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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、家賃収入1000万円でもお金が残らない不動産投資家がいる理由と題しまして、
家賃収入1000万円と聞くと結構大きな金額稼いでるなというふうに感じる方いらっしゃるかもしれませんが、
やり方次第では、ほとんどお金が残らないなんてケースもザラにありまして、 そうした不動産投資家がいる理由、まあ特徴ですよね、についてお話をしていきたいと思います。
まず、家賃収入1000万円というところの金額でしょうね。 一般的に会社員の方、年収1000万円なんて聞くと、すごく収入が多い、高年収だというふうな印象を持たれる方がね、圧倒的に多いと思いますね。
実際、平均年収がそれ以下なわけですから、大半の方が平均という金額で見たときに、そこを踏まえると、まあ年収1000万円って聞くとどうしてもね、すごい金額稼いでるなというふうに思われる方が多いのも無理はないかもしれません。
しかしこれが、家賃年収、家賃収入ですよね。1000万円ってなると全く話が変わってきます。
なぜかというと、性質が全く違う収入なんですよね。
やっぱり、給与所得、いわゆる会社員の方の年収っていうのは給与所得をベースにしています。
に対して、家賃収入というのは、この不動産収入、物件から入ってくる収入で、全く性質が違うので、どういったところがすごく違ってくるかっていうと、
大きく、その家賃収入に影響を与えるものっていうのが3つありまして、
1つが空出率、もう1つが2つ目が経費率、そして3つ目が借り入れですね。
この3つにすごく影響されるっていうところです。
で、ちょっと極端な例を出しますけど、
例えば、そうですね、まあ家賃収入、満室になったときに、
家賃収入がね、1000万円の物件があったとして、
で、すごく稼働率がいい物件で、1年間で一度も退去が出ないと、
まあ退去が出ないというか、こう入居者がついてて、
前半入居者がついて満室な状態で、そこから誰も出ない状態が1年続く。
これが本当の意味での満室率100%ですよね、空出率0%っていう状態なんですけど、
まずこれを達成してて、なおかつ経費、初経費ですね、
もうあまりかからない物件、一般的に15%から20%ぐらいはザラにかかると思うんですけど、
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あまり手がかからない物件だね、10%しか年間かからないとしますね。
さらに極めつけは借り入れをしてないと、現金で買っている物件だったと。
そうなった場合、非常にお金は、そうですね、残るわけですね。
単純な計算で言うと、まず家賃収入が丸々1000万円入ってくると。
借り入れがない、返済がないので、そこからの支出もないし、
空出率が0%なので、ちゃんと1000万円がきっちり入ってくると。
経費率も年間で10%、これかなり不動産投資で見たとき安いので低いので、
1000万円の10%ってことは100万円、つまり900万円が丸々残るわけですね。
そこから最後、税金がかかってきますけど、それはちょっと置いておくとして。
こういったふうにできると、家賃収入1000万円でも900万円残るので、
とても残っている状態なので、こんなに上手な運営されている方も中にいるかと思います。
ですが、対象的なのがお金が残らないケースですね。
これどういったケースかというと、今言ったこの3つですね。
空出率、経費率、借り入れ。
ここのバランスが崩れてしまうと、途端に減ってしまうと。
まあちょっとこれもね、シミュレーションしていくとわかりやすいんですけど、
そうですね、一番この3つ全部が影響を与えるんですけど、一番はやっぱり借り入れなんでしょうね。
単純に借り入れが金額が大きいと、そして借り入れ金利が高いと。
そこからね、やっぱり返済額が負担が大きくなるので、圧迫されますので。
そうなると、結果年間の手残りがなくなってしまうっていうのがね、すごく起きやすいです。
例えば、年間家賃収入1,000万の物件。
で、これをそうですね、じゃあ1億2,500万で、まあ利回り8%ぐらいで買ったとしますね。
で、その物件のまず空出率を一般的に10%ぐらいなので空出率ね、あの結構いい物件だとしても、
で計算して処刑比率も平均的な15%で計算したとします。
で、自己資金を一切入れずフルローンで買ったとしますね。
で、借り入れ期間長めに引けて35年の金利3.2%でもしね、買った場合どのぐらいになるかというと、
年間の手残りが150万程度になるわけですね。
1,000万、満室でね、1,000万家賃収入入ってくる物件なんですけど、
そこから空出率が年間10%で計算すると実際は900万しか入ってこないと。
さらに処刑比率で15%持っていって借りてしまうので、900万の15%ってことは約135万なので、
900万-135万で765万ですね。
さらにそこから月々の返済。
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今回の場合だと1億2,500万を期間35年金利3.2%で借りてると、
大体600万ぐらい年間で返済でね、持ってかれるのでね、
これは利息と元金の合計なんですけど、持ってかれてしまうので、
そうなると年間の手残りが150万ぐらいになってくると、前後になってくるってことなので、
あっという間にね、お金がね、残らないという状況が発生するわけですね。
で、この1,000万に対して150万残ってるじゃないかって、悪くないじゃないかっていう風に考える投資家の方もいる一方で、
150万しか残ってないじゃないか、少ないじゃないかって感じる方もいるので、
この辺りはね、ちょっと人それぞれなんですけど、
まあそうですね、でもやっぱり1億5,000万、1億2,500万か、借金してて、借り入れしてて、
年間150万ぐらいしか残らないっていうのはちょっと寂しいかなってところがね、
インカムゲインだけの話になってきますけど、思いますし、
まあもちろん、その物件ですね、例えば5年後10年後に売った時に、
1億5,000万とかね、場合によってはそれ以上で売れるような物件であればね、
全然いいと思うんですよね、キャピタルで買てるのでね、
返済1億2,500万の借り入れのも年々減っていって、最終的にそれ以上でね、
1億5,000万以上とかで売れるかね、全然いいと思うんですけど、
これがもし、あんまり高く売れないような物件だと、
インカムがもともと少なくて、キャピタルも少ないってなると、
いよいよあれですよね、売った時でも結局あんまり残んなかったっていう風な感じになっちゃうと、
持ってる間もお金があんまり残らないし、
最終的に売却した時のゴールでも、やっぱりあんまりお金が残んなかったっていうのはちょっと寂しいところなので、
そうならないためにもどうしたらいいかっていうと、
買う前の段階でですね、
空筆率、経費率、あとは借り率のバランスですよね、
しっかり見とくっていうところは大事かなと、
常々言ってますけど、やっぱり相場より物件を安く買うっていうのはもちろん大前提なとこですので、
そこは心がけてください、引き続き。
で、プラスアルファ、これは実際ね、
保有しないとわからないところもあるんですけど、
基上の空論で、どうしても物件買うときって満筆想定での収入とかを計算してしまいますし、
処刑比率なんかも甘めに計算してしまうものなんですけど、
ここはそうではなくてタイトに空筆率がこの物件強いからあんまり空筆でないだろうと思っても、
しっかり一般的な想定空筆率、5%から10%とか10%くらいで計算しておいたほうがいいと思います。
処刑比率も15%から20%くらいで多めに見積もっておくと。
で、固めに見といた上で最終的な年間手取り、キャッシュフローを計算しておくと、
実際に物件買った後と自分が思ってた想定の金額との乖離が少なく済むと思いますので、
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そしたらね、思ってたほどお金残ってないじゃないかっていう事態は避けられると思いますのでね、
厳しくシミュレーションしておくっていうことも一つね、お金が残らない事態を防ぐっていう意味では必要なのかもしれません。
さてまとめておきますと、家賃収入1000万円でもお金が残らない不動産投資家がいる理由と題しまして、
そもそも1000万円といってもね、いろんな家賃収入1000万があると。
まず大前提としては給与所得の年収1000万とは全く家賃収入1000万とは違うと。
どうして違うかというと、大きくね、空出率や経費率、借り入れというものが影響してくるからと。
当然ね、空出率がもう低くて、経費率も低くて、さらに借り入れしてない、現金で買ってるような場合だとね、
1000万のうち900万ぐらい残ったりするようなね、とても美味しい状況っていうのはもちろん生み出せる可能性も秘めてるんですが、
その一方で空出率が結構高い物件、経費率もかかる物件、そして金額ですね、借り入れも大きめで金利なんかも高めで借りてしまうと、
本当に物件価格に対してね、びっくりするぐらい少ないお金しか残らないなんてことも起きてしまいますので、
これね、ちゃんと分かった上でね、買う前からこのぐらいしか残らないっていうふうなシミュレーションをして、
分かった上でやるならいいんですけど、そうではなくてね、実際500ぐらい残ると思ってたらね、200万しか残らないとかね、
これはさすがにね、ちょっと計算が甘すぎというところですのでね、そうならないためにも、買う前の段階で想定空出率であったりとか、
処刑比率っていうのはちょっと厳しめに見とくぐらいの方がいいんじゃないかなと、
その方が買った後の運営していく中でね、得られる収入、残るお金とシミュレーションしていたお金のね、
返りがね、少なく済みますので、悪いこと言わないので少しは厳しく見とくっていうところがね、いいかなってところです。
はい、それではね、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。