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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や手法をお伝えしていきます。
はい、中松です。
今日は、借金が増えるのが怖くなったらどう考えると題しまして、
不動産投資をしていく上で、借り入れをして拡大していく人が多いわけですが、
その中で、借金が増えすぎて怖くなってきてしまった。
どうしたらいいですか?といった局面の時に、どう考えるべきなのかという話をしていきます。
これは、借り入れを前提にしてやっていく不動産投資の場合、非常に重要なので、
絶対に今日の話、第一だと思いますので、注意して聞いて欲しいというところと、
自己資金を使って現金買いをしていくというやり方をされる方も一部いますし、
それ自体も悪くはないんですけど、多くの方が借り入れをしてやるのが不動産投資の醍醐味でもあると思いますので、
どういった条件でやられていたとしても、聞いていただきたいところではあります。
そもそも、何で怖いのか、なぜ怖いのかというふうに感じる借金の正体を突き止める必要があるかなと思います。
と言いますのも、世の中には不動産事業の会社なんかでやっている方とか、
あとはメガ王爺と呼ばれるような、とてつもない規模で拡大されている方もいて、
例外なくそういった方たちは、とてつもない金額ですよね、数十億であったり数百億であったり、
あるいはそれ以上であったりといったような、とてつもない金額の借り入れをして、
それで事業を回して利益を出しているわけですので、一方でほとんど借り入れがしていない、
本当にわずかな数百万とかぐらいでも怖いというふうに言ってしまっている人がいると、
この差は一体何なのかと、つまり金額が大きいから怖い、金額が少ないから怖くないというわけではないんですよね。
怖さを感じる人というのは、金額が少なくても怖さを感じますし、
逆に怖さを感じない人というのは、どんなに金額が大きくても感じないと。
これは頭がおかしいのか、感覚がおかしいのかってそういう話かというと、
決してそういうわけではなくて、借金の怖さの正体を突き止めているか突き止めていないかというところかなというふうに私は思いまして、
そこを突き詰めて見ていきますと、
結局のところ、利益をちゃんと生み出していれば怖くないんですよね。
例えば借り入れをして、家賃収入が入ってきますよね。
そこから所費用とか返済をして、残った手残りですよね。
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実際にはそこから税金とか引かれますけど、それでもちゃんと利益が十分に残っている。
これはいわゆる良い借金ですよね。借金しているけどそこから利益が生み出されていると。
さらには物件が将来的に売却した時にちゃんと売れるような物件であると。
持って良し売って良しの状態であれば、それは怖くないんですよね。
むしろあればあるほど儲かりますので、こういったゾーンに入った方だと、ステージに入った方だと、もっと借りたいと。
物件のメッキ期間ができているのが前提ということなんでしょうけど、そういう状態だともっと借りたいというふうになるわけですので、借金怖くないというふうになりますし、
一方でそれができていないと、常にキャッシュフローギリギリ、何なら赤字であれば、借金増えれば増えるほど当然赤字も増えてきますので、借金怖い、借りる怖いというふうになりますので、
つまりこの借金の正体を突き止める際に、結局どこにたどり着くかというと、物件のメッキ期間ができているかどうかですね。
その場より安く買えているかどうかというところに戻ってきますので、そこなのかなとやっぱり差がつくところがね。
ですので、ちゃんとメッキ期間ができている人だと、何十億何百億借りても怖くないし、全然できていない人が無理に借金して買ったりすると、数百万円程度でも怖い、どうしようもない、早く売りたいというふうになって
しまうのかなというところだと感じます。
さっき持ってよし売ってよしって話もしましたけど、結局売れる物件を持っていればそんなに怖いってことはないと思うんですよね。
売れる物件を持っているのに怖いのって感じる人なかなかいないと思うんですよね。
だって持っていれば儲かるわけですから、キャッシュフローも得られるでしょうし、
仮にキャッシュフローが出られなくても、将来的に高値で売れる物件を持っていると分かっていれば売却益で稼ぐことができますので、そんなに怖いってことはないと思うんですよね。
ですので、やっぱり怖さを感じている方の共通点はね、結局のところ、儲からない物件を持っているってところに尽きるのかなと。
持ってよし売ってよしって言葉がありますけど、逆ですね。
持って割ろし、売って割ろし。
つまり持っている間もキャッシュフローが出ない。
もしくはトントンとかっていうような感じで赤字とかね、いまいち儲からないと。
で、売りたいってなった時も残済よりも高く売れない。
つまり利益が出ない、売りたくても売れないような、そういったやばい状態なのかもしれませんね。
そういった状態だと確かに怖いですね。
私自身も、もしそういった状態になってしまったらきっと怖さを感じると思いますね。
というか、民国取れなくなっちゃいますのでね。
そうなってからのでは遅いので、
やっぱりもう不動産は買った段階で80%決まるっていうことを私よく言ってますけど、本当にそうだと思いまして、
買った後でリカバリーできることってあんまりない。
あるっちゃあるんですけど限界がありますので、
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やっぱりいかに壮張りやすく買うってところが正義、そこに尽きるかなってところですので、
入口の段階で負けないのが大事かなってところですね。
ここがちゃんとできてると借金しても怖くないと、むしろ借金をもっとして買いたい、もっともっと拡大したいというふうになりますので、
ぜひそこに目を向けてほしいかなってところです。
厄介なのが、今2026年の11月に突入しまして、金利上昇が引き続き続いてまして、
続々と金融機関から金利上昇の値上げ通知、値上げの通知が来てる方多いかもしれません。
不動産投資やられてる方だと。
この金利上昇の局面っていうのが、この怖さを増幅させるネガティブな状況なのかなと思いますね。
金利が上がっていいことってやっぱないですよ、これは。
キャッシュフォロー減りますし、物件買うのも難しくなりますので、いいことはないですよね。
唯一その中で活路を見出すとしたら、自分だけじゃその条件突きつけられてるわけじゃないと。
みんな同じ条件で金利上昇の局面の状態を経験してるわけなので、
ライバルが減るってところはメリットかもしれませんね。
買える人が少なくなるので、自ずと前より物件買いやすく、競争で負けにくくなるというか買いやすくなる。
あとはおそらく値段が下がってくると思うので、売れにくくなってくると少し物件の相場が下がってきますので、
そうなった時にまた買える準備してる人にチャンスが来るのかなってところですので、
この金利上昇の局面っていうのは慎重に見ていく必要があるかなと。
この前半で元々ちょっと上手く買えてなくて怖さを感じてる人にとって、
この金利上昇っていう状態が加わるともうパニックになってしまいますので、
老売売りしたりとか、焦って売ったりするっていう方が出始めると思いますし、
一方で常に日頃儲かってドシッと構えられる人だったら、
買い端っていう風に準備をして、下がってきたタイミングでどんどんいい物件買ったりという風に動きすると思いますので、
ここからちょっと明暗が分かれてくる場面かなと思います。
最終的な解決策としては、自己資金は厚くすくってことに尽きるかなと思いますね。
決算書でいうと利益常用金とか資本の部分をしっかり厚くしておくと、
ちゃんと売却するなりして利益確定させて納税させて、そこの部分を厚くしておくと、
次の買える場面が来た時にすぐ動いて買えると。
仮にそのチャンスが来ないとしても、結局お金があると潰れないんですよね、事業って。
逆にどんなに利益が出ててもキャッシュフォローがなくなってしまうと潰れてしまうと、
黒字倒産って言葉が代表的なんですけどね。
結構副倒産投資って油断すると黒字倒産が起きやすい事業、
いろんな事業あると思いますけど、割と油断すると起きる事業かなと思いますのでね。
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特に攻めすぎちゃったりして、キャッシュが現金カツカツの状態が続いている中で、
突発的な費用とかがガツンと発生したりすると、あっという間に潰れたりしますので、
そうならないという意味を込めて、ちょっと不安を解消するという意味と、
将来的に動きやすくなるためにも自己資金を厚くする。
つまり必要に応じて売却というのをしとくのがいいかなと。
気を付けなくちゃいけないのは、借金が怖くて老売売りして安く売ってしまうというのはやっちゃダメですよね。
これは老売売りなので、間違いなく怖さを源にした売却というのは失敗する可能性が高いので気を付けなくちゃいけないと。
一方で大丈夫な状態、まだ授業は大丈夫、お金も持っているから大丈夫なんだけど、
年にや年をというふうに余裕のある状態での売却というのは、
絵としてうまくいくものなので、具体的には刺し値されても負けないんですよね。
前者の場合、お金がしんどい、きつい、不安、怖い、早く逃げたいという状態の時だと、
刺し値されると、とにかく苦しみから解放されたいので応じちゃうんですよね。
別に応じなくていいような刺し値とかでも受けちゃって、
少し安く手放す羽目になってしまうと。
一方で余裕がある状態の売却だと、刺し値来ても蹴っ飛ばせるんですよね。
こんなんで売るわけないだろうってね。
うちの物件もっと高く売れるんだからっていうような感じでドシッと構えて、
結果として高く買ってくれる人が現れた時に高値で売れるっていうことがね、
結構精神的な勝負というかね、そこの部分になってくると思うんですよね。
仲介業者なんかも優秀な人いっぱいいますけど、
結局売りと買いの両方に挟まれている立場でして、
あの人たちはやっぱり有利なんですよ。
両方の局面で見れるんで、
売り主の心情と買い主の心情をやっぱりね、
間近に見て手に取るようになりますので、
自分の方についてくれればいいんですけど、
必ずしもそういうケースがいつも訪れるわけではないと思いますので、
優秀な仲介の人ほど状況に応じて、
売り主によりになったりとか買い主によりになったりとかね、
そういうのを上手くやると思いますので、
結局最終的に自分の利益を最大化するためには、
自分自身で心の部分のコントロールを求められると思いますので、
そのためにも借金が怖くないタイミングで売却しておくっていうのが大事かなと思います。
はい、というわけでね、
借金が増えるのが怖くなったらどう考えるかって話でしたけど、
売却やそもそも相場より安く買うっていうふうな、
不動産投資の基本の部分にも改めて触れる機会になったと思いますので、
ぜひ参考にしていただけたらと思います。
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
