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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、物件を増やすほど融資が難しくなるのはなぜ? と題しまして、
物件を買って増やしていった際に、どんどん融資が難しくなっていってしまうのはどうしてなのか? という理由についてお話ししていきます。
これは、今回のテーマとして、なぜか? という質問を聞いているので扱ってますけど、そんなに難しく考える必要はないと思うんですよね。
なぜかというと、金融機関からしても、一人の方に貸せる限度額というのはある程度決まっていますので、
買えば買うほど、貸せる金額がどんどん減っていくわけですので、
借りれば借りるほど審査が厳しくなっていくというのは、すごくごくごく当然のことなのかなというわけですので、
単純に、貸せば貸せれば、たくさん貸せば貸せるほど難しくなるのは当然のことと。
ただ一つの視点としては、その余進ですよね。 余進額を増やしていければ貸してもらえるというところなんですけど、
そことの兼ね合いかなというところですね。 よく自分の持っている金融資産とか年収とか職業とか年齢とかによって、
ある程度貸してもらえる金額というのは決まっている傾向がありますし、
特にプロパーローンではなくて、アパートローンというか、銀行が初めから用意している、
こういった条件に見合う物件を持ってきてくれれば、年収の何倍まで貸しますよとかという形の銀行が多いですし、
そこの枠内で取り組んでくださいということですので、
当然物件を増やせば増やすほど、 余進が難しくなってくるということが当たり前のことかなというところですね。
お話としては、物件を増やすほど、 余進が難しくなるのはなぜというと、
貸せば貸すほど、それが減ってしまうからというところになってしまいますので、
それだとお話が終わってしまいますので補足していきますと、
継続的に買ってきた方はどうしたらいいかというと、
単純にまた限度額を増やす努力というか、そこをしていけばいいかなと。
どうすればいいかというと、
大きくざっくりだと2つありますかね。
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まず、自分の個人属性、法人だったら法人ですけど、属性を上げる。
年収がね、例えば1,000万の方が、なかなかないとは思うんですけど、
年収1,500万とかになれば、当然それに比例して借りられる金額増えますので、
貸してもらえるようになりますし、 あと金融資産もそうですね。
2,000万だった人が、例えば5,000万くらいの金融資産とかがあるという状態になれば、
銀行からすると当然貸しやすくなりますので、また借りられるようになるというところですので、
1つは自分の属性を上げれば、継続的に融資をもっとね、
融資額をさらにしてもらえるというところが1つ、言えるというのが1つですね。
あとそれ以外だと、結構、銀行によっても貸し出しできる基準とかはバラバラなので、
例えばA銀行だともう貸してくれないという状態になったとしても、
違うB銀行とか新銀行であれば、うちならもうちょっと貸せますよみたいな感じには全然傾向としてありますので、
他の金融機関を開拓するというのもね、ポイントになってきますね。
特に上流じゃないんですけど、メガバンクとかあるいは地方銀行とかね、
いわゆる上の方から始めた方の場合だと、そっちの方だともう借りられなくなっても、
下といったらあれなんですけどね、信用組合とか信用金庫とかあるいはノンバンクって、
貸し出しの基準の考え方がガラッと上と変わってきますので、
違う基準は物差しで審査してもらうと、うちならまだ貸せますよということは全然ありますので、
金融機関の開拓をすることによって、物件継続的に買っていけるようになるというところもありますね。
当然金利とかね、高くなる傾向にありますけど、
ちゃんとキャッシュフロー出る物件とか、ワイヤスで買えていればね、
売ったときに売却益出ますので、ちょっと金利高くてもね、
総裁できますと、総裁というか全然プラスに持っていくことはできると思いますので、
金融機関の開拓というのを試みるのが大事なのかというところが一つです。
あとは単純に、もう予診いっぱいまで借りてるよね、
限度額までいっぱいまだ借りてるのであれば、
一回売っちゃえばいいんですよね。
で、売却して、売却すると当然ね、
売却したお金で一回現金借りで返済する必要がありますよね。
そうすると返済するので、銀行の予診枠が空きますので、
また枠使って買うことができると。
そういったところもポイントかなと思いますね。
継続的に拡大してきたかったらどこかのタイミングで売っていくとスピードが上がると。
当然、ここで大前提というのが、
常にやっぱり相場より安く買っているのが大前提ですね。
ちゃんと相場より安く買っていて、買っているからこそ、
数年、一定期間保有した後に売却した時にも、
それまでの家賃収入が溜まっている家賃収入もありますし、
残済もちゃんと減っているし、
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そもそも相場より安く買っているので売った時に高く売れるので、
残済は減っているけど高く売れると、その分がしっかり残るわけなので、
次に買う時に、銀行からすると枠はちゃんと買い入れの枠はできてきているけど、
前よりもその人の属性が上がっているわけなので、
貸しやすくなっているという二重の効果が生まれるので、
より大きく貸してもらえるようになると。
こういったところが面白いところでもあり、難しいところでもあるんですけどね。
ですので、物件を増やすほど融資が難しくなるのはなぜ?というのはごくごく当たり前のこと。
大事なのは、その状態になるのは普通に買っていったら必ずそうなってしまいますので、
それを見越した上で、ちゃんと自分の属性を上げていく努力とか、
適切なタイミングで売却していくとか、
そういった試みをしていくのが継続的に買っていけるところに繋がっていきますのでね。
ですので、物件を増やしていきたいという方の場合は、基本的に融資が必要不可欠になってきますので、
難しくなるのは当たり前だと。
それを見越した上で、どうすれば継続的に融資してもらえるのか、
という視点を持つのが大事なのかなと思います。
はい、ではね、ちょっと今回は短めのお話になってきますけどね。
物件を増やすほど融資が難しくなるのはなぜ?というのは、
カス側からすればごくごく当たり前のことですので、
そこは大前提として、当たり前のことなので、
それ以上にどうやったら継続的に貸してもらえるかという視点を持っていって欲しいなというところで、
ポイントとしてお伝えできたかなというところになってきます。
はい、ではね、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
