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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や趣向をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、2棟目を買えない人が1棟目でやってしまったことをテーマにお話ししていきます。
よくね、不動産投資を始めることができて、無事に1棟目買ってね、
で、家賃収入も入ってきて、で、返済もして、で、キャッシュフローも出てると。
こうなると、こう、お、不動産投資ってすごいなって風にね、実感して、じゃあこれで2棟目、3棟目ね、買っていけばね、どんどんね、手元に残るお金が増えるって風に考えて、
スイッチがね、入ると。まあ、エンジンかかってくる方っていうのもね、一定数いらっしゃるんですけど、
そこでね、あの、やりたいけどでもね、買えないっていうね、現象が起きてしまう場合もね、結構あるんですね。
2棟目買いたいけど、銀行が融資してくれないと、せっかくやる気もあるし、いい物件出てきてるのに、どうしたものかなとね、そういう状況になってしまうってことが少なからずあります。
で、こういったケースに陥ってしまうときにね、1棟目でどんな物件を買ってしまっているのかっていう話になってきます。
で、まあ、結論を書いてしまうと、あの、1棟目でやってしまってるっていうか、あの、物件が云々っていうのもあるんですけど、
一言で言ってしまうと、予信限界の買い方をしている、1棟目の時点でね、もうそれにつきますね。
例えば、年齢とかね、年収とか、金融資産とか、職業とか、買いたい物件とかね、トータル的に判断したときに、
あなたは5千万円の予信があります。つまり5千万円ぐらいの買える力があると。
で、その人が5千万円の物件を買ったとしますね。そうすると、それは当然買えるんですけど、予信が当然それで尽きてしまっている、ゼロになってしまっているわけなのでね、5千円-5千円でね。
そうなると、2棟目、3棟目がその時点では買えなくなるとね、ごくごくすごく当然のことかなっていうところですので、
一言で言ってしまうと、予信限界の買い方をしているってところにつきますね。
もし、じゃあ、こういったね、今のケースの方だったらどうしたらよかったかっていうと、
単純に棟数を増やしたいんだったら、3千万円のアパートを最初に買って、その後2棟目1千万円、3棟目1千万円とかっていう風にすれば、
棟数だけでいえば、3棟目、きっと買えることはできたかもしれませんけど、っていうところが一つですよね。
ただ、必ずしも棟数をたくさん買えばいいってわけじゃないですのでね、
例えば、今の時点では買えなくなっているけど、買った物件がすごく良い買い方できている、
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良い買い方っていうか、相場より安く買えているような物件であればね、
数年間キャッシュを貯めた後に売却とかしたりするのも手ですしね、
そこで再び買えるようになりますので、必ずしもね、2棟目買えないからと言って嘆く必要ないのかなってところですけど、
ただ、買えなくなってしまっている原因の一つは、もう一言で言うと、余震限界まで使ってしまっているというところに尽きると思います。
その他補足としては、ちゃんと相場より安く買えていれば、別に余震面いっぱいまで買っているって悪いことじゃないと思うんですけど、
ちょっと怖いの、気を付けなきゃいけないのが高値掴みとかですよね。
例えば、5000万円ぐらいの物件を6000万円とか7000万円で買ってしまっていると、
これの場合は結構、やっぱり良くないかなってところですよね。
例えば、今の場合だとちょっと話、そうですね、5000万円の話をしていたので、
例えば4000万円ぐらいの価値しかない物件を5000万円ぐらいで買っちゃっていると、
そうなると、同じ余震も使い切ってしまっているし、本来なら4000万円の価値しかない物件を普通に4000万円で買っていればよかっただけですので、
そうすると余震が1000万円残っているので、もう1等ぐらい買える可能性があったということが言えますので、
高値掴みしてしまうと余震の無駄遣いに繋がってきますので、ここは気を付ける必要があるかなというところですね。
高値掴みよりはマシなんですけど、次のポイントとしては積算割れしやすい物件を買っているというときも結構ちょっと買い進めるのが難しくなってくるかなというところですね。
これどうしても新築系、私土地から新築をよくやっているのでわかるんですけど、土地から新築をやると積算割れはやっぱりしやすいですね。
どうしても特に都心の土地とかは、実際の取引されている価格と評価されている金額の乖離がすごく大きいので、
その分積算割れがすごくしやすくなってしまうので、こういった物件を中心に買っていった場合も結構買い進めるのが難易度が上がるかなというところですね。
だからといって、土地値が出ているとはいえ、将来的に売却がきつくなるような田舎過ぎるところで買っていくというやり方はもうちょっと古いかなというところですので、
この辺りの差値加減は難しいところなんですけど、傾向としてはどうしても新築系は積算割れがしやすい傾向があるので、
そこはわかった場合でやるのか、わからない場合でやっているのかというのは運命の差なので、ちゃんと知っておく必要があるかなというところです。
あとは金融機関ですよね、ちゃんと狙っていくと。
例えば土地から新築の場合、積算割れしやすいってわかっているのがあれば、
そういった積算割れしている物件でも、ちゃんと評価をしてくれるような収益還元で見てくれるようなところを意識して開拓していくのか、
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そういったポイントも必要になってくるというところですので、
ちゃんと自分の方向性に合った金融機関の開拓をできているのかどうか、
当然、できていないという場合は2等目3等目買い進めていくのは難しくなるかなというところですので、
いずれの場合にしても、2等目3等目買えないというのは1等目買うのだけに必死になってしまっているというところに尽きるかもしれませんね。
そうすると、始めから3等目、4等目買ってきたりとか、金額でいうと合計で3億円規模に持ってきたりとか、5億円規模に持ってきたりとかというふうにゴールを設定した上でやっている方と、
一方で1等目買うのだけで精一杯だと、その次を考えていないで買っている人の場合だと、
当然買い方も変わってくるし、結果も変わってくると。
ちゃんとゴールを見据えて買っている人の方が、継続的に買っていけるようになりますので、
スタートの段階での目標設定をちゃんとしておく必要があるかなというところですね。
ですので、2等目以降が買えない人というのが1等目でやってしまっていることとしては、
そもそも目標設定をしていないということも一つ挙げられると思いますね。
とにかく1等買わないのだけに精一杯になってしまっていて、その先を見据えていないというところも言えると思います。
ちゃんと見据えていれば、余震に合わせた買い方とか、買い続けられる物件選びとかがおのぞとしていくわけですし、
逆に設定をしていないと、手当たり次第に自分が買いたいものだけは飛びついて変わってしまうということになってしまいますので、
この辺り拡大していく、2等目3等目買っていくという時にはすごく重要な視点になってきますので、忘れないのがいいかなというところですね。
ですのでまとめておきますと、2等目買えない人が1等目でやってしまっていることとしては、
そもそも余震限界の買い方を申しちゃっていると、あとは高値掴みしている可能性もありますし、
積算割れしやすい物件をわからないで取り組んでしまっているとか、
あと自分の方向性に合った金融機関の選び方ができていない、
最終的に目標設定をしないで始めてしまっている、行き当たりばかりで1等目を買えばいいかなという感じで買ってしまっているとか、
この辺りが上げられるんじゃないかなというところですので、
特にまだ始めていない方とか、始めているけど等数が少なくて、
まだ今買える状態が続いているような方の場合は、ぜひこの辺りのポイントを意識してみてはいかがかなというところですね。
しっかりポイントを押さえるだけで買える等数とか到達できる規模って変わってきますので、すごく重要になっていきます。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
