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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、規模を追う不動産投資は本当に正しいのか、というテーマでお話ししていきます。
はい、今ね、音声収録しているのが2026年の11月ということなんですけど、
なかなかね、難しい局面に不動産投資も来てまして、従来までは規模を追うというのはある意味、結構正義と言ったら何なんですけど、
不動産投資の拡大というのは、結構多くの投資家の方がやっぱり目指しているところですし、
やっぱり大きい規模の人のほど、やっぱすごいなとかね、優秀だな、みたいな感じの風潮と言ったら何なんですけどね、
そういったね、感じがね、空気感がやっぱあるわけですけど、これがちょっとここ最近、金利のやっぱり上昇というのが一番要素だと思うんですけど、
金利も上がっていると、あと物件もエリアによりますけど、基本的にはね、日本人口減ってますし、地方がどんどんかそってますので、
そのある程度都心に寄せていく形になってますので、従来の不動産投資とね、条件と言ったら何なんですけど、
不動産投資をね、取り囲む条件がね、変わってきてるっていうところがありますので、
それを踏まえると、果たして今までと同じで、気を負う不動産投資がね、ずっと正しいのかっていうところはね、正直ね、疑問がね、やっぱ残るかなところになってきます。
例えば、私は2018年に不動産投資を始めたんですけど、早い方だとね、2010年前後ぐらいからやっぱりやられてる方ね、
特にサラリーマン投資家のね、親さんの方の場合だと、リーマンショックの後でその後ね、アベノミクスとか、
それが銀行を使って地方のRCをね、長期融資で買うみたいなノウハウが流行った時期があったので、
あのぐらいからぐわーっと不動産投資やる方が一気に増えまして、そこから先ずっと金利はね、あまり上がらず、でも融資はどんどん出すと。
そうなると、どんどん買える方が増えて拡大がね、してきやすいと。
で、相場もね、基本的には右肩上がりでしたのでね、やっぱその時代に始めた人の多くは、
ポイントを押さえてやってる方の場合はちゃんと拡大できてるし、今もね、メガオーヤと呼ばれるような規模になってる人もたくさんいますので、
そこをいった時代を踏まえるとね、規模を追うっていうのはね、正しかったっていう風には言えますね。
ただ、やっぱね、2020年コロナ禍以降から融資もだんだん厳しくなってきて、
で、ここ直近1年になると、その融資が厳しいだけじゃなくて金利も高くなってくると。
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で、こうなるとやっぱ買えるのが、買うのがそもそも難しくなってくると。
買える人がどんどん減ってくると。
まあ、買えるにしても以前ほど大きい規模がね、買えない。
小額のものしか買えないとか。
あと、買えるけどやっぱり金利が高いので怖いとかっていう風な感じでね。
不動産投資自体がちょっと消極的な局面に来てるとね。
その中で従来通り規模を追う不動産投資、本当に正しいのかって言えると、
やっぱりこう、ちょっと難しいなってところにつきますね。
ただ、あえて答え言うなら、人によるところかなとこですね。
と言いますのも、もうすでに始められてる方で、
ある程度の規模に達してる方とか、あと経験をお持ちの方であればね、
今この局面であっても、継続的に規模拡大っていうのはできると思いますね。
というか、むしろ周りが買いにくくなっている分ね、
多分値段が下がってきますので、その中でちゃんと攻めて買っていくと。
属性言い方の場合だとね、金利が上がっている局面でも、
その中でもね、ちゃんと収支が合う形で買える人ってやっぱり一定数いますので、
継続的に規模を追っていける人っていうのは一定数いると思いますので、
拡大する人は拡大すると思います。
でも大多数の方ですね、それ以外の大多数の方の場合、
特にこれから始める方の場合だと、それは必ずしも当てはまらなくて、
むしろいたずらに規模を追うと危ないかなと。
まずは規模を追うんじゃなくて、確実に一等ね、
身の丈にあった物件をちゃんと買って、回して経験を積んでいくっていうところですね、
ここが大事かなーってなってきますね。
あんまり無理に、特に後発組の方ですね、今から始めるような方で、
あんまり無理に限界までやっちゃうと、物件たくさん買ったけど金利も高くて、
キャッシュフロー全然出ないと。
不動産投資で儲けるためにはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があるわけですけど、
インカムの方が全く儲からない、キャッシュフロー出ないってなると、
もうキャピタルで儲けるしかなくなるわけですけど、
無理な買い方してると、買った金額よりも高く売ることもできなくなってしまう。
そうなるとインカムで儲かんないし、売りたくても借金、借り以上の金額で売れないとなると、
基本的に売れないので、自分で持ち出しして、返済の分の足らない分のお金を
自分で補填しなくちゃいけなくなりますので、売るに売れなくなってしまう。
こうなってしまうと、かなりしんどくなってきますので、
そういった時に規模を追っている人ほどリスキーな状態になるわけですよね。
1等ぐらいだったら、なんとか自分の属性とかね、サラリーマンの方とかね、
あるいは経営者の方とかだったら、自分の資産とか属性使って、
しりぬぐいじゃないですけど、損切りですよね、してなんとかなるかもしれませんけど、
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これが規模を追っていて、2等3等4等とかで大きい状態で、
インカもキャピタリも出ないような状態になってしまうと、
もう本当に首も回らないというかね、破産するしかなくなってしまいますので、
そうなった時にね、いたずらに規模を追うというのは怖いかなというところですね。
実際ちょっといろんな方の話を聞いていると、
将来的に高くリリアルな物件を持っている人というのは、
自信を持って今も買い進めたりしている一方で、
ちょっと怪しい物件ばっか持っている方、怪しいと言ったらあれなんですけど、
従来までだったら全然そんなに問題なかったような物件でも、
この先あれですね、値下がりしていくエリアの物件ばっか持っている方とか、
値下がりする可能性が高いようなエリアの物件を持っている方とか、
ちょっと蓄電性も古くなってきて、やっぱ売却がこの先難しくなる可能性が高いような物件、
持っている親さんとかがまとまって売却に動き出している話もね、
ちょっとチラホラ耳にしたりしますので、おそらくは売れるうちに売ってしまって、
今売ればきっと利益確定じゃないですけど、負けないんでしょうね。
だから負けないうちに今の時点で価値を確定させておくというスタンスを取っている方も、
ちょっとチラホラ出始めているみたいですので、
結局売るというのは規模を追うのね、
賄却の行為とも言えますのでね、もちろん売った後に変えようになりますので、
そこからさらに拡大するということももちろんできるんですけど、
とりあえず売った時点では縮小しているわけですのでね、
やっぱりここは今すごく慎重になっている方が多いのかなですね。
金融機関も分かっていて、やっぱり金利が上がっていると、
単純に今までと同じやり方だとキャッシュフロー、不動産としか出ないのでね、
借りしてしまう人が減ってしまいますので、
対策としては融資期間をね、例えば35年前だったのを40年にしているとか、
従来よりも審査ハードルを下げてくるとか、
無理に貸しているとは言いませんけど、
いかにして貸し出し先を減らさないために、
あの手この手で金融機関もやっていますので、
ちょっと今、不動産投資の業界が少し変わっているというか、
ちょうど今変化のタイミングの時期かなと個人的には感じているんですよね。
ですので、それを踏まえて今のタイミングで、
ちょっといたずらに希望を追うというのは怖いかなというところですね。
私自身も、今もちろん割安の物件が出てきたら買いますけど、
あんまり中長期保有支店というよりは、
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そうですね、単中期支店と言ったら何なんですけど、
どちらかが新築の場合なんかも、
中長期保有で持っているのもあるんですけど、
最近はもう立ててすぐ、とりあえず売ってしまって、
その時点での利益確定させるのも増えてますし、
そうですよね、やっぱりそういった視点でやってますよね。
あんまり総資産と言ったら何ですけど、
創価利益金額を増やそうというよりは、
そこはもうあんまり増やさないようにして、
それよりも純資産の部分ですよね。
利益常用金であったりとか、純資産、資本とか、
いろんな言い方あると思うんですけど、決算書上でね。
そこの部分を増やしていくというのを今ちょっと意識している感じですかね。
結局そこを増やしておけば、この先また流れが変わってきた時に、
買いやすいとか、不動産投資やりやすいタイミングがまた来た時に、
やっぱり動けますのでね、
チャンスが来た時に一気にアクセル踏めるような感じを
今作ってるっていう感じですかね、今私の場合はね。
この辺りのスタンスは人によってもいろいろ待ちましたと思いますけど、
ですので、すごく規模を追う不動産投資は本当に正しいのかというと、
時代によっては正しい時代はもちろんあったと。
特に2010年代、2010年から2020年ぐらいはね、
規模を追う不動産は正しかったと個人的には思いますけど、
ここ数年だとそれがちょっとクエスチョンマークどうなるかな、
雲行き怪しいかなという風に感じているので、
ちょっと慎重に行った方がいいかなという風に感じている次第です。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
