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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、良い管理会社と悪い管理会社を見分ける方法をお話ししていきます。 不動産の物件を保有すると、自主管理か管理会社を使う方法のどちらかを
選ぶことになります。 自主管理を選ぶ場合は、特に今回の話関係ないんですけど、多くの方が管理会社に委託して、自分の代わりに物件を運営してもらうという選択する人が多いかと思います。
理由としては、やはり管理会社に代わりにやってもらうと圧倒的に楽である。 自分の時間を節約することができる。特に何か他に本業をやられている方の場合、
片手間で管理をするよりは、完全に任せてしまった方が良いというところがありますので、管理会社を使うということになってくるんですけど、その場時に良い管理会社と悪い管理会社がすごくありますので、その見分け方について今回お話ししていければと思います。
見分け方なんですけど、まずポイントとしては、会社の方針ですね。管理会社の方針、担当者のレベル、そして自分に合うかどうかですね。そこの3点を意識するのが大事です。
1つ1つ見ていきますと、まず管理会社と言っても、本当に不動産屋が多いですので、それこそ物件のある最寄り駅などに行けば、駅前に不動産屋っていくつかあるもの。エリアによりますけど、ものすごい数あるところもあれば、数えるほどしかないようなところもありますけど、まず駅前周辺に行ってみるとありますし、
あとはネット上なんかでも検索したら、管理会社の一括でやってくれるところを見つけてくれるサービスとかもあったりというふうな感じで、管理会社自体を見つけるのはさほど難しくはありません。
ただその中で良い管理会社を選ぶためには、まず会社の方針をしっかり把握する必要があって、どういうスタンスでやっているかの会社ですね。いわゆる地場の地元密着の会社で、昔ながらの方法でやっている不動産屋なのか、あるいは同じ地元密着でもネット集客とかもしっかりやったりとか、
あとは割と会社の会員さんが多かったりとか、ITとか今だったらAIとかをちゃんと使い導入している会社なのかとかっていうのが、訪問してみたり話してみたり、電話でもいいですし、メールでもいいですけど、ちょっとやり取りするとすぐに見えてきますね、この会社のスタンスとか方針というかレベルがね。
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その時に、どんな会社なのかなとまず把握するというところです。
手数料とかの部分もここに当てはまってくると思うんですけど、一般的に管理会社の手数料って5%プラス消費税払うところが大半なんですけど、そこはもう動かないのか、あるいは値下げの交渉の余地があるのかとか、あとはどこまでやってくれるかですね、サービス内容はどこまでやってくれるかですね。
本当にほったらかしと言ったらなんなんですけど、基本的にすべてやってくれるのか、あるいは部分的にしかやってくれないのかとか、客付けだけやりますよというところもありますので、退屈したら自分で立ち会いしてくださいなんていうところもあったりもしますので、本当様々ですので、そこら辺をしっかりはっきりさせておくのが大事かなというところです。
あと、担当者のレベルですね、これもすごく大事で、だいたい問い合わせしたときの最初に受けた方とかがそのまま担当になったりするケースが多いんですけど、その担当者のレベルっていうのはそのまま出ますよね、管理の質に。
オーナーの受け答えとかにハキハキ答えられてる人とか、しっかりしてる方っていうのはやっぱり実際の管理の部分ですよね、でもやっぱりハキハキしててしっかりしてるのでうまくできますし、一方でそれがいまいちな人と言ったらなんなんですけど、弱い方っていうのは管理の部分になってもレベルがそのまま反映されちゃうかなというところもありますので、実際に自分の物件を担当してくれる担当者のレベルっていうのはすごい大事かなというところですね。
会社の方針がせっかくあってても担当者さんでいまいちな人つけられてしまうと難しくなってしまうっていうところがありますので、この辺りは銀行融資の話とも通じてきますね。
銀行の融資なんかでも銀行自体の方針があってても肝心のついた担当の方のレベルがちょっといまいちだったりすると融資がなかなかしてもらえにくいとかいったことが起きてしまいますので、管理会社のところもこれに似てるのかもしれません。
会社の方針がよくても担当者の方がちょっといまいちだとなかなか難しいと。
私自身も基本担当者を変えてもらうっていうのはあんまりやりたくなくて失礼ですしちょっと気まずいのでやりたくないんですけど、過去に本当にちょっと申し訳ないんですけどダメだなっていう方がいたので、その時だけ1回だけ変えてもらったことはありますけど、基本的には変えるのもパワーがつくので。
できればなるべく良い形つけてほしいかなってところですね。
あと最後、それらをひっくるめて自分に合うかどうかってところですよね。
会社の方針で、例えばとにかく手数料の部分がわかりやすいんですけど、とにかく手数料を下げてほしい、安いところがいい。
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その代わり自分でもできることはやるようなのですし、サービス内容もそんなに何から何までやらなくていいと、できることは自分でやるので、とにかく手数料が低いところがいいっていう方もいると思うんですよね、大屋さんによっては。
そういう方はそういうとこ探して見つけた方がいいですし、一方でとにかく手数料5%でいいので、とにかく全部任せたいと、めんどくさいので自分は管理に携わりたくないと。
とにかく稼働率をキープしてくれて、物件はちゃんと綺麗な状態で維持してくれるところであれば、手数料は5%満額でいいですし、ATとかもしっかり払っていくので、とにかく金は払うので、とにかくしっかりやってほしいっていう方もいると思うんですよね、大屋さんによっては。
なのでご自身の方針ですよね、自分の方針が何かどうなっているか、それを踏まえて自分に合うかどうかを選んでいくのが大事かなところです。
私自身もいろいろ試しました、8年、今大屋歴8年なんですけど、それこそ自主管理もやりましたし、あとはサービス内容がコンパクトの割に手数料が低いところとか、一方で全部やってくれて手数料5%のところとか、少し高いけどちゃんとやってくれるところとか、あるいはいろいろ試しましたよね、一通り。
結論から言うと、別に手数料高い低いが、それのまま質に高い低いに直結するかって言ったら必ずしもそうじゃないかなと、高くてもしっかりとる割にイマイチなところもありましたし、少し手数料安くしてくれてる、いくつか物件任せてるっていうのもあるんですけど、任せてるとはいえ、ちょっと手数料安くしてて、なおかつサービス内容しっかりしてるところもあったりとかしたりしたので、
これは最終的には使ってみないとわからないってところかなぁってところですね、管理会社はね。
あと、生き物と言ったら何なんですけど、管理会社も担当が変わったらやっぱりガラッと変わっちゃいますし、使ってみないとわからないので、その上で判断ですね。
場合によってはやっぱり管理会社を変えるって決断はしなくちゃいけないですね。
段階的に見ていくと、まずはちょっと使ってみて、イマイチなところ、合わないなぁときでも、まずはちょっと希望を言ってみると。
言ったら意外に改善してくれたりとか、こっちに合わせてくれたりってところもあるので、だったらね、それが一番いいんですよね。
それでもうダメな場合は、ちょっと担当者を変えてもらうとかをしてみると。
それで変えてもらって良くなればいいですし、あるいは応じてくれないときもありますよね。
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いずれにしても、そこまでやってもダメだったら、いよいよ管理会社を変えるとかって選択肢ですね。
いきなり感触を起こして変えない方がいいと思います。
やっぱり管理会社を変えるっていうのはパワーを使いますので、時間もかかりますので、
まずはちょっと合わなくても、ちょっと気に入らないって言ったらあれなんですけど、自分の方針にちょっと合わないぐらいだったら、
まずは何とか現状の中で改善を求めるとか、話し合いをしていくっていうところですね。
向こうもね、言ったら意外に応じてくれるところとかありますので、ここはコミュニケーション力が出るところなのかなと思いますね。
公屋と管理会社側とのね、ここのコミュニケーション能力が足りてなかったりとか、
コミュニケーションの量が不足してたりすると、本来は良きパートナーとなってくれるような会社だったとしても、
ミスマッチと言ったらなんなんなんですけど、合わなくなってしまったりすることも起こり得るので、
まずはやれる範囲でコミュニケーションをやっとって、連絡を取って、方針を合わせていくと。
どうしてもね、物件のエリアとか場所とかにもよるんですけど、電話とかメールが中心になってしまうと思うんですけど、
もし会う機会とかがあるのか別に全然時間がある方とか得意な方っていうのは、そこを上手く使っていった方がいいと思います。
結構出るとこだと思います。管理会社の味方につけるというところですね。
ですのでね、今回の話、良い管理会社と悪い管理会社を見分ける方法という風に話してますし、
実際ちょっと悪い管理会社とかいまいちなところもあるんですけど、個人的にはそれ以上に、
管理会社と上手くやるスキルですから能力ですよね、それは親側が身につけた方が早いかなって、
それを身につけちゃえば、ちょっと癖がある管理会社とか、いまいちな管理会社とも上手くやっていけちゃうので、
一方でこの能力低いと、ちょっと管理会社の方針が合わなくなったりとか担当が変わったり、
本当に些細なことでもすぐ嫌になって管理会社を変えたいとか言い始めちゃうので、
これはあんまり得策じゃないかなと思います。
実際、管理会社の人と仲良くなったりすると、ザックバラの話とかも出てきて本音で話してくれたりするんですけど、
よその親さんとかの話なんですけど、世間話ぼそっとしてくれて、
とにかく難しい方なので、こっちからお断りするケースって実はあったりするし、
エリアによっては噂になっちゃうみたいなんですよね、変な親さんって。
あの物件の親か、みたいな感じで、あーうちもちょっと苦労した、あー夫君も苦労したんですね、みたいな感じで、
そういう悪い共有とかもされかねないので、変な親とか面倒くさい親って思われたらちょっとやりにくくなるので、
それは得策じゃないので、そのためにも良い管理会社と悪い管理会社を見分ける。
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それをしつつも、親自身ですよね、もう普通のレベルで言ったら何なんですけど、報告連絡相談とか言ったら何なんですけどね、
ちゃんと相手がパートナーってことを認識した上で接するのが大事なのかなと思った次第です。
はい、それではね、いつもいいね押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。