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はいおはようございます。元消防士現不動産事業家のバーニング大家です。 このチャンネルでは不動産事業を通して人生を豊かに描いていきたい方々を応援するための情報を発信していきます。
本日は5月の7日の日曜日です。 皆さんはペット可能の物件ってお持ちですかね?
僕はねー rc のね5階建てと7階建てのマンションを持ってるんですけどこれはどっちもファミリーで あのもともとのね入居者さんもたくさん入っておられるんで
ペット付加にしてるんですけどそれ以外の奴はね あの全部中古なんですけどね私新築は持ってないんで
全部ペットをオッケーにしてるんですよ まあ結構空室がね多い物件を購入することがあるんで
まあそれを可能にすることで周囲のね物件との競争力も高まりますし 基本的にペット規約とかしっかり巻いてで
小型犬限定したりとかね猫もあの何匹までとか まあ2匹までとかね
で一応プラスの値打ちもらったりとかもするんでリスクヘッジはまとっていくとして ok にしてるんですけど
鶏をね買いたいっていう問い合わせが昨日あって 鶏ってそれ営利目的なんですか卵甘すんですかねみたいな
あのしかも1話じゃないですよ3は買いたいって言われて3は その共同住宅で鶏を買いたいという発想自体がちょっと怖いっちゃ怖いんですけど
なんでなんですかねやペットですねみたいな泣きますよねー なくと思いますけどね
こんなんか中会さんともなんか答えの出ない延々の音会話なんですけど とりあえずあの泣かれたらね周囲の方もご迷惑かかるんでただもし泣かないって言うんで
あれば頭ごなしにねあのダメですとは言わないんですけど どういう仕事されている方なんですかね言ったらユーチューバーさあユーチューバーなの
ニワトリ系ユーチューバーの方ですかいるんそんなんね いるんですかあったら探してみたいな検索したら出てくるかもしれない
なんかそういうの撮りたいみたいな鳥だけにねあごめんなさい思わないこと言ってもらう 鳥だけにニワトリをねあの撮りたいって言ってねあの3は買いたいらしいさ
どうしようかなと思ってとりあえず話し聞いてくださいってねはい そういう問い合わせもあったんですよ
チンタイやってた面白いですねなんかいろんな問い合わせがあってまぁこれどうなるか わかんないですけどね
その物件もね結構大型犬飼ってる方とかもいらっしゃるし全然 ok な物件にはしてるんです けど
ニワトリさんははじめて聞いたなぁ そうなんですよ
んでね昨日はねあの幼馴染の家に遊びに行ってまして子供連れてねー 久々にあの桃鉄桃太郎伝説やったことあります皆さん
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屋上学校の時にその友達の家によく遊びに行って桃鉄やってたんですよ 延々ねやっぱり盛り上がりますね
あれで日本地図とか覚えますしね各地の名物だったりとか特産品とかね でいろんなイベントとかでお祭りみたいなことがあったりとか
なんかそういうので地名も覚えていくし何より皆さん不動産投資家さんでしょ だったら物件を購入する資産を購入してそこから利益を得るっていう発想ね
あれ小さい時からみんなやってたんやったらもっとね大人になってからみんなお金持ち になってるはずどっかでできてるなぁ
でもねやっぱ自分今のこの不動産事業でね 家賃収入を得て暮らしてるっていう立場になるとなおさら染みるなぁと思って久々に
あったけどめちゃおもろかったですね 小市の息子もめっちゃ楽しんでましたねお金大好きやから
コーヒー屋さんとかでもお金回収するっていう発想も得てるからお金お金言っても 伸び率がね
利益率が決算のごとにね結局機能時間の関係で7年とかで終わったんですけど 毎決算の収益で7億円とか入ってましたからね
終盤の方は ほらせあろう物件購入したらそこからの資産でお金持ちなっていくやろう言ってそういう
うん言ってもなんか不動産欲しい言ってましたあれは 英才教育キットやわ
おもろかったすは久々にあったらねそうやってね幼馴染みともまあ子供一緒のね年齢で 楽しめて
いいなぁと思いましたよゲームも捨てたもんじゃないなぁ持ってね 持って2楽しかったねーですねー
そうですね今日はね日曜日なんで一応質問の音回答会ということにさせてもらおうと思っ てましてちょっと前にねあの質問いただいてました
あの1.5回とさせていただこうかなと思ってます あさんですね2回目になるのかなあの質問いただいたのが今回いただいたのがオーナー
チェンジ物件を購入されたことがありますかっていうことと 私なりのですけど
オーナーチェンジ物件購入した時のメリットデメリットを教えていただきたいって いうことでした
私はね基本的にオーナーチェンジってなかったんですけど本当たまたま今年初めて 購入しましたね
その事例で言うとあの京都のまあ結構地方の方なんですけど オーナーチェンジで45,000円で入居がついている子立てだったんですよ
で一応購入した金額は190万円でした で購入してから1歳あのね中触ったりリフォームとかもないんで当然済まれてるんでね
でだから単純計算表面リマリ28%っていう金額で購入したんですけど 当然これもメリットデメリットあるんですがこれを例えにするならば
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あの購入した瞬間からね家賃がしっかり入ってくるっていうのは一番大きなメリット じゃないですか
まず収益の音見通しが立ちやすいですよね やっぱりこれからの方っていうとまあ空室のある物件を直して貸すところまで行くと思うん
ですけど見通しが立たない大きな2つの音要因としては 修繕がいくらかかるかわからないっていうね話があると思うんですよ
結構水回りとかがボロボロでこれ表装だけで済まないぞっていう物件をまあ安いから っていう理由で購入した方がいざね
リフォームどのぐらいで見積もってるんですかって言ったらいや20万以内で直したいんです いやそれは絶対無理ですよみたいな
水回り交換だけで多分それいきますよそっから下地直して表装直してってなったらこれ 100万コースちゃいますかっていう
そういうところでね見通しがもう崩れてしまうっていうこともありますし あとはねやっぱり
オーナーチェンジはね中がね見れないでしょ基本的には 僕の場合はあのちょっと中会社仲良い方やったんで事前に中見せてもらったんですよ
あの積んでる入居者さんともお顔合わせをした上ででいくつかねちょっと不備がある っていう点
洗面所の水がちょっと漏れてきているまあこれパッキン交換したらいけるなぁみたいな アミドが結構破れてる
破れてる言っても9割アミドなかったですねあの周りの縁の部分だけ食パンの耳の 部分だけ残って
アミドもアミドなしですねこれはっていうやつのちょっと張り替えですね それはもう買ってすぐにあの手配して効果したんですけど
あとは寝室にねなんかでっか穴開いてました壁に あの何やろあれはぶつかったかなと思って
あの多分砂壁みたいなところがボコン凹んでましたけど まあまあ最終それはあの
いったね板張っといて出張った時にそこだけは回復して済むかな そのぐらいかなその3点ぐらいが気になって
あとはまああの平成地区の音新しい子立てあったんではい 強かったんですけど基本的には中が見れないことの方がねあの大半なんでそれが
退去された後に思いのほかリフォームがかかるとなると結構ねギリギリ乗り回りで 購入していると厳しいことがあるかなっていうところですね
それに含めるとねあの家賃がね次その方と同じ家賃でつくのかっていうところも 調査は必要なのかなと思いますね
相場感っていうのはしっかりと調べておかないと 先ほど読めない2点って言っての修善費っていうところと
あとはその家賃で入るのかっていうそこの相場感がね しっかり調査して調べておかないと見通してた
結果よりも悪くなってしまうということがあるのでこの辺はリスキーかなと思います ねだからメリットで言うとあの整理しますけど家賃があの買ったその時から入ってくる
手がかからずにすぐにあの購入してお金が入ってくるっていうとこですね でもそれで言ったらその1点ぐらいじゃないかな
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強いて言うならその家賃が入ってるっていう見通しが立つっていうことでもしかしたら 金融機関さんからの評価が出て融資を受けて購入しやすいっていうのもあるかもしれ
ない その2点ぐらいですかねあとはね本当に見通しが立たないでしょ修善費を出てからのね
退去してからの修善が見込めないかもしれない まあとは家賃がねその通り入ってくるかどうかがわからないっていうところ
まあこの2点はあのしっかり経験しためてしかも家賃についてはねしっかりヒアリング 調査をしておけば事前には回避できるんですけど
やっぱり退去された後っていうのがね怖いですね あとその方がねどのぐらい住まれるのかっていうのもしっかり聞いておいたほうがいいと思います
僕の場合はそのなぜその安い金額で買えたかっていうところもしっかりお話ししておき たいんですけど
あの一番の理由は その物件が電気温水機の物件だったんですよ
でオーナーさんはご高齢の方だったんですねだいぶとで 最初に聞いたのが間もなく電気温水機が壊れます
予言者なのみたいな 終わるんですかなんかトラブルというか修繕みたいなもちょこちょこ立て続いてたらしいんです
なのでもう1年以内に壊れるんじゃないですかね でそれがなるとちょっと数十万かかってしまう可能性があるんでもう恒例なんで整理して
手放したいっていうことやったんですよ で僕はあのそのリスクヘッジとしてまず思いついたのがプロパンガスに交換すればいいんじゃない
のっていうところですねでプロパン業者さんに電話したんですよ オール電化で電気温水機利用されているような物件のプロパンへの切り替えはいけるんです
か聞くと あのお風呂をお湯
ガスで使ってくれるんだったら ガス台所は電気のままでも大丈夫ですとガスの大半はそのお風呂とかお湯を使う
ことによって消費することが多いのでそこで回収できるんだったら切り替えいけ ますよ無償交換 ok ですよ
おっしゃっていただいたのはこれはいけるわと思ってで購入を判断しました で入居者さんはオール電化やから安いと思い込まれてて
プロパンにすると高くなるってイメージされてたんでそれも直接お会いした時に 電気のこれまでの明細をねあの
一応いただきまして写真撮らせていただいてでプロパン屋さんに渡してこの内容 だったら ok ですってでしっかり高費用で見積もり出してもらって同じ金額でいけますよ
なんならちょっと安くできますよっていうのを提案して納得いただいたんで次ね もし不具合が多く起きればその段階で交換に入ろうかなと思っております
まあそういうのと後は中会さんとの関係性ですよね これまで何度も取引もしてますんで何より僕が得意なエリアで一般の方が入り
にくいところだったんですぐに話が進むと なんでもう話もらって1週間後には決済してましたのでそういうスピーディーさとか
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中会さんとの関係性もあってそういう a 棟なチェンジ情報を 水面下でいただいたんで私は購入しましたけれども
まああのちょっと話はね自分の話に飛びましたが 一般的な内容で言いますともう一度整理すると購入した時にすぐに家賃が入って
くるで銀行評価がつきやすいっていう部分 あとは8デメリットの部分ですね
退去されてからの修繕の見積もりが立てにくい そこでもしかしたらだいぶかかってしまうと普通に空室物件を買った方がね
6っていうことがあるかもしれない あとは家賃の見通しが本当にそれであっているのかっていうそのあたりですね
でも最後もう一つ3つ目のデメリットを上げるとすれば競争が激しいですね 一般的にね表面にマリ20とかで出てしまったら多分瞬殺で消えちゃうんで
能力購入する人とかもいると思うのでそれをいかにね 普段からあの水面下でいただけるような関係性を中会さんと作るのか
そういうところも大事なのかなと思っております はいそんなわけで本日はの質問回答会ということでオーナーチェンジ物件のメリット
デメリットということでお答えさせていただきました では最後に告知をさせていただきます5月の13日の土曜日に
アイリックコーポレーションさんという火災保険の代理店さんの主催で私バーニング 公屋がどう登壇いたします
時間は13時から15時で会場は大阪ズームは全国から受講可能となっております 当日の配信のみとなっておりますので当日お時間が合う方はお申し込みください
さらに5月の20日の土曜日に私バーニング公屋が主催しております公屋の会にて 西山明さんという元宝塚の公務員さんですね
のおやさんに登壇いただきますこちらは会場受講大阪でズームは全国から受講可能 さらに録画配信後日ございますので同日お時間が合わない方でも申し込みいただけます
いずれのセミナーも概要欄に告知ページを貼っておきますのでそちらからご確認いただきます ようにお願いいたします
さあね今日はねー うーんとねー
家でゆっくりのパターンですね雨ですね 外には出かけず
子供と一緒にポケモンカード整理をしようかなと思ってますねー 近所にねちょっとダブリが多すぎるんですよ
いっぱい買うからめっちゃ余ってるんでそれを整理して売りに行ってねお小遣い稼ぎ あとねちょっとあの子供のお金教育プログラムのね新プロジェクトが動き出そうと
している それをねちょっと準備してみようかなと固まればまたあのお話ししたいなと思っております
そんなわけで日々子育てもですね お育ては自分育て言いますからね僕が言ってるんですけど
いや育ててもらってますよいろんな発想でね新しい発見で日々楽しんでいきましょう というわけではい本日も1日ワクワクと楽しんでいきましょう
それではまた明日
