、
で、これあれだなと、確かにそうだよな、自分買うときあんだけ苦労してたしっていうのってよくわかるので、
で、これあれだなって、今ささっと売っちゃった方がいいなっていうふうにそこでね、スイッチ入りまして、
で、思い切って買ったときの値段にプラス数百万ぐらいまで下げたらようやく業者ですね、
宅検業者から反応があって買い付け入ったけど、さらにやっぱね、プロなんでしっかり刺し値入れてきやがって、
入れてきやがってってさらになんですけど、入れて刺し値をいただきまして、
で、結局買ったときぐらいの価格だったのかな、刺し値が入りまして、
で、あれですね、少し押し戻ししたけど、それで話つけて売ったって感じですね。
で、彼らはね、宅検業者なのでプロジェクト融資なので、一般の投資家さんが使うのと違う融資使って買っていって、
で、貸した分、責任、面積とか、条件は良かったんですけど、で、売却したっていうところがあります。
なので、もう話しながらしてきましたけど、インカウントゲイン結構重かったんですけど、
大規模修繕やら細かい修繕なので、プラマイゼロかちょっとプラグ、ちょいプラぐらいかな、
で、キャピタルも買ったときと値段とほぼ一緒ぐらいですね。
で、本当に気持ちだんだん減ってるけど、結局仲介手数料とかね、かかるわけなので、
それでやっぱりプラマイゼロで、
とうたれ、もうね、ちゃんとね、最後の辺少しね、心折れたまでは言ってないんですけど、結構疲れ切ってたのでね、
終わったときに一安心してね、やっとね、なんとかこれ逃げ切れたというか、
売れない物件爆弾抱えないで済んだっていうのでね、ちょっと一安心してしまって、
そしたら計算してないんですけど、まあおそらく、もう本当にインカムとキャピタルゲインのちょい合計でちょいプラぐらいでしょうね。
で終わったっていうのが、今まで買った中でね、これは失敗するかもと思った物件の話になりますね。
で、この話聞いていただくにあたって、
第72回の地区風向利回りと新地区定利回りどちらが儲かる?
これをちょっと合わせてね、話聞いていただくとね、結構繋がってくる部分があるかなというところですね。
今回ね、第73回の今まで買った中でこれは失敗するかもと思った物件の話をしてきましたけど、
あのー、そう、その第72回の方と照らし合わせてね、もう一回聞いていただくとね、面白いかなというところです。
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ですのでね、まああのー、地区風向利回りもしやりたい場合はとにかくもう安いと思える価格からさらに
もう一押し安くして買って、入居付け良くするとかね、唾液を修繕するなどして価値高めて、
で、ささっと売っちゃうのがね、まああれなのかな、今のやり方なのかなとは思いますね。
あんなに長く長期で持つのは慎重にね、とにかく売却の出口を常に見据えておくっていうのが大事かなと思います。
あとはあんまりデカい、大きい価格、規模が大きすぎちゃうと現金で買える人いなくなってしまうので、
小ぶりな物件でちょこちょこやった方がハマるのかなと思いますね。
このハマるっていうのは良い意味でね、マッチして利益出せるのかなと思いますので、
まあその辺りはアドバイスほどじゃないんですけどね、もしね地区風向利回り地方の方に興味あるって方は意識されるといいかなってところですね。
ぜひね、せっかくやるからにはね、私のようなトントンで終わるんじゃなくてね、しっかり儲けて利益出してね、終えていただけるからね、いいかなと思います。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
