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ゼロから始めて、総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日も不動産投資に関するお話をしていきたいと思います。 今日は、1ルーム区分マンション投資について触れていきたいと思います。
基本的に不動産投資は、一棟アパートや一棟マンションといった形でやる方が多いんですけど、私の友人ですね。
先月、一棟アパートを買って大屋デビューした子がいるんですけど、 結果的には一棟アパートを買ったんですけど、
実はこの1ルーム区分マンションも選択肢として入れていまして、何個か買おうかなっていう。 購入検討ぐらいまでしてたっていう時もあったので、
少しタイミングが違えば、もしかしたら1ルーム区分マンションでスタートしてたかもしれないといった経緯がありますので、
割と1ルーム区分マンション投資も人気というか、選択肢として選ぶ方が多いと思いますので、ちょっと触れておきたいと思います。
そもそも、一棟アパートとか一棟マンションっていきなり5部屋とか10部屋とかの大屋さんになるわけなので、
結構心理的にハードルが高いようでして、いきなりそんなにたくさんの部屋の大屋さんになって大丈夫なのかなとかって感じる方がいらっしゃるようでして、
それに対して1ルーム区分マンションって大体が入居者がついている、部屋借りている人がいる状態、オーナーチェンジという言葉があるんですけど、
その状態で売り出されているものが大半なので、買ってすぐに回していくという形ですので、取り組みやすく感じるようですね。
また銀行ですよね。銀行がとにかく1ルーム区分マンションにすごい有志を、積極的なところが多いですので、
特にサラリーマンとかちゃんとお仕事をされている方に対して都心の1ルーム区分マンションなんかは非常に相性がいいので、
簡単に有志がよくも悪くもスイッチでしまうというところがあるので、
それが都道産投資としてやるときに1ルーム区分マンションを選択する方が一定数いるという状況を生み出しているのかもしれません。
1ルーム区分マンション投資なんですけど、うまくやって儲けている人、利益出している人というのはいらっしゃいますけど、
個人的な印象としては、結局インカムゲインとキャピタルゲインのお話をよくしてますけど、
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都道産投資で稼ぐためにはインカムゲインとキャピタルゲインの両方があるので、そこを意識していこうという話を私は断ることにしているんですけど、
区分マンション投資ってこれがキャピタルに思いっきり偏っているというか、比重が高い投資方法ということが言えまして、
これちょっと具体例で見ていきますと、
そもそも1ルームの区分マンションで利回りが都心の23区の物件とかで、築年数とか部屋の広さとか駅距離とか、
いろいろ全てが影響してくるんですけど、だいたい利回り5%以下のものばかりになってきますので、
例えば利回り5%の物件だとインカムゲインがほとんど出ないというのがまず特徴としてあります。
例えばその3000万円の区分マンションで満室になったとき年間150万円が入ってくる部屋があったとしますね、区分マンション。
これその150割る3000で0.05かなので5%ですね、利回りになると。
これを例えばフルローンで借入期間35年年利金利ですね1.8%とかで借りると、
年間の手取りキャッシュフローが20万円切るんですよね、ほとんど残らないということですね。
月に換算すると1万5、6千円とかなのでほぼ残らないと。
怖いのが一部屋しかないので空室になった途端に赤字に転落します。
もちろんすぐ埋まれば大丈夫なんですけど埋まらないような物件だとひたすら赤字が垂れ流す状態になるので、
なかなかそういった怖さもあるのが特徴です。
ただそれでもなぜ区分マンションが人気かというと、
そのキャピタルゲインの方で今条件満たした物件とか買うと、
そっちで利益出せる可能性があるので人気の理由の一つかなというところです。
例えば今この事例3000万円家賃年間150万円の区分マンションの話しましたけど、
これ5年後に売りたいとなった時に上手く条件満たしている物件を買うと
3500万円とかそれ以上で売れたりということは現実として起きてましたね。
つまり値上がりしているエリアで買えると高く売れると。
しかも残債、借り得の方も5年経つと3000万円を期間35年、金利1.8で借りてたとしても、
5年後に残債が2678万なので2700万円切ってますね。
つまり300万円以上返済が進んでて、なおかつ売却価格が3000万で買った物が3500万円なので、
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高く売れて残債も減っているので、この差額分ですよね。
ここがキャピタルゲインの魅力といったらなんですけど、利益として入ってくると。
もちろん仲介手数料であったりとか、書費用などがそこから引かれるわけですけど、
サラリーマンの方とかが片手までワンルーム級分マンションやって、
買った後は基本ほったらかしだと思いますので、知っている状態で管理会社とか何かしらつけて、
何なら有料なちゃんとした後物入居者さんだったら、管理会社なんか挟まないでも毎月毎月家賃振り込まれてきますので、
部屋もそんなに汚くしないで出て行ってくれたりすれば、管理手数料ですらかからないケースもありますけど、
ほぼ片手間じゃないですけど、その状態で3000万で買った物が3500万で売れて、
なおかつ借金が2700万まで減っているので、その差額がキャピタルゲインとして儲かると。
こういった形がワンルーム級分マンションの特徴として挙げられますので、
キャピタルゲイン狙いの方だったらアリなのかなというところですね。
一方でインカム、毎月の家賃収入とかに憧れがあるとか、
よく不労所得とかという言葉を使ったりする人もいますけど、
そういったものに憧れている方はワンルーム級分マンションは正直お勧めしないかなというところなので、
目的ですよね。5年後10年後の値上がりを期待して片手間でやりたい方だったら向いていると。
一方で毎月すぐキャッシュフローを得て家賃収入を得て稼いできたいという方は、
ワンルーム級分マンションよりは一棟アパートとかでもう少し利回りが出るやつを
うまく融資組み合わせて買っていくというやり方をした方がいいかなというところなので、
結論から言うと目的ですよね。目的次第によって選択肢に入れるか入れないかというところをやっていくのがいいかなと思いますね。
ちなみに私の場合だったら法人、会社は2つ持っていますので、一般法人と他権業者の免許を持っている法人も持っていますので、
私だったらそうですね、分マンションをやるんだったら短期売買の方ですね、きっとね、現金で買っちゃったりして、
またよくあるのがその入居者、今現在借りている入居者が結構家賃、安めの入居者がついていたりした場合の区分マンションなんかを買ってきて、
その人が保有中に退居したりしたタイミングで本来の相場の家賃とかにして新規に入居者をつけたりするとぐっと価値が上がると。
そうすると買った時よりも高い価格で売れたりしますので、短期でも利益出していけるというやり方もあったりしますが、
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この辺りは目的によりますよね。
多くの方がまだね、本当に不動産初心者の方であったりとか、初めて守らない方だと、
基本は買ってすぐに売るっていうのはあまり得策ではないので、ある程度保有してから売却のことを考えると、
5年とか10年とかのスパンで見ていく必要があるかなというところなのでね。
よくも悪くも買うとしばらく動けなくなってしまうかもしれないので、
区分マンションはその辺りは慎重に判断していくといいですね。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
