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資金ゼロからの不動産投資の中松です。 今日もよろしくお願いいたします。
今日は、不動産投資に関するお話の中でも、いくらぐらいの実験を
買うことに決めるか、いわゆる目標の規模を決めるやり方についてお話ししていきたいと思います。
今まで過去の配信の中で、金融資産の例えば5倍ぐらいまでが、一つの融資の可能額の目安として、ざっくりですけど、なるというお話をしたこともありますし、
また、プロフィールシートといったような、自分の個人情報とか、資産背景などを銀行に提出するのも大事というお話もしてきておりますが、
それをしていく中で、どのぐらいの規模の物件を買えるかというのが、もう見えてきている段階と思います。
これは人によって、当然まちまちでして、まずは5000万円ぐらいまでなら融資が可能性があるので、そこを狙っていこうという方もいれば、
1億円ぐらいの融資がつきそうなので、少し大きめの物件を狙っていこうかなという方もいらっしゃるかもしれません。
一方で、かなり大きな金額の融資は難しいので、まずは1000万円ぐらいの小ぶりな価格帯から攻めてみようかな、
あるいは1000万円以下の500万円とか、数百万円単位から攻めてみようかなという方まで様々かと思いますけど、
これ自体は人によって答えが変わってきますし、他人と比較する必要は全くないかなと私は思います。
大事なのは自己分析といったらなんですけど、まず自分の今の現状の立ち位置を把握して、
その上で自分が今何ができるのか、どう成長していけるか、どういった形で不動産投資に取り組んでいけば、
自分の人生がより良くなっていくのかっていうのを考えていくのが大事かなと思います。
その上で目標の規模を決めていくってことになってくるわけですけど、
これはどうやって決めていけばいいかというと、まずは、
自分がざっくりでいいんですけど、どのぐらいのキャッシュフローを最終的に手にしたいのか、欲しいのかっていうところが一つ目安になるのかなと思います。
例えばよくあるのが、不動産投資で稼ぐ方法は大きく分けて2つあって、
いわゆる家賃収入と呼ばれるインカムゲインと呼ばれるようなもの、
一方で売却益と呼ばれるようなキャピタルゲインで儲ける方法のこの2つあって、
上手に組み合わせて、両方でしっかり儲けていくっていうのが大事なんですけど、
初心者の方の場合、やっぱりわかりやすいのはインカムゲイン、家賃収入だと思うんですね。
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月々、家賃がいくらぐらいある生活をしてみたいなどっていう風に考える方がいらっしゃるかと思います。
例えばですけど、月100万円の家賃収入が欲しいとなった時に、
そこから実際それがどのぐらい残るかっていうところも考えていく必要がありまして、
例えば月100万円、もし融資使わないで現金で買ってたとしても、
そこから管理手数料であったりとか、固定資産税の支払いとか、
いわゆるその他諸々の雑費とかもかかってくるので、○○は残らないわけですね。
さらに実際は融資を使って買うことが多いので、そこから融資の返済とかも発生するので、
ざっくり本当にこれは借り入れする金利とか、期間とかによってまちまちになってくるので、
参考程度に聞いてほしいんですけど、だいたい家賃の2〜30%ぐらいがキャッチフローとして手元に残るのかなっていうのを、
大きな本当ざっくりとした目安として持っておくといいかなと思います。
つまり、100万円の家賃が月入ってきたとしても、実際のキャッチフローと呼ばれるような、
現金としてお金として残るのは月2〜30万ぐらいかなっていう風なイメージとして持っておく必要があります。
これなぜ持っておく必要があるかというと、ここから逆算することで、
どのぐらいの物件をいくつか買っていけば目標を達成できるのかというのが見えてくるわけですね。
例えば、キャッチフローで月2〜30万欲しいとなった場合、
そうなると先ほど言ったように家賃で言うと月100万円ぐらい、つまり年間で1200万円ほどを家賃収入で得る必要が出てくるわけですね。
家賃、年間で1200万ってなったときに、じゃあどのぐらいの物件を買えばいいのかっていうと、
単純計算だと、例えば利回り10%の物件だったら、1200万を割る10%で割り戻すと、1億2000万ですね。
1億2000万円分の物件を利回り10%で買うと、年間家賃収入が1200万ということがまず見えてきますし、
逆に利回り20%ぐらいの物件を買ったとすると、1200万割る20%で割り戻すと6千万になりますので、
6千万円分ぐらいの物件を買えばいいというのが見えてくるので、
つまり目標ですね、このぐらいのキャッチフローが欲しいというのを決めると、
家賃だとこのぐらいの物件にする必要がある。
それを達成するためには、利回りどのぐらいの物件をいくら分ぐらい買えばいいというのがどんどん見えてくるわけですね。
そこまで絞っていった上で、自分の融資可能額を踏まえた上で、こういった物件を狙っていこうというのが見えてきますので、
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実は点と点が線で繋がっていくといったらなんですけど、
今までお話してきた融資の可能額であったりとか、
そういったものを把握すると目標も設定できるようになってくるというところが一つ言えます。
これ、当然ですけど、先に順番間違えてしまうと、
いくらこういう物件欲しいと言ってもそもそも買えなかったりしますし、
あとはどのぐらいの物件を何等買えばいいというのも全然見えてこないので、
非常に怖いところなんですけど、
結構これ決めないで、わからないで始めちゃってる人っていうのが少なくないようなので、
今回お話しさせていただいた次第です。
まず、どこを目指す、目指す場所をしっかりと把握する。
あとは自分が今いる現在地を把握する。
それによって初めて達成できるまでの距離とか時間とかが見えてくるというところになりますので、
この辺り参考にしてみて、目標の設定の上で役立てていただけたらと思います。
はい、では今日のお話はこの辺りにしておきます。
また次回の配信でお会いいたしましょう。中松でした。
