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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日の不動産投資に関するお話としては、
不動産投資は、 売却するまで
負けかどうかは分からないと題しまして、
不動産投資が本当の意味で成功だったか失敗だったのかというのは、
売却するまで分からないということをテーマにお話ししていきます。
まず大前提として、
不動産投資初心者の方とか、これから始めようと思っている方の多くが、
結構物件一と思ったら、ずっと持っていなくちゃいけないなという風に思う方が割と多い傾向にありまして、
それもそのはず、せっかく家賃が入ってくる仕組みを作ったのに、それを売るなんてもったいない。苦労して買ったのに手放すなんてありえない。
なんていう風に考える方が多いようです。
私自身も、これは初心者の頃はそういう風な傾向がちょっとあったんですけど、
でもある程度経験を積んでいくと、これ必ずしもそうとは限らないなという風な考え方に変わっていきました。
と言いますのも、持ちつつ、ちゃんと持ってキャッシュフロー、家賃を得つつも、
その途中において、いい値段ですね。売ってもいい値段で売れるようだったら売っちゃった方がいい。
なぜかというと、まとまった資金が入ってきますので、それを使うことによって次の物件を買う際のブーストじゃないですけど、加速材料として機能する。
また、不動産賃貸事業という風に考えた時に、やっぱり自己資金、資金がちゃんと多いと事業自体が安定していくというプラス材料もありますので、
売るという視点を入れていくというのがすごく大事かなというところです。
話、前提として冒頭の方に戻しますけど、不動産投資ね、売るまで失敗かどうかわからないということでして、
これちょっと一つ具体例を出していきますと、
例えばですね、地方の3000万円ぐらいの蓄フルのアパートで、利回り20%ぐらいのアパートを買ったとします。蓄年数40年ぐらいの。
蓄年数40年なのでかなりいってますけど、
ただ利回りが20%ってことは、3000万の20%ってことは、家賃年間600万ですので、かなり比較的小利回りの部類に入ると思いますので、
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ちゃんと満室にして稼働して運営していれば、結構キャッジフロー残る物件ですね。
例えばですけど、3000万円、利回り20%なので、家賃年収600万で、かなり頑張って運営してそうです。
でも地方の蓄フルなんで、まず最初にそれなりに修繕したりとか手直しする必要がありますが、
それした上で、空室率10%つまり年間の稼働率90%で回すとして、
処刑比率を細々した修繕とかを年間を月で半分とかしたとします。
ちょっと高めの20%ぐらいで見ていくとして、3000万のうち、自己資金2割ぐらい入れて仮入れ2400万。
あえて仮入れ期間35年とか取れるとこ使って、銀行金融機関使って、金利3.5%とかで仮だとしますね。
ちょっとこれあくまでシミュレーションなので、そんな40年のところに35年の貸付するとこなんかないだろうって、
ちょっとツッコミはなくはないんでしょうけど、なかなかないって少ないと思うんですけど、
ちょっとそれで仮にシミュレーションしたとすると、確かに年間のキャッシュフローは300万ぐらいはね、
机上のシミュレーション上は出るんですよね、これでやった場合。
で、仮にこれで5年ぐらいこの状態をキープできたとしたら、
300万×5年でキャッシュフローが積み重なったものが1500万とかになるので、
悪くないかなって感じると思うんですけど、
その5年後にじゃあ物件を売るってなった時に、その5年間でかなりそのエリアの地価ですね、
土地の価格が急速に下落して加速化が進んで、あるいはそのエリアにも融資をしてくれる金融機関がほとんどなくなってしまった場合、
自分が買うときはギリギリ出してくれる銀行があったけど、
売るときになったらもうそのエリアにはどの金融機関も融資してくれないよ、
融資に軟縮を示すよみたいな状況になったとします。
そうすると困ったことに、売るときに思うような価格で売れないってことが起きますね。
で、仮に3000万で買って、同じ3000万で売れればね、
持ってる間のキャッシュフロー、さっき言った300万×5で1500万儲かるので、
これはこれで悪くないんでしょうけど、
もし売るのが例えば2000万でしか売れなかったってなったりすると話が変わってきて、
3000万で買ったものが2000万まで下がってるわけなので、
1000万マイナスですよね。
で、キャッシュフローで1500万儲かったとしても、
1000マイナス1000でトータルで500万。
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500万儲かってるじゃないかって思うかもしれないですけど、
結局売ったり買ったりするときに仲介手数料とか書費費用かかってきますので、
そうなると残るお金ってほとんどスズメの涙のほどかなっていうのが浮かび上がってくるんですよね。
あと、忘れてはいけないこととしては、
処刑費でしょ、買うときの手数料でやっぱりあるときも。
そういうことですね、やっぱり。
なので、一見キャッシュフローで儲けることができたとしても、
売るときになって思うような価格で売れなかったりすると、
結局トータルで見たときのインカムゲインとキャピタルゲイン総歳したときに、
総歳っていうか合計なんですけどね、合算したときに、
キャピタルの方が足引っ張っちゃうと、せっかく稼いできたインカムの金額が全部消えちゃいますので、
そうなると、この不動産投資っていうのは、今のシミュレーションの場合でもマイナスまでいってないんでね、
でも結局スズメの涙ほどの金額を5年間もかけてそれしか得られなかったって考えると、
ちょっともっと他に効率の良い投資あったんじゃないかなっていうふうに思わざるを得ないので、
まあそうですね、失敗。経験を集めたので良しとしても、成功とは言えないかなというところですよね。
一方でね、表向きのインカムゲインが儲かってなくても、売ったときに上手くいくっていう特徴もありまして、
例えば、土地値案件なんかが多いんですけど、5000万円の例えばアパートとかで、
利回りが5%のアパートがあったとします。利回り5%の案件なんて買ってもほとんどキャッシュフロー出ないので、
なんなら月々ギリギリ赤字になるかもしれませんよね。買い方によると思うんですけど、儲からないと。
ところが、土地値が上がってるエリアとか、土地が上がってる、上昇してるエリアで買うことができると、
5年後、10年後に売ったときに、6000万円ぐらいまで上がったりすることは可能性としては全然ゼロではなくて、
起こり得ると。5年間の間に残済も少しは減りますので、借り入れしている残済がね。
例えば、5000万円フルロンで買ったとしますよ。5000万円で買った借り入れしておいて、5年間の間に500万円減りましたと。
残済が4500万円に対して6000万円で売れたと。そうすると、6000-4500でキャピタルが1500万円ということになりますよね。
5年間持ってる間のインカムゲインがほとんどなかったとしても、キャピタルで回収できたと。
さっき言った、買ったり売ったりするときにもちろん手数料とか消費費用かかるんですけど、1500万円さすがに儲かってれば、
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消費費用とか差し引いても1000万円残りますのでね。
そうなると、先ほどの畜フルのインカムゲインでは儲かってたけどキャピタルで損してしまって、
トータルでは雀の涙のほどしか儲からなかったというか、雀の涙ほとんど儲かってなかったという事例と比較したときに、
こっちのまとちね案件とか買ってキャピタルで儲かった案件の方が上手くいってるということが浮かび上がってきますので、
これって結局冒頭の話になってくる、売って初めて、初めてでもないんですけどね。
買った時点でいくらで何年後に売れるかというのはある程度は見えるので、
それを踏まえた上で売ったときに答え合わせというところが不動産投資の面白いところかなというところになってきます。
ですので不動産投資、失敗か成功かというのは売ったときに分かるというようなね、こういったことが故になってきますので、
これから物件を買おうとしている方及びもうすでに物件を持っている方の場合だったら、
今ね売ったらいくらになるかというのは常に把握しといてほうがいいですね。
今売ったらいくらになるか、5年後売ったときにどのぐらいで売れる可能性があるか、
あとその間に残済ね、借り入れしている人の場合だと残済減りますので、
5年後残済がいくらまで減ってなおかつどのぐらいで売ることができるのかというね、
そういうのをシミュレーションしていって、
場合によっては5年後10年後持っていたほうがいいという方もいれば、
今売っちゃったほうがいいという物件もありますので、そのあたり冷静に見極めしていく必要がありますね。
慣れてくると不動産投資ってパズルじゃないんですけどね、
こうだからこうだからこうしたほうがいいっていうのが理屈と計算で成り立ってきますのでね、
機械的にやっていってほうがいいという側面も出てきます。
ついね、物件とか愛着とかね、愛情じゃないんですけどね、
湧いてしまうのもわからんでもないというか、私もちょっとその傾向があるので気をつけてるんですけど、
でも実際はどこまでいっても事業であり投資でありますので、
そのあたりは数字で判断してドライにね、ちゃんと決断するところはしていくっていうところがね、
結局はその何のために不動産投資を始めたかっていうとね、
多くの人が時間、あとお金だと思うんですよね、自由になる時間を増やしたい、
あとは経済的な不安を消したい、自由にできるお金を増やしたいと、
ですのでそこに物件に対する愛着とかね、愛情とかを話し持ってきちゃうと、
ちょっとごちゃごちゃまでは言いませんけど、スッキリしなくなってしまいますので、
そこはちょっと分けて考えたほうがいいかなってところです。
はい、すいません最後ちょっと話し逸れてしまいましたけど、もう一回まとめておきますと、
不動産投資成功か失敗かっていうところは最後売却するまではわからない、
売却した時に答え合わせができるというところになってきますので、
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個人的には面白いと思いますのでね、そのあたり参考になれば嬉しい限りです。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
