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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士、現不動産事業家のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は7月の11日の火曜日ですね。 昨日はね、2歳の長女の産完尾に行ってたんですよ。
幼稚園の初めてですね。 4月から入りまして、年少さんじゃなくってね、まだ年少に入る前のプレ保育っていうクラスやったらしいんですよ。
嫁から聞いて初めて知ったんですけどね。はい、それで昨日は産完尾っていうことで、人数制限がね、コロナの時は設けられてたんですけど、今は大丈夫ですよっていうことで、
嫁が行く予定してたんですけど、一緒に行けるんやったら俺も見たいなっていうことでね、平日だったんですけど、10時半から。
これがね、普通に仕事しようかなぁ思ってたんですけど、そっちの方が興味あるわということで、パッと融通が効く仕事っていうのはね、ありがたいなぁなんてまた改めて思ったわけなんですけれども、
それでね、一緒に見に行って、で、みんなね、可愛く座ってるんですよ。2歳、3歳ぐらいのね、お子様たちが椅子を縁にしてね、
で、そこで先生が歌を張るんですよ。
なになにちゃん、なになにちゃんはどこですか。ここです、ここです、ここですよ。っていうのを順番に、順番に回していくんですよね。
で、お家で歌ってたんですよ、長女が。ここです、ここですってずっと歌ってたもんやから、これが見れるんやなぁと思ってね、
こっちをチラッと見つけた瞬間に顔ピーンって固まりましてね。
うわ、めっちゃまた緊張してるやん、いつものこうバス乗った瞬間の顔と同じ顔してるで、と思ったらね、
あの、長女ちゃん、長女ちゃんはどこですかーって回ってきたんですけどね、ポカーンとしてましたね。
でも上手、上手にできたねって先生毎回褒めてくれはるんでね、いやいや、やってはるなぁなんて思いながら、
で、椅子運んでテーブルの方に持っていてね、次は図工をしましょうって言ってね、丸三角四角に切った折り紙をね、あの台紙に貼っていくみたいな作業をやるのに、椅子運んでたんですけど、
僕らのね、前をこう通り過ぎて、長女がこっちをチラッと見ながら通り過ぎていくんですよ。で、席に着いた瞬間にね、
うわーんってなりまして、あー、張り詰めてた緊張解けちゃったなーみたいな、寂しくなるよねーって、それは親の顔を見てしまったらねーって、
ってことでうちはもう早々に戦線離脱をしまして、20人ぐらいいたんかな、はい、の中で、もう抱っこしながら、もう全然離れられへんってなってね、
嫁の腕の中で、スヤスヤと眠ってましたよ、はい、このサムネ画像はね、みんながずっとこうやってる横で、はい、ぐっすりと寝ている長女の写真ですね、
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いい思い出ですわ、それも、なんかね、次また行った時には成長してるんやなっていうのを感じられるのかなと思ってね、
こういうのも含めてトラブルも全部楽しんでいくっていうね、子供の成長をまた見れるのを楽しみにしたいなーなんていうふうに思いましたね、
お昼は嫁と一緒にラーメンランチとかしながらね、こうやってまあまあ日々ね、楽しく家族と過ごしていけることが幸せやなーなんていうことを噛み締めた1日でございましたよ、
さあ、それではね、今日はあの本題で質問回答をさせていただきたいと思っております、
えー、これはね、あーさんからいただいてましたね、初期段階でこだてを購入するときに購入する条件などは設定されていましたか、ということで、はい、お話をしたいんですけれども、
本題に入る前にお知らせをさせてください、8月の19日の土曜日に、私、バーニング大谷が主催しております、元気が出る大谷の会にてナース大谷さんに登壇していただきます、
えー、不動産投資を始めるために属性が必要だということでナースになったというね、そんな順番で開始された、やる気十分だね、
レンタルスペースとか新築土地から仕込んでやったりとか、築古こだてとか、中古のアパートとか、いろんなことにチャレンジされている大谷さんです、
あの、とにかくお話を聞いたらね、刺激を受けること受け合いなので、ぜひ興味ある方はね、概要欄の方に詳細貼っておきますので、そちらからお申し込みいただけますと幸いです、
またね、12月の3日、だいぶ先になりますけれども、こちら大阪でね、500人規模の大谷祭りを開催しようと思ってるんですが、
こちらね、大きなスポンサーさんがついていただくことになりまして、顕微屋さんに、はい、スポンサー入っていただくことが決定いたしました。
これまた詳細はあの、どんどんね、お知らせしていきたいんですけれども、いやーバックアップ全面でね、やっていただけるっていうことになりましたが、
ここでね、一つトラブルがあって、500人でね、大淀コミュニティセンターっていうところね、予約してたんですけど、夜お酒飲んじゃダメっていうことで、ピーンチ!
っていうことで急遽ね、今会場を探し直しておりますが、予約が取れない!ほとんど空いてない!
1個ね、梅田のね、ホテル、ハートホテル?違う、モントレホテル、大阪、こちら500人取れますよー!って言ってね、見積もり出してもらったんですよ。
1日貸し切り。600万円。レンタマン飛びれる!すごい金額。広縁あるんすか。
ねー、大丈夫、なんとかやっていきますよ。ここからね、巻き返し、ピンチも共有していけば、ファンが広がる!みたいなね。
ことを期待して、しっかりやりますんで、とにかく12月3日の土曜日は明けておいてください。これからどんどん情報ね、たちいちを共有していきますので、よろしくお願い致します。
さあ、というわけで、告知長くなっちゃいましたけれども、本題の方入ります。
アースさんからご質問いただいております。
初期段階でこだてを購入されるとき、購入する条件などは設定されていましたか?例えば、値段、築年数、間取り、利回り、駐車場の有無、下水か、汲取か、など、自分で決められていた条件があれば教えていただきたいです。
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ということですね。アースさんはいつも質問いただいてまして、前にも今日初めての内県行くんですよ、みたいなね、報告もしてくださってましたけど、どうやったんですかね。
これから踏み出される方はぜひね、本当に僕のできる限りは応援していきたいと思うんですけれども、
このね、ご質問ということなので、初期段階っていうことなので、今とは違うと思うので、それね、上げていただいた項目で初期に思ってたことと今現状の僕の考え方っていうのを比較しながら一つずつ答えていきたいなと思っています。
まず値段についてですね。初期段階では基本的には200万円以内とかで考えてましたし、今も基本的にはそのぐらいの価格帯で考えてますが、これはまあ上限はねあんまり考えなくなりましたかね。
1000万とかでも買えるものは買う。これの考え方は後にも言いますけれども、相場よりも安いか否かということと、いくらで売ることができるのか。
価格の時に1000万であっても、1500とか2000とかで売れるようなものだったら買いに行きますし、でも投資初期の段階では基本的には賃貸で回すっていうことを考えるので、そうなると利回りにね、想定した利回りに合わせようと思うと、僕が考えているエリアでは、逆に言うと200万ぐらいで買わないと数字が合わないっていうことにつながるので、その考え方をしてました。
あとは蓄年数ね。これは今も前も変わらず考慮していないですね。
もうこだてに関してね、別に新貸新とか旧貸新とかはもう僕は考えていないです。建物が持つか否かっていうのは、具体をしっかり見て工事入れるときに考えますし、蓄年数では考えていないですね。
まどり。これも初期段階と今ではほとんど考えていないですが、ざっくり言ったら4部屋以内とか4DK以内とかそんなところですかね。
これ何を表しているかというと、これもエリアによって考え方変わるかもしれないですが、古い家だったら重屋があって離れがあってとかね、僕が持っている最大だったら8SLDKみたいなね、めっちゃでかいやつもあるんですけど、
これね不思議なところで、これ4部屋だろうが8部屋だろうが大きくなっても家賃って変わらないんですよ。ほぼ。
だいたい僕が貸しているエリアだったらね、6万円とかもその辺がアッパー上下になってくるんですよね。
どれだけ綺麗にしても7万とか、っていうのも住宅論を組んで家を購入したら新築の家でも7万とかでね、返せるようなエリアになっちゃうので、
それを築フルで賃貸するのにじゃあ7万円以上出せるのかって言ったらそうじゃないっていう僕がやってるエリアはそうなんですよね。
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でなると広すぎるとね、直すところがめっちゃ増えるんですよね。
ってなったら費用があってこない。だからなるべく狭いお家で、かつ駐車場があって家賃が5、6万円で貸せるっていうのが、
直すとこ少ないにも関わらず家賃が取れるのでバランスがいいんですよね。
っていうところで間取りはあまり広くない方がいいっていう考え方でやってましたね。
で、利回りですが初期段階ではリフォームした後の表面利回りで18%以上。
今はリフォームをした後の表面利回りで25%以上とかは狙ってますかね。
これも物によりますけどね。結局は今はね大きく違うのは持って良し売って良しの中で売るときにね、
例えば利回り20%で売ったとしても利益が残せるっていう考え方で25%以上っていうので考えてますね。
そんなんないやんってなるかもしれないですけどそれはあなたの行動力の少なさですよ。
絶対に出てくるというかそこに合わせて値段をつけていくっていう作業になりますんでね。
利回りっていうことで言うとそうですね。
駐車場の有無、これはまたエリア次第なんですけれども駐車場がないといけない場所だったらありにしますし、駅から近ければ駐車場なしでもいいと思ってます。
これは初期段階も今も一緒ですね。
最後ね下水か汲取かこれはまた数字が合うか否かです。
下水工事をして家賃が上げられるんだったらその工事もやりますけれども、
汲取のまんまでも簡易推薦とかでね洋式便所に帰れば別に住んでもらえるので、
じゃあその工事費を差し引いて家賃をね下げてあげれば数字が合うって言うんだったら汲取のままやりますね。
っていうあたりです。
もう結論ね言いますけれども、
子立ての賃貸で考えるべきポイントは僕は2つだと思ってまして、
いくらで貸せるのかといくらで直せるのか。
この2つをしっかり押さえる。
これがわかれば買うべき金額がわかるので、
もう1回言いますよ。
いくらで貸せるのかといくらで直せるのか。
これを押さえて利回り、想定のね考えている利回りに合うかどうかを決めます。
今はさらにもう一つポイントを僕プラスすると、
これ一番重要視してますけど、いくらで売れるのかってとこですね。
相場でどのぐらいの金額で売れるのかっていうのを考えて、
状況によっては貸さないっていう考え方も今はね、僕は宅券業者なのでやってますね。
この金額で買い取ってこのぐらい直せば、もしくは直さなくてもこの金額で売れるっていうのであれば購入しますしね。
このあたりのポイントを押さえてね、ヒアリング調査っていうのはしっかりやっていきましょうね。
客付業者さんにいくらで買い貸せるんですか。
どういった設備をつければいいんですかっていうことをしっかり聞いていけばね、値段出していけると思いますので、
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このあたりはね、また経験をどんどん積んでいっていただければと思います。
あーさんご参考になれば幸いです。
ということで本日の本題は、
こだてのね、買う時の基準等について何か考えがあれば教えてくださいという回答をさせていただきました。
はい、というわけでね、今日は水曜日、違う火曜日ですね。
今日もね、お仕事しながらちょっと夕方にはね、
ホームステイのフィンヤちゃんを連れて金額寺見に行ったりとか、京都タワー観光に行ったりとか、
しっかりね、京都を僕も色々見ていきたいなと思っております。
ほんと充実してね、自分の枠をどんどん広げていきましょうということで、
今日も一日ワクワクと楽しく元気に過ごしていきましょう!
それでは、また明日!
