不動産投資における数字の重要性
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資初心者が物件を見るとき最初に見るべき数字は何と題しまして、
不動産投資、これからやろうと考えている方、初心者の方が数字ですね。 不動産投資やっていくとわかるんですけど、いろんな数字がとにかく出てきます。
どれを見たらいいかわからないという方多いと思うんですけど、最初に見るべき数字は何というところで、これをテーマにしてみていきたいと思います。
本当に不動産投資はお金が絡むので、とにかく数字が多いと。金額に始まり、利回りとか家賃とか、あらゆる数字が出てきますので、
数字ね、好きな人嫌いな人、いろいろいるかと思いますけど、数字が得意か不得意かというところですね。
ただ、いずれもお金が絡んでくるところなので、ここはしっかり見ていきたいところかなと思います。
物件選びの入り口：価格と利回り
最初に見るべき数字というか、最初に目に入っちゃうところとしては、これは価格取り回りがどうしても飛び込んできてしまうんですよ。
どうしてもこれは、初心者はもちろんのこと中級者、上級者になっても、私なんかも最初に目に飛び込んでくるのはね、
ここちょっと言葉細かくしていきますけど、見るべきではなくて、飛び込んでくるものは確かに価格とか利回りなんですね。
この価格、この利回り、どうなんだろう、ちょっと見てみようかなっていうね、入り口の部分なので、目に飛び込んでくるのはここなんですけど、
深掘りすべき数字：家賃の適正性
でも実際見るべきはっていうと、そこから深掘りした他の要素を見ていく必要があると。
具体的には、家賃、駅距離、土地の広さとか価格、蓄電数、部屋の広さなどですね、などを深掘りしていく必要があると。
つまり入り口は価格や利回りでいいんですね。
しかしその背景を探っていく感覚ですよね。
この価格は本当に安いのかなと、この利回り本当に高利回りお得なのかなっていうのを、
ちゃんと背景を探る感覚、裏付けですよね。
これ見せかけだけの価格とか利回りなんじゃないのかなっていうのを疑うって言ってもいいかもしれません。
これ本当にどうなんだろうって確かめていく感覚ですね。
その時に見ていくべき数字としては、先ほども言いましたけど、
家賃、駅距離、土地、蓄電数、部屋の広さなどを私は見てます。
ここ5個ポイントを言ったんですけど、ちょっと1つ1つ丁寧に見ていきましょう。
まず家賃ですね。これは現状の設定家賃が適正であるかどうかってところですね。
価格が出てて利回りが出てたらね、そこから年間家賃っていうのは当然わかるわけですね。
例えば1億円で利回り10%だったら×10%して1000万、これが年間の1000万の家賃ですけど、
そこから×12、12ヶ月で割ると1ヶ月の家賃が出て、
さらにそこから部屋数、10部屋のアパートだったら×10すると1部屋あたりの家賃が出ますので、
この家賃が本当に適正なのかどうかっていうのを調べる必要があります。
家賃の調べ方、本当に年々ね、昔から家賃査定のツールとかってたくさん出てて、
それ使えば簡単なんですけど、最近も本当にAIがさらに加速して便利になってますので、
もうこれら組み合わせれば、だいたい適正な家賃って出ますので、
それで算出してみると、
例えば家賃の相場が7万円のエリアなのに、設定家賃が8万円とかで、
しかも部屋が埋まってないとかだと、これちょっと黄色信号ですよね。
これ家賃付加してるんじゃないかなっていう高く設定して、
利回りを高く見せてるだけで、実際はこれ決まらないんじゃないかなとかね。
あるいは、もし部屋が高い家賃に設定して決まってたとしたら、
これちょっと無理やり決めてるんじゃないのかなとかね、
ADとか広告費を多く出すことによって、ちょっと無理やり決めてるんじゃないかな。
だから実際、自分が買って運営したときに結構苦戦しちゃうかもしれないかな、どうだろうっていうのを想像するっていうのが大事ですね。
逆もまたしっかりで、家賃の相場が7万円のところで、
例えば6万円とかで設定してたら、これかなり安いので、
購入後に家賃を上げられる余地があるんじゃないか、アップできるんじゃないかなっていう期待感を持っていいと思いますし、
あとは、もちろん家賃安いだけで、埋まってなかったりした場合は、賃貸需要とかも探る必要があるんですけど、
ちょっとここをそこまでやっていくと、今今回数字に絞っている話なのでね、
あくまでも設定の家賃が相場より高いか安いかっていうのを探っていく感覚はすごく大事です。
深掘りすべき数字：駅距離と土地の広さ
次に駅からの距離ですよね。同じ価格値周りでも、当然都心なんかの物件の場合、駅からの距離ってすごく大事になってきますので、
ここがどのぐらいなのかなっていうのを見ていく必要があります。
同じエリアでも、駅から5分と駅から15分だと、やっぱりどう考えても差が出ますので、この辺りはしっかりチェックする必要があると。
ただ、地方なんかの場合だとね、車社会のエリアだと、これ全然駅距離関係なくなってきますので、
その時に重要になってくるのがやっぱり土地の広さですよね。
土地が十分に広ければ、駐車場も確保できるはずなので、そこを見ていく必要がありますし、
あと、これは都心とか地方関係なしに、土地が広いということは、それだけ物件って結局土地と建物の2つで構成されていて、
土地が広ければ広いほど、土地が占める割合が大きくなるので、いわゆる土地値物件の比重が高くなってくるということが言えますので、
土地の広さ、あと余裕があったら土地の価格ですね、そのエリアにおける価格も調べてみると。
そうすると、例えば一見すると利回りは低いんだけど、あれこれ土地だけで見たとき、価格に比べるとお得な物件なんじゃないかというのも見えてきたりしますので、
土地の広さとか土地の価格ですね、ここもいずれも数字ですけど、見落とさないようにしておくと。
深掘りすべき数字：築年数と部屋の広さ
この視点がついてくると、だつ初心者ですよね。
ここ抜けちゃうと利回り成人に陥ってしまいがちなので要注意です。
次に蓄電数。
当然ですけど蓄電数が新しい方がいろいろと運営は楽ですね。
とにかく例えば大規模修繕、新しい物件、ちくわさんの物件と大規模修繕が当面はいらないとか、
部屋の設備とかもまだ壊れにくい状態、これが古ければ古いほど壊れやすくなってくると。
もちろんその際に大規模修繕をしているとか、まめに修繕、手入れしているとかだったら話は変わってくるんですけど、
基本的には蓄電数が新しいか古いかをしっかり見る必要があると。
最後は部屋の広さとか間取り、広さですね。
例えば1Kなんかが分かりやすいんですけど、30平米の1Kもあれば15平米の1ルームみたいな凶床みたいな部屋もあったりして、
当然広い方が基本的には有利ですよね。
なぜかというと、部屋の広さって後から変えることは基本的にはできないので、
凶床でも都心とか特殊なエリアですよね。
すごく賃貸需要が強いとかだったら凶床でも成り立つんですけど、一般的には狭いよりは広い方が決まりやすい。
同じ家賃で同じ蓄電数、同じエリアなんかだったら広い方の方が選ばれやすいので、
ここら辺の部屋の広さもしっかり見ておく必要があるかなと。
狭いからダメってわけじゃないんですけどね。
ここの部屋の広さとその家賃とのバランスですよね。
もうしっかり加味して部屋の広さまでチェックしておくといいかなってところです。
まとめ：数字を意識した物件選びの重要性
ですのでまとめておきますと、不動産投資初心者が物件を見るとき最初に見るべき数字は何かと題しまして、
まず価格利回りが目に飛び込んできてしまう。
これは普通のことなので別に問題はないと。
ただしその価格とか利回りが本当に正しいものなのかなっていうね裏付け疑うその感覚を持ってほしいと。
その時に必要になってくるのが大きく分けて5つ。
家賃、駅距離、土地蓄電数、部屋の広さなどですね。
いずれも数字で表されているものですので、
ザーッと見ておくと最終的にその販売価格がそして利回りが果たしてお得なのかそうじゃないのか、
相場より安いのかそうじゃないのかっていうのがね見えてきますので、
これを探っていく感覚がすごく大事ですね。
私の音声および文字媒体などを一貫して言っていることとしては、
とにかく相場より安く買えればね、不動産負けることはありませんので、
そのためにもこの数字を意識した攻略方法っていうのは必要不可欠なテクニックとか知識になってきますので、
しっかり身につけていけるのがねお勧めっていうところになります。
エンディング
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
