1棟目の物件価格帯の目安
資金ゼロからの不動産投資、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日の不動産投資に関するお話としましては、1棟目
スタートの時に、いくらぐらいの 物件を買う人が多いのかをテーマについてお話ししていきたいと思います。
不動産投資をスタートする、その時の大事な1棟目ですね。 その時にいくらぐらいの規模でスタートする人が多いのかというところ、なかなかね、
これから始めようっていうふうに考えている方とかの場合、 結構目安になると思いますので、一つ参考にしてほしいかなところです。
で、これあれなんですけど、 いわゆるボリュームゾーンの話になってくるので
これは不動産投資に取り組む人の平均年収とか年齢とか資産とか、 そのあたりが思いっきり反映された結果というふうにも見えますので、
あくまで参考としてのボリュームゾーンという位置づけで見ていただけたらと思います。
必ずしもだから、こうじゃなくちゃいけないってことではないっていうのを前提として聞いていただけたらと思います。
5000万円前後の物件について
で、その上で1棟目で一番多い価格帯として5000万前後かなってところになりますね。
構造としては木造とかあとは軽量鉄骨などのいわゆるアパートと呼ばれるものになってきます。
5000万前後ですね。
これだとやはり地方の場合だと5000万のアパートだと結構その蓄電数なんかにもよりますけど、結構大きめの木造アパートが買えたりしますし、
逆に都心部でも5000万ほどあれば小堀にはなるけどなんとか都心部でもそのぐらいの価格帯から出てるアパートってのがありますので、
そういう意味でちょうど地方および都心両方の場面、エリアにおいて刺さるというか5000万円ぐらいのアパートっていうのはどちらもあるというところもあって、
比較的多くその価格帯からスタートする人が多いところなのかなってところになります。
ただこれはあくまでも一つのボリュームゾーンの目安にしか過ぎませんので、あくまでも参考程度というところになってきます。
個々の状況に応じた物件選び
それもそのはず、本当に例えば融資がなかなかつかないという方とか資金がまだないという方の場合だと5000万円も高いと。
そうなると3000万円以下とか、場合によっては1000万円以下のかなり小ぶりな小建てとか、小ぶりなアパートとか、あとは小建てから始めるしかないという方もいると思いますけど、
それはそれでその人にとってのベストな選択だと思いますので、まず始められるところから始めるというのが大事ですし、
逆にある程度金融資産をお持ちの方とか年収が高い方で積極的にやっていくというふうにスイッチ入っている方だったら、
5000万円と言わずいきなり1億円以上の物件から攻めていくというのも全然いいと思いますし、
自分の置かれている立場といったらなんですけど、状況ですよね。自分の属性。
それを踏まえてベストな選択していくというのが一番大事なところかなと思います。
その上でボリュームゾーンとしては5000万円ぐらいの価格帯の人が多いかなところです。
区分マンションと一棟アパートの選択肢
これは一棟アパートの話をしてますけど、区分マンションなんかもそうですもんね。
5000万円以下の区分マンションの部屋って一番多いというか、5000万円いれば区分マンションかなり選択肢が広がりますから、
それこそ都心のいわゆるワンルームマンションなんかであれば1000万円から5000万円までになったらかなり選択肢が広がると思いますし、
少し築年数古くなったり、都心から少し外れたところになったらファミリー区分マンションなんかも選択肢に入ってきますので全然選択肢が多いと思いますし、
区分マンションではなくて一棟もののアパートなんかだと冒頭で説明したように、
かなり木造および軽量鉄骨なんかでも、だいたい2階建てのアパートが多いんですけどね、
小ぶりないいわゆるアパートがかなり選択肢が広がってきます。
過去私も5000万円以下の案件っていうアパートっていうのは何等かやったことありますけど、
新築・中古アパートの具体例
例えば参考程度なんですけど、千葉県の松戸市なんかで土地買ってきて新築のアパート建てたことがあるんですけど、
あの時なんかそれこそ5000万円以下で4部屋のアパートですね。
1階2部屋2階2部屋の合計4部屋の小ぶりのアパートなんかは建てたことはありますよね。
それがもう少し松戸と言わず千葉のハゼルの方、ハゼルと言ったらあれなんですけど、
もう少し都心から離れたところのエリア、
例えば最近やってるエリアだと千葉県の桜市というエリアがあるんですけど、
あの辺りまで下ると同じ5000万円以下でも2階建ての6部屋とかですよね。
ちょっと部屋やっぱり土地が安く、その分安くなりますので、
その分建物の方に回せると言ったらなんですけど、同じ5000万円くらいだったら。
そうすると2階建て600部屋分くらいのアパート作れたりしますので、
これどっちも新築の話ですね。
あとは中古モチーフだと5000万円以下のやったことありますけど、
これも別に結構前なのでエリア隠す必要ないと思うんですけど、
もう売っちゃったんで大丈夫なんですけど、
暴走半島の勝浦市ってご存知の方いるかな?
被所地と言ったらなんですけど、
夏なんかでも30度くらいまでしか上がらないので比較的涼しいので、
千葉の被所地として、海沿いの暴走半島で割と人気かどうかわからないんですけど、
でもかなり人口も減っているエリアなんですけど、
そこで中古のアパート昔買ったことありますね。
そこなんかだと当時4000万円しませんでしたね。
3800万円くらいでリマ割り30%くらいで買ってきたんですけど、
中築年数30年くらいのやつですよね。
そうするとやっぱり2階建てで26部屋ありましたね。
26部屋で3800万のリマ割り30%くらいで26部屋ぐらいのが買えたりしますので、
一つの参考事例として聞いていただけたらと思うんですけど、
当たり前っちゃ当たり前なんですけど、
立地、築年数、物件規模の関係性
都市になればなるほど同じ価格帯帯も小ぶりな物件になりますよね。
稲刈りになればなるほど同じ5000万でも結構大きいのが手に入ると。
あとは築年数ですよね。
築年数、新築になればなるほど当然小ぶりになりますし同じ価格帯だとね。
逆に中古になればなるほど大きいのが手に入りやすくなるというところなので、
ここは一長一短なのでどっちがいいかというよりも、
まず特徴ですよね。
抑えていく必要があるかなというところです。
出口戦略の重要性
あとはやっぱりこれは結構私話すとき共通していつも言っていることとしては出口ですね。
いくら今の話をすると、
これ本当に人によって捉え方がだいぶ違うと思うんですけど、
結構利回り重視というか利回り成人という言い方をするんですけど、
利回りに目がくらんじゃっている人だと、
地方の中古悪くないじゃんとかってやっぱり思っちゃうんですよね。
同じ5000万以下の規模でもそんなにたくさん利回りが出て、
大きな高めの利回りが出て、
部屋もたくさん手に入るならそっちの方がいいじゃんって考える人も多いんですけど、
それはあくまで目先の話であって、
埋めるのとかはやっぱり大変ですし、
あとは売却ですよね。
売るときとかになると地方になればなるほど融資してくれる金融機関が減るので、
買える人が少なくなってしまうので、
値段も買い叩かれるといったらなんですけど、
かなりシビアに差し金とかも入ってきますので、
売りに出したときそこは慎重に見ていく必要があるので、
一方で都心の方だと、
ちょっと危険は割高に見えるかもしれませんけど、
5年後10年後だときに買ったときと同じくらいの値段で売れる。
場合によっては上がることもありますし、
あとは保有している場合の部屋の空室を埋める客付けが楽、
強い、埋まりやすいとかっていったメリットもありますので、
このあたりは総合的に判断して、
ベストな選択肢を選んでいくことが大事かなと思うのでね。
物件選びの慎重さと将来への影響
ですので、
今日お話ししている内容、
1投目不動産投資を始める方、
5千万円くらいの人はボリュームゾーンとして多いです。
ただし、
5千万円で何を買うかによって、
その先の不動産投資ライフ、
もっと言ってしまえば、
あなた自身の人生にもすごい影響が出てしまうので、
慎重に行ったほうがいいかなというところです。
同じ5千万円のものを買うにしても、
上手に買えば、
5千万円の物件から、
毎月毎月、
キャッシュフローを生み出すことができる。
場合によっては、
5年後、10年後といったときに、
売却益も取ることができる。
一方で、変な物件を買ってしまうと、
毎月毎月のキャッシュフローは赤字。
売るときも、
思うような価格で売れずに赤字。
やらなければよかったってことにもなりかねないので、
このあたりとても慎重な判断が必要なので、
気をつけていきましょうというところです。
負けない不動産投資のために
少し怖くなってしまう方もいるかもしれませんが、
基本的には、
ちゃんと不動産投資の基礎を勉強して、
負けない物件を、
どういうものなのかをしっかり学んで、
負けない買い方をすれば負けません。
特に、負けない物件を買えれば、
5年、10年というふうに時間をかけて積み重ねていけば、
おのずとキャッシュフローも積み重なる。
売却益も期待できるという形になっていけますので、
ぜひそこを目指していければと思いますし、
私もスタッフの音声配信を通じて、
少しでも役に立つ情報を出せたらと思っていますので、
よろしくお願いいたしますというところです。
エンディング
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
