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第83回ポッドキャスト。今回のテーマですけれども、築古戸建て不動産とマインドということで、今週は不動産投資のお話になっております。
不動産投資といっても、サラリーマンが副業でできる戸建ての不動産投資ということで、
不動産投資には、いろんな投資があります。マンション経営、マンション一棟、これだと億が動きます。
アパート一棟を買いなさい、みたいな本もあります。アパート一棟だと2、3000万クラスですかね。築古戸建てですと、500万から800万ぐらいが中古で出ています。
築古の戸建て不動産、しかも田舎になりますと、2、300万、中には100万以下のものもありますので、これを買ってリフォームをして、中には自分でリアバイで直して賃貸に出す。
家賃が例えば3万、4万ですよってなってくると、年間40万、50万ぐらいの収益。200万で買ったんだったら、利回りが25%とかですね。
ですので、4年で回収できるっていう。その中にはリフォーム代だとかですね、あとは入居者さんがつかないとか、そういったリスクもありますけれども、
ならしていくと10%以上の利益が出ると。株式投資とかですと、5から7ですね。FXとか仮想通貨もちょっといろいろあるんですけど、長期的な投資でいきますと、やっぱり株式投資か不動産投資ですね。
株式はですね、買ったら買いっぱなしで、そのままなんですけど、不動産投資はですね、契約からリフォーム、賃貸の貸し出しまでですね、結構手続きが大変です。
ですので、参入障壁が高くて、ちょっと素人の人ではできないですし、ゴロゴロですね、シェアハウスですね、カボチャの馬車みたいなですね、シェアハウスみたいな詐欺もありますし、有志とかですね、レオパレスみたいなのもあります。
ワンルーム経営とかって言うとですね、もうなんか詐欺の匂いがプンプンプンプンするような感じなんですけれども、その中でですね、一番リスクが低くて、投資金額も少なくてっていうのが地区フルの不動産投資、こだてですね。
田舎地方ですと1棟あたりで庭がついて4LDKですので、大体地区フルっていうのは40年代ですね。私43歳です。私の実家と同じくらい、私の実家も44年の地区ですけども、実家と同じくらい。
実家と同じくらいと言ってもですね、実家も一回リフォームしたよっていう方もいらっしゃると思うんですけども、昔はですね、土壁って言って壁に土がザラザラしたのがついて、金ピカの手にキラキラしたのがついたりして、それをリフォームしてフローリングにしたりですね、IHにしたり、オンフローもやりかえたりですね。
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トイレも昔はうちは汲み取り式のポットのトイレだったんですけど、今はもう汲み取り式ですけど、ウォシュレットの暖房、ベンザロンになったりとかですね、そういうことで加えていくとですね、4,50年は平気で住めますし、海外アメリカだと7,80年は当たり前100年以上だと、それだけ耐久性が強いということでですね、価値もどんどんどんどん上がっていく。
10年住んで3,000万の家が4,000万になるっていうのがアメリカとか欧米、海外なんです。日本の場合は3,000万で買った家が10年20年住むと、もうほとんど利益が、価値がなくなる。そこをですね、空き家問題もいろいろありますけども、これを買って投資するということで。
マインドっていうところなんですけども、こだて不動産であればですね、例えば物件が今回私の場合140万、リフォームいろいろして全部で225万、230万ぐらいですかね、240万ぐらいとして利回りが20%ぐらいになってますので、これでもですね、結構買うときは寝る前とかですね、悩んでどうしようとか、天井が抜けたらどうしよう、雨漏れしたらどうしようとかですね、床がねじけてたんで、直したら、
どうしても床が抜けたらどうしようとかですね、あと入居者さんがつかなかったらどうしようとかね、200万程度でも悩むので、ここをですね、どういうふうに、不動産投資いろいろ勉強してですね、やった結果1年2年買えないっていう時期があるっていうのはあるあるらしいんですけども、私の場合はですね、結構ちょっとした勢いもあったので買うことはできたし、入居者さんも一応つく予定にはなっているので順調な方かなと思います。
これがですね、いろんな試算をもちろんしてます。これぐらいかかって、これぐらい5年10年経った時にはこういうふうになるなっていうシミュレーションはするんですけども、やっぱりこれ金額が大きくなればなるほどですね、極端なし、1棟1億2億のマンションであれば50室全部埋まるかなとか、7、8割埋まるかなとか、40%だったらこれだけ赤字だなっていうのが借金を抱えながらですね、融資を受けながら、毎月例えば200万円くらいで、
10年歳のうち220万しか入りません、ギリギリ20万ですとかですね、逆に言うと200万返さないといけないのに180万しか、ひたすら100万しか返せないってなると毎月100万の赤字を垂れ流していくっていう精神状態がどこまでですね、自分の中で許容できるかっていうところになると思います。
これは私もまだまだ全然そこまででもないですし、アパートを1棟買おうと思ってですね、2000万、1800万だったと思うんですが、その物件を見たときにですね、いろいろ計算してですね、利回りを出していったりしたんですけども、やっぱり物件がボロい割にアパートって結構高くてですね、4室しかないのに1800万、1部屋あたり400万ですね。
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これで利回りを取ろうと思うと家賃6万ですけど、市場家賃としては4万円ですよ、4室16で、年間でこれぐらいですよとか言って算出するんですけど、やっぱりギリトントンしか見えてこなかったので、やっぱり買わなかったですね。
物件、不動産物件はですね、10003つって言って12003つぐらいしかいいのがないというふうに言われているということですので、まあ良くないなと思えば買わなければいいことです。
で、買わないっていうのがまあそうですね、一番の成功で、まあこれ絶対いけるなと、自分の中で確信を持てたときにですね、買うと。
周りの人に聞いてもですね、不動産屋さんは勧めてきますし、家族は反対します。私も家族は反対されました。そんなの買ってどうするのと。
家も買って、マイホームあるのに家も買ってどうするのと言われますし、他の人もですね、そんなのもう絶対今から下がるし、下がったらどうするのと言われます。
まあそういうのはですね、もうほとんど無視です。ビジネス副業に関してはですね、大体の人株をやろうと思えば危ないよって言うし、投資しようと思えば詐欺に遭うよって言われますので、その辺はですね、自分でどこまで許容リスクをとって、リスクの許容範囲の中でやっていけるかっていうところになってくると思います。
これにはですね、少しずつ、例えば株であれば積立人参の枠で月3万円ずつ投資していくとか、井出子の範囲でやるとか、不動産投資も自分の小遣いっていうほどじゃないですけども、その範囲でですね、まずやってみる。
やってみるとですね、契約からいろいろ結構大変です。不動産投資、賃貸、不動産の購入の手続きもですね、司法書士のところも行かないといけないですし、固定資産税も来る、電気代も来る、ガス、プロパン屋さんと連絡取らないといけないとかですね、水道局にも連絡しないといけないとかですね。
火災保険か、火災保険も10年で10万円ですよとかって、なんだかんだでお金も出ていきます。そういうのを全部全部全部盛り込んでやっていかないといけないので、この辺ですね。ただやってみないとわからない。失敗してもですね、200万円ですので。
これを普段の生活ですね、バナナを2割引きにしようか定価にしようか悩みながら、やっぱりもう我慢しようっていう生活をしながら、この200、300万円をかけるっていうところですね。この辺のメリハリがですね、やっててすごい不思議な感じだなと思います。
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今までの過去の自分であればですね、200、300万の新車の車を乗り回して湯水のごとく生活費を使ってですね、こういった投資にはもう一切興味もくれず、たまにパチンコだマージャンだですね、やったりしましたけども、それを考えると今の真逆の生活ですね。
普段の生活、握り飯を持って出かけ、水筒に水を持って出かけですね。不動産、人の借りる家を探すというところとか、あとはもう車もですね、新車から中古車の安い車に変えてですね、家を買ったり、そういう断車利ですね。
いらないものを捨てて捨てて捨てて捨てて空いたスペースに流木を飾るとかですね。そういったところがですね、ちょっと心地よくなってきてるんですけども、断車利と投資というところが私のコンセプトであるようになっておりますので、このオフィシャルヒデ断車リズムですね。
今後もですね、服の断車利からマインドの断車利ですね。人間関係もそうですし、投資ですね。投資に関してはですね、いけると思った時にはドンと積む。いらない費用、いらない出費とかですね、浪費とかは全然、もうどんどん断車利して、もうないものでやっていこうと、もう裸で生きていこうというところを考えておりますので、
今日はですね、不動産投資の、今週不動産投資のお話ですけれども、今は1個だけ、お試しでやるのにはいいですよと。それからですね、アパート、マンション1棟とかなってきますと、もう不動産さんみたいにですね、RC1棟ものっていうと何千万何億ですね。
ここをまあ、利回りに4,5%とか7%取れたやったーとかってですね、こういったところで戦われている方もいらっしゃいますので、そこに行くためにですね、少しずつできることからやっていきたいなというふうに考えておりますので、今日はここら辺でお話させていただきました。ということでまた次回。
