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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士、現不動産事業課のバーニング大家がワクワクしていきよう、おテーマに大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は5月の30日の火曜日ですね。
聞いてないよ。 こんな毎日雨すか?
昨日から1週間ぐらいじゃないですか。 いやいやいや、お母さん聞いてへんって。あんたそれ梅雨入りするんやったら言うといてくれなあかんやんちゃんと。ねえ、ほんまに。
いきなりバーニング母ちゃん出ましたけど。 ねえ。
言うてました?こんな、なんかニュースとかで。いやテレビ見てへんから知らんだけなんかな。 え、どうなんですかね。早ないすかでも。それにしたら5月末とかこんな時期から梅雨入りしてましたっけ。
なんか京都で言うたらその梅雨が明けるのって祇園祭りの時期やなんて言うたりしますよね。 7月の15、16とかその辺。まあそっから本格的に夏入るみたいな。これ1ヶ月半とか丸々入っちゃいそうだね。
だからそうでもないのかな。まあちょっとわかんないですけど。 雨やったら雨でね、なかなか予定立てにくかったりとか。なんか週末も雨模様やったりしますよね。
ちょっとでも早まってくれてね。週末は晴れにしてくれよせめてね。 いろんな予定立ててね。1週間また乗り切っていかなあかんな言いますけれども。
もう終わりですね。明日で5月も。いや早い早い。 早いっすよ。もう僕も38なってますからね。毎日ちょっと
ダラダラ過ごしてたらあかんすよ。 昨日はねあの
何してたっけな。あれですわ。 あのちょっと金融機関さんに行ったりとか事務的な仕事したりとか
まあいろいろ親御をやってたわけですけれども。 あの内乱や。内乱してましたね。あの
物件の買取査定ってやつで。 あのまあ結構行くには行くんですけど。昨日もまああれでしたね。なんかややこしいような
あの人の関係がややこしかったりね。 相続のタイミングとかってやっぱり売りの話出るんでしょうね。
売りの話でも持ってきてくれはったのがね。まあいろいろ間に仲介さんとかも入ってはいるんです けど。大元はなんか建築士さんみたいな
公務店さんでしたね。 そのお父さんが住まれてて亡くなられて、でその奥さんがまあ相続されて。まあでもそこも
そんなに体が弱いんで長くないだろうみたいなので 息子さんとか娘さんとか3人がこう一緒に来られてて
なんかこれあれちゃうのドラマとか漫画とかである相続揉めるタイプちゃうのみたいな ちょっとそれぞれがそれぞれのこう意見を出し合いながら顔合わせて
あなたが買取業者さんですかみたいな値段でお願いしますよみたいなね 圧を感じるという現場で
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まあでも結構傷んでますしねロジオ区ですしね何より再建築不可ですしねみたいなね ちょっといろんな話をしながら
いやーでもまあ仲介した方がご希望の値段では出せますけれども流動性は低いですよ 相続税の対策とか考えるんだったらねあの早めに現金化したいところでしょうしその
辺はちょっと頑張って買い取らせていただきますよみたいな手を揉みしながらね あのでも難しいですねあの再建築不可でっていうと普通にね
融資もつかないですしじゃあ現金で購入してでリフォームをして売却に出すのか ねお客さんつけてもね京都市内行ったんで昨日はあの賃貸であり周りがなかなか周りに
買ったりするのでそうなるとじゃあ実事向け 取り壊してしまったら立てられないですね
まあ今中会さんにその43条正しがきっていうのであのまあ申請すれば立て替える ねことができるっていうのもあるのでそういうのを調べてもらったり
まあまあそういったねいろんな業務をしてまして 今日には根付けをして返そうかなぁなんてこういう動きもしてますね
拓権業挙げたらやっぱり忙しになりますねなんか雨上げてだからイコールってことでは ないですけどねどれを選ぶかですね
でも仕事も遊びも選べる人生っていうのは a なというのを改めて感じた次第ですよ はい今日はですねあのちょっとまた質問をいただいているんですけれども
これねあの一応に返そうかなぁなんて思ったりしてたんですけどでもちょっと別に 曜日決めんでもいいかとかといってもらった次の日に必ず返すっていう風に決めて
てもねその時に僕が喋りたいことやったりとかもあるので まああのほんと気まぐれですはいで返していきたいなぁなんて思うんですが今回ですね
いただいてた質問ですね外門さんからいただいてます 築フルこだての担保評価について所有のこだてを担保にアパート
と購入できればと考えています経験談とあれば教えてください ということですねはい
まああのストーンさんねまああのリアルにも実際どういう形で買い進められてるか っていうのはの存じ上げておりますんである程度その背景とか理解できる質問なんですけども
どうですか皆さんねこだて買われている方とか結構多いと思いますし こういう担保評価共同担保としてその物件を見るなんていう考え方されてる
方はどの程度いらっしゃるんですかね 僕ら不動産投資家事業家の中で言ったらね
こだて購入するにしても共同担保要員とかね なんかそういう言い方したりもしますけれども
いやあのまざっくりね共同担保って言ったらどういうことかっていうと簡単に言います よね
あの借金の肩に入れるっていう考え方ですよわかりやすく言えば だからこだてを購入してそれをリフォームをしてお客さんをつけて家賃をもらうっていう
まあこだて投資っていうやり方ですよね でそれだけで終わらずにその物件自体を現金で購入していれば
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その物件の土地建物の担保価値っていうものに余力がありますんで次一等ものの アパート等を購入しようとした時にそのアパートの担保評価自体が銀行の評価に足りていないと
例えばじゃあ2000万の物件に対して1500万円ぐらいしか 評価が出ないとじゃあ自己資金500万円出して
プラス物件価格の7%まあね それを初期費用として出すことができるのかってなるとちょっとそれは厳しい
なった場合に じゃあ貯金がないってなるとその持ってるね現金の物件を共同担保に入れるっていう考え方が
できるんですよ で例えばそのじゃあ持ってる物件自体が500万円の価値があるとなればその物件を共同担保に
入れることによって1500万円が2000万円のフルローンまで伸びるとか これめちゃくちゃ簡単に言った例えなんですけどでもこういうことですと
そういう考え方なのでだから現金でね 例えば3個とか4個とかこう買い進めていっていよいよ現金枯渇してますよだけど
一等ものも行きたいですよってなった時に じゃあ今まで購入してきた物件1個だけじゃなくて2個2個だけじゃなくて3個とか
あまりにねその担保として入れるっていうのはそもそものその購入しようとしている アパート自体の評価があまり足りてないっていうのがあるのでその出口の時に出口
っていうのは売却する時に困ったりもするのでそんなにおすすめではないんですが もう少しね自己資金があの入れられたら買えるのにそれが足りないっていう時に
初めてこう使うような手法なのかなぁなんていうのは僕は思うんですけども じゃあその担保評価っていうのは銀行はどのように見てるかっていうところなんですか
まあこれ結論ね金融機関によって違います 全然違うんですよ
例えばじゃあその土地の評価がね1000万円出てるめちゃくちゃ土地が広い ところにポツンとこうこだてが立っていてそこの
まあ例えば金額200万円で購入できましたとめちゃくちゃすごいですよ極端に言って ますけど1000万円の土地の評価が出ているところを200万円で購入できた
だけど家賃としては結構田舎の方だったりするから じゃあまあどうかな5万円とかで任せましたリフォームをして300万円で仕上がったから
じゃり回り20%だねみたいなそれだけでもいいんですけど じゃあ1000万円の評価が出るから次
アパート購入の時に1000万円の評価として見てくれるかというと まるまるはまず見ないですよね
基本その7掛けとか言って70%評価1000万だったら700万って見る 銀行さんもあれば
購入した金額でしか見れませんっていうところもあるんですよ これなかなか渋いじゃないですか
実質のところ1000万の評価出ているのに200万円で購入したらやそれはじゃあもう実質 200万円ですとそれ厳しないみたいな
こんな相対取引でその物件の購入の価格なんてもうね100件あった100件 違うのにそれ購入価格で言われたら渋いであるんですけどでもそう見る金融機関さんも
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あるからそれはこっちがねどう文句言ったって仕方ないじゃないですか 極論1万円で買ったらそれ1万円ですよみたいなねいやそれないでもう言っても仕方ないんです
よ はいじゃああのどう考えていくべきかって言ったら基本的には今後ね共同担保に入れる要因として
物件を買いたいのであれば積算評価土地の評価が出ているのは絶対前提として選んで いきたいですよね
再建築不可とかあの調整区域とかね倍率地域なんて言ったりもしますけど そういうところで買っていくとやっぱり流動性が低かったりとか
要は銀行がねあの何かのその借金が返せない時に その担保に入れた物件を銀行の判断で処分することができて
監禁してその回収することができるっていうのがまあ 定当権をつけるっていうことが銀行にとってメリットなのでじゃあその監禁性が
に低いとかで実際流動性が低いとか なるとどうしてもね担保価値というの下がるのは当たり前なのでただそれでもやっぱり
とちねがねあのないよりは少しでも高く出る方がいいですよね 今後買い進めるのに共同担保要因として入れるならやりやすいと
だからそういう目線でまあ物件をやっぱり購入してかつそれ自体が家賃収入を生み出して くれるっていうのはありがたいですよね
だからこういう考え方を持ってえっとこだても買い進めていくと今後ね 一等ものの購入を検討されているのであればあの
買い進めやすくなっていくかなと思います なので外門さんのご質問いただいてましたけども
今ね現金ですでにさん4個とかの購入の目処も立っているっていう話持っておられる のも含めてね
ある言いますんでそれ自体をねあの担保に入れるっていうのは可能だと思いますよ ただそれはその購入する時に使う金融機関さんによって違うから
その都度ねあの相談してみるしかないです 既にこれだけの物件持ってるんですけどこれ共同担保に入れると評価伸びますかっていう聞き方
を毎回毎回していくっていう形になるんじゃないかなと思います ちょっとね個別具体的な話も入りましたけれどもこういった考え方もできるよ
っていうのが不動産投資のまああの醍醐味であったり 奥が深いなぁと思いますねはいそんなところでですねまぁあの気になる方はこういった
共同担保こだてとかねそういう形でこう見てもらうともっといろいろ詳しい意見とか も出てくるかなと思いますのでご参考までにあの私の意見はあのしていただければと思います
というわけで本日は質問回答ということで共同担保の考え方についてお答えさせて いただきましたご参考になれば幸いです
さあそれでは最後に告知をさせてください 6月の10日の土曜日に私バーニング親が主催しております親の会にて若山の大西さん
こだて100個を保有されている大谷さんです どれだけ損それだけの数を増やしてこられたのか
またどういった運営をされているのかどんなリフォームをされているのかといったところ について深掘りをしてお話をしていただきたいと思っています
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会場受講は大阪でズームは全国から受講可能となっております また後日の配信がございますので当日お時間が合わない方でもご受講いただけます
詳細は概要欄の方に貼っておきますのでそちらをご参考にいただければ幸いです よろしくお願い致します
というわけでですね まあ今日もね雨降ってますけれども気持ちは晴れ晴れと何か決まりきった言い方や
がちょっと恥ずかしいな雨の時いつもこれ言うてるや言われますね いやでもそういうことでしょねそうなんですよ別に雨が降ってるからって言って
コミ気持ちを落ち込む必要はないっていうことでね 何していこっから今日もね今日火曜日でしょ
明日は水曜日やからああ 別に休みってことでもないなぁ
何しようか毎日日々考えますねいやね自由に仕事を組めるっていうのはありがたいことですね 皆さんも体壊されないようにね
5月病も乗り切りましたかまぁそもそもなってないっていう人が多いことを祈りますけれども またね6月に入ってもこれからあれですね
今年は夏に入っていろんなイベントが目白押しじゃないですか お祭りとかも3年ぶりに開催とかね花火大会が各地で催されたり
いやー海水よく行ったりねいろいろ遊びに行きたいですね 夏のイベントに向けてワクワクしますねというわけで今日も1日皆さん
ワクワクと楽しく過ごしていきましょう それではまた明日
