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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、入居者が長く住む物件には共通点があるをテーマにお話ししていきます。
一度物件に入居者がついたら、できれば長く入居し続けてほしい、そう考える大屋さんは非常に多いと思います。
なぜなら、一度退居になってしまうと、退居費用、退居に伴う修繕費用が発生したりとか、大屋負担もありますのでね。
あとは、新規に募集するのに、また仲介会社に仲介手数料支払ったりとか、広告手数料払ったりと、いろいろとお金が出てくると。
何より、次の入居者が決まるまでの間の空出期間、この間、家賃ゼロですのでね。
それを踏まえると、一度入った入居者はずっと住んでいてほしい、そう考えるのが普通だと思います。
昨今は家賃が上がっているエリアもありますので、退居したタイミングで上げることができるプラス材料のエリアもあったりしますので、そこは例外という位置づけかもしれません。
全体で見たら、基本的には入ったら入居し続けてほしいと。
それを踏まえたときに、長く住んでもらえる物件、選ばれる物件には実は共通点がありまして、今日はそのあたりのお話をしていきますので、ぜひ役立てていただけたらと思います。
私自身の親の経験として、長く住んでくれている物件の部屋を見ていくと、家賃が安い、あとはファミリー層。
最後に、独身だけど入居者の年齢が高い、この3点かなとところですね。
3つに絞ってお話ししていきます。
まず圧倒的に家賃が安い物件は、長く住んでくれているかなとところです。
一番こういう物件が安い物件が、神奈川県の茅ヶ崎市に持っている物件で、地区30年くらいの小さい物件を持っているんですけど、
それがバス便の物件なんですけど、家賃2万円台ですね。
この前更新して、ようやく3万円に上げた感じかな。
とにかく安いんですよね。めちゃくちゃ安くて、古くて場所も悪いんですけど、
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それを踏まえても、茅ヶ崎って人口がいますので安いので、地域3安値レベルくらいの物件にしているのもあって、安いんですよね。
この物件はもう10年くらい住んでいる方が2人くらいいて、理由は家賃が安いからでしょうね。
ご本人たちも分かっているんでしょうね。検索とかすると、近隣の家賃相場はどのくらいとか分かるでしょうし、
あとトラブルなければね、特に引っ越す理由が出てこないので、であればこの家賃が安いというのは正義ですので、
ずっと更新してくれているかなところですね。
他でもその家賃が安いというのは、今回の今の場合はそもそも家賃が3万円とか2万円台とかなので安いというのが一つなのと、
もう一個は相場と比べて安いという視点も大事ですね。
例えばその家賃が6、7万円の埼玉とか東京23区の端っこのエリアの物件でそのくらい取っているところもあるんですけど、
その中でも長く5年とか6年とか住んでいる方ちらほらいて、
それは6、7万円って別に何でしょうね。
決してさっきの2、3万円に比べたら安くないじゃないですか。
6、7万円ってそれなりのお金なんですけど、
ただちょっとその近隣の物件なんかと比べると少し安くしているので、
7万5000とか8万円の家賃取れるエリア、その同じくらいのスペックの物件、宿年数、駅地下の物件で、
だったらちょっと取れるような物件でも少し安くしている部屋とかもあるんですよね。
やっぱりそうなると出ないんですよね。
出ないほうがいいんですけど、安いってわかってて下手に動かない方がいるので、
ですのでいずれにしても家賃そのものが安いと長く住んでくれる。
そもそもそれなりの高い金額でも相場と比べて安ければやっぱり出ていかないと。
これはおそらく金額が変わっても同じだと思います。
例えば家賃が20万とか30万とか高額な金額になってきても、
そこが結局、例えば家賃30万円の物件だとしますよね。
ファミリーとかの物件とかわかりやすいんですけど、
でもそれが30万円って結構な金額なんですけど、
でもそれが近隣が35万円とか40万円のが相場だとしたら、
30万円って安いじゃないですか、それと比べると。
そうするとやっぱり出ないかなというところだと思い、出にくいかなというところですので、
相場と比べて家賃が安いっていうのは、
共通点として入居者が長く住んでくれる方の特徴として挙げられるのかなと思います。
あとはやっぱりファミリーかな。
ファミリーはお子さんの小学校問題、中学校問題とかっていう学校問題がありますので、
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下手に動けない、動きにくいっていうのがあるので、
特に安定してると言ったらなんですけど、
子供が学校に通っててトラブルとか起きてない、いじめにもなってないと、楽しく通っていると、
そうすると引っ越す理由がないというか、引っ越したくない、引っ越さないほうがいいわけですので、
まともな親御さんだったら動かないと思うんですよね、そうなると。
結果引っ越さないと。
ですのでファミリー層の物件なんかも長く住んでくれる傾向にありますよね。
いいことだと思うんですけどね、それは。
あと、独身の方だとあんまり長く住んでくれないのかというと、やっぱりそんなこともなくて、
独身の方の場合の入居者でも、
そうですね、家賃や税以外の項目としては、年齢層高い方はやっぱり動きにくくなってきますね。
40代、50代とかで独身の方なんかだと、
これ勝手な想像なんですけど、もうその先結婚するつもりがない可能性が低い。
本人たちもきっと分かっていると思うんで、腹くくっているといったらなんなんですけど、独身一人でやっていくと。
そうなった時に住み慣れているところをわざわざ移動するっていうのが、
リスクが高いといったらなんですけど、引っ越す理由がなくなってくるんでしょうね、きっとね。
そこに慣れていると、家賃も納得していると、仕事も多分変わっていないと思うんですよね。
そうなると、やっぱり引っ越す理由がないので、引っ越さないと。
そういった引っ越す理由がなくなってくる方っていうのは、年齢層が高い方の方が多いのかな、ところが個人的には浮かび上がってきます。
年齢が若いと、結婚して退居するっていうのは結構ありまして、
若い方、20代の方とかが住んでて、何年も住んでてくれたけど、ある日出ると。
なんでかなと思って聞いてみたら、結婚することになりましたと。
あっ、だったらやっぱり広いところに引っ越さないといけないのねっていう感じで、ポジティブな理由で引っ越しですよね。
20代の方とかって30代、結婚とか、あとは転職。
転職も、やっぱりケースバイケスだと思うんですけど、20、30代の方の場合って、
今より良くしたいとか、良い仕事、より良い条件のものとか見つかったとか、何かしらプラス材料があるから転職。
転職の時ってやっぱり希望を抱いてやる方が多いと思いますので、
それもある意味ポジティブな理由として入れていいと思うんですけど、
いずれにしても若い方って結婚であったりとか転職であったりって、
動く変化がするのでね。
結果済むとかも変えるっていうところにつながってくるんですけど、
これが年齢層が高い。
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さらに独身の方の場合だと、やっぱり動く可能、結婚もする可能性低い。
転職なんかもする方はしますけど、基本的にはしにくくなってきますし、
する必要もなければやっぱりしませんので、
そうなると引っ越さない、動かないというところなので、
この辺りかなところですね。
入居者が長く住んでいる物件の特徴としては、
家賃が相場と比べて安いというのが大前提で、
次にファミリー層は子どもの学校問題とかがあるので動きにくいと。
最後独身の方でも年齢層が高い方ほど動きにくくなってくるので、
結果継続入居率が高いというところですね。
この辺りが浮かび上がってきます。
そうですね、この辺りでしょうね。
というわけで、入居者が長く住む物件には共通点があるをお話ししてきました。
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。