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はい、毎週金曜日は不動産投資のお話、毎週ではないんですけども、ビジネスのお話とか、稼ぐ力ですね、お話ししておりますが、
今日はオーナーチェンジの物件についてのお話をしていきたいなと思います。
このポッドキャストでは、45歳のサラリーマンがですね、お金について、ああでもない、こうでもないと語ったり、
物を捨てたり、節約したり、自己育成、自己啓発に努めたりっていう、そんなポッドキャストをしております。
それでは、本日もスタートです。第695回ひでだんポッドキャスト。今回のテーマは、オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットについてお話ししていきます。
はい、ということで、今日は不動産投資のお話の前に、最近、例え話?あれってこうだよねっていう、ちょっと雑な、例えの例えが雑なんですけど、
毎週金曜日に、今日もそうなんですけど、バレーボール、ソフトバレーボールに行っておりまして、休憩時間にね、水だ、お茶だ、アクエリアスだ、飲むんですけど、
なんか20代の男の子が、なんかでっかいペットボトル、2リットルのペットボトルに、中にオレンジ色のサイダーみたいなのを持ってきてて、飲んでたんですよね。
珍しいなと思って、炭酸でもないか、オレンジ色の液体を飲んでて、市販のスーパーとかで売ってるような感じだったので、見たら、なんか体に良さそうなもの3つくらい入った、なんだっけな、なんかオレンジ色の水?ちゃんと調べとけよっていう話ですけど、
水を飲んでて、水?オレンジ色の?なんだあれ?って思って、見せてもらったら、なんか忘れちゃったな、なんか3種類くらいの体に良さそうなものが入った、なんかスポーツドリンクみたいな感じなんですけど、普通ね、ポカリスエッドとかアクエリアスとか白っぽいけど、オレンジだったんで、
ファイブミニのデカいバージョンだねって言ったら、ん?ファイブミニ?って言われたんですね、あれ?と思って、ファイブミニがもう通じないのか、もう懐かしいCM集だな、誰がCMに出てたかよくわかんないくらい古い飲み物だなと思って、和塩いさこかなと思って、あれは鉄骨飲料だしな、それくらい古い、なのでちょっと例え話がね、通じないっていうのも、この辺もちょっとこう、
そうしていかないといけないなと思ったり、あと子供にね、んー、なんかあの、子供が、なんだろう、学校で自転車に3,4人乗る練習をしたかな?って言われたら、中国雑技団かって言ったんですね、それ中国雑技団やないかいって言ったんですけど、それ何?って言われて、あ、その例えも通じないなと思って、
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んー、その場でググってね、あのー、まさに中国雑技団っていう自転車の上に7,8人?もっとか、なんかこう乗ってて、1台の自転車の上にね、画像を見せて、これが中国雑技団でっていうことで、家族的にはね、中学高校生の子供にも娘にも中国雑技団が今後通じるなと思って、んー、でもね、片谷、A10代でもファイブミニが通じないし、ということで、
例え話、分かりやすくするための例え話なのに、例え話が通じないっていうのは、これちょっと絶望的だなと思って、んー、ちょっとこの辺もね、アップデートしていかないといけないなという雑談を踏まえていたら3分以上喋っちゃったということで、今日は、本題は不動産投資のオーナーチェンジですね。
オーナーチェンジって何よって言うんですけど、まぁ普通はね、空き家を、まぁ私も今5軒持ってますけど、空き家を買って、んー、直して入居募集するんですけど、入居者入ってますみたいな、入居者住んでますよって、もう10年、5年10年住んでます、その家を売るんかいと、そして買うんかいと、だからまぁ入居者さんとしたら、まぁマンションとかアパートだったらね、なんかオーナーが変わったよって言えばまぁまぁ、まぁまぁだけど、
1軒家でね、まぁ1軒家は賃貸で借りたことがないんで、いまいち、アパートなら住んだことはあるけど、まぁアパートのオーナーがね、住んでた時は変わらないけど、まぁ変わったところでね、んーって思って、急に家賃とか上がったら嫌だよね、ぐらいの感じで。
別にAさんから、個人から極端な話、会社、法人になったとて、んー、なんかちょっと堅苦しくなるかなぐらいの感じで、家賃がね、もう一番は家賃と、んーなんだろう、なんか退居費用とかね、そういう付帯条件について変わったりするのは嫌だけど、ぐらいの感じなんですけど、1軒家だとね、んー、AさんからBさんにオーナーが変わるよってなると、んー、なかなかね。
と思ったんですけど、私3棟目、4棟目、一緒で買った2軒の物件は片方入居者さん、75歳の男性が住んでる入居者さんはオーナーチェンジでね、んー、買ったなと思って。
ま、これ2個セットで買ってもあんまり2個セットで言わないですよ。玉ねぎとかなら2個セットとか、豆腐とか2個セットであるんですけど、物件2個セットってね、ま、なくもないけど、んー、ま、なかなか珍しい物件だなと思って。ま、ま、買ったんで。その時はオーナーチェンジだったんですけど、んー。
でもオーナーチェンジね、今回タイトルになってますね、メリットとデメリットがめちゃめちゃというか、飽き屋より全然ありますんで、その辺を話していきたいなと思います。早く言えよということですが、ま、メリットはやっぱりもう入居がボンと決まってるんで、初月からね、家賃収入が入るっていうのはデカいですね。
やっぱり買ってからすぐ直して1、2ヶ月で直しても3ヶ月目から募集、初月で入、入居者が入ったとしても3ヶ月間は、ま、ただの経費の垂れ流し。1円も入ってこないんですけど、オーナーチェンジはね、その月からもう食い気味にもう最初の20日間だけでも家賃が入ってくるとか、んー、そんな感じなんで、やっぱり家賃収入が入りやすい。
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それからもう、修繕もね、何にもいらないんです。もう、物件自体が移行するので、もらえるので。うん。入居者さん、もう物件も一緒に手に入る。ま、入居者さんの、もうあの、なんていう、人権とかそんなんじゃないけど、なんだろう、その、権利的なこと?うん。全部、ね、移情されるので。
うん。なので、修繕費用がないっていうのと、あとは利益計算しやすいってことで、200万円でね、買ったものが、家賃が5万円です。年間60万円です。ってなると、んー、なんか、ね、年利30%ですよってことで、3年、4年ぐらいで回収ができるっていう、非常に利益計算がしやすいのがメリットじゃないかなと思います。
じゃあ、デメリットは?っていうと、ま、そもそも物件価格がやっぱり高いですよね。入居者が住んでるので、空き家で売ってる。ま、空き家ならね、もう2足3本でもういいよと。ま、誰も買わないんで、寝下げしてもいいよってなるんですけど、やっぱりそこはね、今回も250万円なんですけど、物件自体はね、ま、たぶん100万円台だろうなと思うし、んー。
空き家だと、んー、なんだろう、物件壊すために100万かかるよね。じゃあ100万円、150万円でいいよってなるんですけど、60万円の家賃収入が、えっと、じゃあ4年でね、回収、ほぼほぼ回収できる状態の物件ですよってなると、240万円。空き家だったら100万円から寝下げ交渉。っていうことで、ま、価格設定がやっぱり高いっていうのがデメリットじゃないかなと思います。
あとは入居者情報。入居者情報がわからない。今、家賃5万円って聞いてるけど、実は、んー、んー、もう入った時から5万円で、本来だったら3万円とか、次出てったら2万5千円しか取れないよっていう物件の可能性もあるし、んー、オーナーチェンジした翌月ね、出ていく可能性もある。
いつ耐久になるかわかんないし、もうそこで出てったらね、その後もう大規模修繕がいきなりかかるっていうリスクも、はらんでるし、中身がね、もう壁がぐっさぐさ、ぐっさぐさかもしれない。それでも入居者が住んでたり、ゴミ屋敷だったりね、そういう可能性もあるので、んー、ま、リスクとリターンをね、ま、どこで取るんかなっていう感じです。
ま、パチ、何が例え、ま、最初に出た例え話で言うと、パチスロでね、当たりの代をね、7引いて、ま、パチンコでもいいですよ。フィーバーが来て、フィーバー?ま、いいか。当たりが、当たりを引いてその代をいくらで売ってもらうか。ビッグ1回分で買うのか。
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それ買ったらもうその時からね、何連チャンするかわからない代を買う、買うという状態になっているので、ま、リスクはね、そこからのお金はかからない。じゃあその代いくらで買うのか。ビッグ1回分なのか、2回分なのか、えー、たとえばビッグ、ね、えー、1回分も2千円でいいかなぐらいの感じで払うのか。ま、それは人、人それぞれ、需要と供給によって値段が決まるんじゃないかなと思いますので。
ま、ちょっと今回たとえ話の話したんでね、えー、何にたとえるかなと思ったらまさかのギャンブルでたとえるという。オーナーチェンジはパチスロの当たり代を売ってもらう感じということですけど。ま、とはいえ不確定要素が非常に多いのが前提ですけど、不動産投資全般でね、やっぱり言えるので、やっぱり地区フールだったり田舎だったりしたらやっぱり安いですし、ね、ワンルームだと管理がしやすいとか、一軒家だったら、うーん、広いけども、修繕のね、部屋のこう、雨漏りとかリスクがあるとか。
リスクがいろいろかかるし、ね、壁とか面積が広ければその分直す費用がかかる。で、都会で新築だったらやっぱり物件価格としては高いですよと。ま、その時売れる価格も高くなるけど、ま、どこでリスクを取るかっていうところを、ま、見ていくっていうことですね。
自分が何を買いに行くのか。うーん、なんかダイヤの原石だけ探しに行くんだったらアフリカ、アフリカなのか?どこ、どこなのか?うーん、なんか山にこもって、山にこもってかな。うーん、し、まあ殺菌だったらこう、殺菌が取れる、ね、金山?銀山?行ったりするけど、きれいな、もう明日からつけられる宝石を探すのであれば、デパートの宝石屋さんで買えば。
うーん、今日、今、すぐ、結婚式につけていけるアクセサリーを買うことができるということで、ま、自分が何を買うのかっていうのをしっかり見ていくっていうのがいいんじゃないかなと思います。
ま、ちょっと土曜日ね、週末にこの物件は、オーナーチェンジだと側しか、外観しかやっぱり見れない。ピンコーンって言ってですね、ちょっとこれ売りに出されてたので中見せてくださいって言っても無理なので、外観だけ見ていこうかなと思っておりますので、また見たらね、広告していきたいなと思います。
ということで、今回は以上となります。ちょっとね、例え話が長すぎて、5ミニート中国雑議談の例えが長すぎたよということで、その後の不動産投資もサラッといったんですけども、12分ぐらいごしゃべりをしてしまいました。ということで、今回は以上となります。
今日も最後までお聞きいただき、ちゃんと言えないな、今日も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。45歳のサラリーマンもですね、不動産投資をはじめて、今月、先月と、どうだろう、家賃収入15万円以上、ま、家賃収入って言っても全部が利益ではないんですけども、ま、家賃としての収入がね、うーん、入ってきてるよというお話でありますので、
またこの物件の買うところから家賃が入ってくるところまでご紹介できたらなと思いますので、お付き合いいただければと思います。ということで、また次回お会いしましょう。