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ゼロから始めて、総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日も不動産投資のお話をしていきます。 今日お話しすることは、
収益不動産は、
途中で売却しても全然OK、というお話です。
はい、不動産投資、アパートやマンションとか、 区分マンション、小建て、いろんな形がありますけど、多くの方が、こう一度ね、
これまとめてちょっとわかりやすい、物件って言い方していきますけど、要するに、 家賃を生み出してくれている、
物ですね、マンション、アパート、小建て、全部ね、ひっくるめて、今回はちょっと物件というか、統一して使っていきますけど、
家賃を生み出してくれる物件、これ一度買ったら、結構多くの方が持ち続けるのが普通、持ち続けなくてなんならいけないんだっていう風に考える人がすごく多いんですけど、
実はこれ全然、好きにしていいところでして、持ち続けてもいいんですけど、途中で売っちゃっても全然いいという話になってきます。
なんなら売った方がいいという場面も結構多いのが不動産投資の面白いところです。
で、これ、なんでこう結構売ることに抵抗ある人が多いのかなっていうのをいくつか考えてみたんですけど、
私が分析した限りではたぶん理由が2つあります。これかなっていうのが2つ浮かび上がってきまして、
1つ目はこの住宅ローンですね、ちょっとマイホームのあれを引きずりすぎなのかなっていうのが1つありますね。
例えば住宅ローンを使ってマイホーム、子建てなり、自分の住むための家なり、マンションを35年ローンとかで組んで買う人っていうのが多いですけど、
結構そういう方って一度買ったら35年間ローンを払い終えるまでは常にずっと払い続けなくちゃいけない、持ち続けなくちゃいけないなっていう風に、
次の住み方なんていう風に思っている方結構多い印象なんですけど、どうですかね、この音声聞いている皆さんというかね、
あなた自身の話でもし持ってればね、住宅ローンを組んでね、物件をね、お家を持っている方だったらどう考えられてますかねっていうところなんですけど、
大多数の方がちゃんとローンを全部ね、完済しなくちゃいけない家、住み続けなくちゃいけないって思う方が多いんですけど、
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実際そうかっていうとそんなこともなくてですね、家族構成の変化とか、あと普通に値上がりしてるから売ったら儲かるから売るっていうのを住宅ローンでやってるって方も実は一定数いらっしゃいます。
今回はちょっと言及しませんけど、宿借り投資なんて言葉があるくらいなんで、家賃を節約するために一定期間住宅ローンで家買って住んで、一定期間住んだ後に、値上がり強いところで物件買ってればね、
何年か住んだ後に家賃はずっと節約できてたにもかかわらず、買った時よりも高く売れるので売っちゃってっていう風な形でやって、資産増やしてる方も一定数いたりしますので、
ここで言いたいのは、住宅ローンでどうしても35年とか組むと関西しなくちゃいけないと思っている方多いようですけど、実際はそんなことは必ずしもないというところですね。
ただそれに引きずられて不動産投資ですね。収益不動産を買った時も同じように考えちゃってる人がいるのかなってところが一つ。
で、次ちょっと整理しておきましょうか。物件ですね。収益不動産の物件を買ったら持ち続けなくちゃいけないのかなって思っちゃってる人が多い理由のね、私なりの推測の2つ目ですね。
2つ目は、家賃収入イコール永続的なものっていうものにちょっと強いあれを、思い込みではないんですけど、ちょっと強すぎる願望みたいなのが持っちゃってるのかもしれないですね。
例えばね、毎月100万円家賃入ってくる物件を持っていればね、年間で1200万円で、この先持ち続けていればね、家賃がずっと月100万円、収入がフロー所得じゃないですけどね、入ってくるっていう風に考えがちなんですけど、実際そうかというとそうじゃないですね。
やっぱり家賃は基本変動しますし、基本は下がるのが基本ですし、値上がりするエリアで買えれば別なんですけど、基本家賃は下がってきますし、物件は古くなるとともに価値が下がってくるので家賃も下がってきますし、何なら大規模修繕と言われるようなね、アパートの例えば屋上だったりとか、壁だったりとか、塗装だったりとか、防水だったりとかね、いろんなものに修繕のためにお金がかかってきたりするので、
結構あれなんですね、持てば持つほど逆に家賃収入が減っていくっていうのが一般的には普通ですね。
ですので、ずっと未来永劫この家賃が続くと考えるのは、実は危険な信号、危険なサインという風に言えます。
どうすればいいかというと、上手に売却を組み合わせるというのが一つの選択ですね。途中まで家賃を得続けていて順調に回っている物件。
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で、その物件、あれ今売ると買った時よりも高く売れそうだとか、残債、借り入れの返済が進んでいるので、売っても十分お金が残りそうだというタイミングで、
持っててもいいんだけど、あえて売ってしまって利益を確定させるという考え方なんですけど、これをやるっていうのがやっぱり一つお勧めかなというところですね。
家賃はずっと続く、同じ数字がずっと続くものではないので、そこの思い込みに縛られないというのが大事ですね。
それを踏まえると、やっぱり物件を売却途中でするという選択肢が出てくるわけです。
これで結構、私も大屋デビューするまで、1棟目買うまでは、物件買ったらせっかく家賃がある程度決まった額入ってくるわけなので、
この先2棟3棟5棟10棟と買っていけば、それに比例して家賃も増えていくので、ゆくゆくは年収がどのぐらいの規模になるのか計算したりしていたんですけど、
それ自体は別に悪いことではないんですけど、それだけに縛られる必要はなくて、持ちつつ適度に売却したりすると、また新しい物件を買えるように、
有志使う場合は特にそうなんですけど、新しい物件、より大きい、より良い物件を買いたりするようになってチャンスが増えてきますので、
ここは一つね、もしこれから不動産投資を始めよう、もしくはすでに始めてるけどまだ売却とか経験してない方の場合は、売却という選択肢も残しておくのがよろしいかなというところになります。
まとまり最後にもう一回まとめておくと、収益不動産、物件は必ずしも持ち続ける必要ない途中で全然売っても大丈夫。何なら売った方がいいケースもあるということが一つ。
で、多くの人が売っちゃいけないという呪縛に囚われてしまう2つの原因はおそらく住宅ローンと、あとは未来永劫家賃がずっと同じ金額が続くんじゃないかなと思い込み、この2つが原因かと思われます。
それを踏まえた上で、ケースバイケースですけど売った方がいい時は積極的に売った方がいい、持ち続ける必要はないというお話でした。
まーとねこれ流石に長期間の融資とか引いている場合なんかで、例えば30年の融資を引いているのに半年1年で売ったりすると銀行との関係が悪化したりするので、それは気を付けた方がいいんですけど、
基本は3年5年ぐらい持っていれば長期期間の融資引いてても売ったところでそんなに嫌がられないので、適度に保有して売っていくというところを選択肢として残しておくのが良いかなというところです。
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はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
