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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士、現不動産事業家のバーニング大家がワクワクしていきよう、おテーマに
大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は6月14日の水曜日ですね。
昨日むちゃくちゃ暑くなかったっすか。 暑かったっすねー
久々に、いや久々っていうか今シーズン初めて冷房を入れましたね。 昨日は
家帰ってきて夕方ね、だいたい5時過ぎ6時ぐらいかに家帰ってお風呂入れるんですけど、子供たち
上がっても汗ひかへんしね パンインチですよね。もうこの時期はずっとお風呂上がってからね
でも冷房入れようやーつって、いや快適やなー冷房入れたらねー ちょっと前やっといてよかったわ
クリーニング エアコンクリーニングやってますか?ちゃんとやっとかないとね
あの1日1年、1年ねずっとほったらかしにしてたらカビだらけなってますからね やっぱり小さい子さん居張るところはね
クリーニングももう 高いんじゃないですか?今やったらいくらぐらいでやったかな
1万ちょっとぐらいとかか普通にクリーニング機能がない エアコンでそんなもんなんかな
暮らしのマーケットっていうねところで結構重宝してるんですよ ここのサイトでね
あの職人さんとかも結構見つかるんですよ 今やってもらってる各物件のハウスクリーニングはここで見つけた業者さん違ったかな
もともとは内装業者さんに紐づきでやってもらってたところだったんですけど まああの内装屋さんから外に発注かけてで受けるっていう形だったね
1回分はフィーが手数で載ってるみたいな形なのかなというのもあってあまりこうね 安さ値段の割には今一つっていう感じだったんですけど今見つけたね暮らしの
マーケットのその業者さんはもう 本節丁寧にねもうちょっとしつこいぐらいのも写真をいつも送ってきてくださるんで
ビフォーアフターがねしっかりされているこだわりを持ってやっておられるんで 金額決して安くはないですけども大満足っていうところでもう半年以上ね
付き合い1年近くなるのかな結局はいやったりしてますね だからエアコンの業者さんとかまぁあの自宅のこと関係でもいいんですけど
電気屋さんとか水道業者さんとかこのサイトから見つけたりっていうのもありなんじゃないかな で地もっていいとかねそういったサイトからこう探すこともあったんですけど
吉安ですねやっぱり普通にあのあんまりアピールできないというか 業者さんが個人でね
載せてたりするのでそこのサービス当たり外れっていうのは個人的な見解外れの方が多い かなっていう印象が高いのが地元さんかないい人もいるんですよ当然
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いい人もいるんですけど やっぱり多分暮らしのマーケットとかそういうところ出せる人っていうのはそこにねあの
手数料が多分乗ってたりするので 資金力がない業者さんはやっぱり怖いですね
事前に何か一括でちょっと払ってもらってから作業するとか 立て替え分のお金もないみたいなね最初の作業の材料費を購入したりするお金もないみたいな
ことを言わはるところはちょっと金の切れ目は縁の切れ目になる可能性があったり 金払いが悪くなってくると作業も大阪になってきたりっていうところがあるんでちょっとそういう
の判断基準としては僕はお付き合いしにくいなぁっていう そんなことも感じたりしながら扱った冷房をつけましたよっていう話からちょっと職人さんの
選定の話になりましたけれどもこういうのもあの特に決めてないんですけど 話したくなったら話してるっていう感じですね日々
アドリブでお話をさせていただいておりますよ台本一切なしでね 今もストレッチながら話をさせていただいておりますさあ本日の音本題は軽倍について話し
てみましょうか 軽倍って皆さんやったことありますか
どうなんですかね僕もねでも過去で言うとこの2回だけなんですけど こだてではなくてしかも1等ものなんですよ
やっちゃいますか 1回目は僕成功やと思ってるんですよ
ただ2回目は大失敗もやらかしてまして 一応僕もねセミナーとか登壇する機会まあたまにあるんですけどその時にはあの
やってますこれも 顕微亜列伝かそこで記載はさせてもらってますね後編の方で失敗談の方はまあ僕
失敗のデパートっていうね レッテルをこう貼られているぐらいにあのたくさんのことをやらかしてきてそれを乗り越え
なんとかしながらこう今に至っているっていうのはあるんですけど 割かしだからね経験は豊富な方なのかなと攻めなくていいことを攻めてるっていう
ね 自負があるんですけどね
であのその軽倍について初めて行ったのが確かね2020年ぐらいだったかなと思うん ですね
はいでその時っていうのが地元の僕が得意としているエリアで 1等ものアパート金猫市で出てきてたんですよ
10室だったかな4個と6個のバルクーリで出てまして 割と軽倍に出てすぐにそういう情報があって自分ではあんまり普段見てなかったんです
けどこんな出てるよーっていうの人に教えてもらったんですよ でめちゃくちゃ綺麗目なやつだったんで僕どっちかっていうとも対応年数が切れるか切れ
ないかほぼ切れたような s 像の物件とか rc の物件とかねそういうのをまあ氷周りで取得するって
いうで再生をして最終的に盛り回り高く仕上げて まあ保有するっていう方針だったんですよね
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リフォームして満室になってから塗り回りで平均178とかそのぐらいで持ってたんですよ なんでこれに関して木造の音そのバルクで地区11年の
まあ dd 社がちょっと立てたっていうまあ事務士さんがね よく立て貼るようなアパート系の会社さんですよ
がまあ外観見たらすぐわかるようなね で満室で運営はされててで外観もすごい綺麗やったんですけど
これを入札したいなと思いまして初めての経験なんで であれって軽倍ね最低保証金っていうのがまああってこの軽倍に参加するためには
一旦その最初の音入札基準価格の2割ぐらいだったかな っていうのを預けないためなんですよね裁判所に確か2000万台ぐらいとかからだったんで
400万とかそのぐらいは預けなきゃダメやったんですよ まあそれはほんと現金で入れなきゃいけないのでちょっとなけなしの元気のですね
ちょうど数を増やして言ってた時やったんで400万と言ってもそんなに僕の中ではあの 高額やったんですけど入れまして
でその調査ですよねヒアリング調査でまぁあの ファミリー物件だったんで
でしかも得意としているエリアやったんでその賃貸屋さん管理業者さんとかまあ聞いたら まあ十分今入っている家賃で今後もつけていくことは万全やと駐車場も十分1.5
倍ぐらいは確保できている10世帯に対して15台ぐらいはあるんでまぁ問題ないよね っていうところとかは内装とかも外観もね外観
確かにちょっと軽倍かかるような人が所有者ではあるんで 汚れとか出てましたけどそういうのは正装でなんとかなるな
っていうことも含めてで周辺の事例とかまあ見ながらなんですけど僕最初 156パーで確か見てたんですよ
で金融機関に持ち込むんですけども今までその周辺でね 融資を受けていた金融機関さんに相談いったところ
まあ15パーぐらいでは落としたいと思ってます 3600とかそんな値段になったんじゃなかったかなうんだけどまぁそれでいけ
ますかっていう話になっていや要は安すぎないですかみたいなね 話になってまあ今よく考えたらファミリーのね
地区11年の木造まあエリアはちょっと伏せますけど確かに15パーじゃ落とせないな っていうのは思ったんですよでさらにその管理会社さんから
僕のねそのライバルの会社さんも入れるらしいでっていうのをちょっと内々でリーク いただきまして
あそこの会社さん入れ張るんやったら結構厳しめの値段気あるやろうな だいたいねこう決まっているんですよねそこの運営が地域でね大きくやられている会社さん
というのがあの人も入れ張るんやってなってちょっともっと真剣にね 見てみようと思って周辺相場さらにコーツボタン化がいくらだとか
でまぁ同じ地区年数ぐらいでどんなに周りで売却に出ているのか だいたい10パーとかで出ているアパートが多いエリアなんですけど
まあどっちかっていうとその金額やと売れ残ってる感じなんですね 11パーとかになったら売れるだろうなっていうところでプラス2パーぐらいを見たんですよ
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11パーやとエンド価格になっちゃうんでそれで買ったとしたら保有一択になっちゃって 売却しても利益が出ないってなると持ってよし売ってよしっていう理念から言うと
ちょっと反するな13パーだったらまあプラス2パーのね あの余力があれば手数料もろもろ込みでもすぐ売っても利益は出せるだろうさらに持って
もよしだろうっていう判断基準を持って事業計画書を書き直して金融機関に相談 もう一度行ったんですよ
でその時にまあ金額結局ね5,800で入れるっていう話になったんですよ 当初からしたら相当上がってますけどまぁでもそれでだいたいまあ
1割自己資金ぐらいではいけるだろうっていう回答を担当者ベースでいただいたんですね まあ土地評価はまあそこまで出ておらずとも収益還元評価で行ったらまあそのぐらい
金額だったら出そうだっていう回答をもらったのでよしじゃあこの金額で入れよう で当時5,800
ただね同じぐらいの目線で入れられたら怖いから10万プラスにしとこうか そうなったら同じ考えて10万って行かれてでもいいやから11万
いや12万みたい最初の金額覚えてるもんですねこれ5,80012万っていう金額で入れました で
初めて行ったんで改札の日にね裁判所まで足を運んだわけですよ そしたらその売却場っていうところで執行官が金額と会社名を読み上げるんですよね
上位3位まで読むんです s 3番手の会社読まれます 家じゃないな
で2番手の会社読まれます金額言います あ
家じゃないなぁでもその金額より高く入れてんの家やもうわかってるんですけど akb の 総選挙みたいな感じのなんかドキドキ感で
で一番手 バーニンゴ屋の会社が呼ばれまして
青とした しかも2番手とまあ僕5,80012万で入れてるんですけど140万ぐらいの差やったん
ですよ あーこれ割り貸し禁止やぞ初めて入れたんですけどその
この業者も入れるよって聞いてたライバル会社さんがもう僕よりはるかに10年以上も 歴の長い
不動産業者さんですけど2番手140番さよっしゃせりかった思ってでもしっかりその 張り出される奴も社名も抑えてで裁判所出てすぐにね金融機関に電話をして落差
しました あーそうですかおめでとうございました
でこっちも手続きちょっと進めながらあの最終の音判断を出しますっていうことで結局 改札があってからの1週間後ぐらいに売却の決定通知が来て
そこから納付期限がまあ1ヶ月ちょっとですねあるんですよだいたいだから 改札から1ヶ月半ぐらいの猶予があるんですけど
結果無事にね5500万の融資が決定したんですよ 近利2.5パーの期間20年とかだったかな
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はいでまぁり回りとした13パー乗るような物件を購入することができたっていう 残りはね自己資金も入れて処刑費とか
ただあの軽倍の良いとこはね仲介手数料がかからないっていうのがね間に業者さん 入ってないんでもう会いたい取引というか裁判所に預けた最低保証金で残りの
残金を入れますそれは自己資金であろうが 銀行からね融資を受けた金額であろうが入れて引き渡すって言って幸いねあの
保有 管理か管理がねその d 社さんというところしっかりしているところだったね
鍵も全部ね持たれてたんでそこの引き継ぎはしっかりできたっていうのはラッキー でしたね
一般のオーナーさんが個人で持たれてて自主管理とかしてたらね鍵をもらえないパターン とかもあったりそうすると結構ね全部の鍵を作り変えたりとか
あの賃貸者契約書もらえないパターンだったりとかもあるんでそういうところはね リスクではあるんですけどその分割安に変えるんだったら
まあ自分でねその辺は巻き直していったりっていうまあそういうこともしながら割安で 買えるっていうのが軽倍のメリットなのかな
ただ人気のエリアとかなってくるとねなかなか希望額も通らないですけども そういったことで希望額で通ってでかなり良い条件で僕としてはねあの融資も引け
たっていう成功事例が2020年にあったというお話でございますよ 明日はねちょっと今回初の試みですけど
二部構成中ことで軽倍失敗編 大失敗編をお送りしたいなと思いますこうご期待くださいということで本日は軽倍の事例成功編
ということでお話をさせていただきました さあ最後に告知をさせていただきます6月の
違う間違えた7月の8日の土曜日にですね私バーニング大谷が主催しております 元気が出る大谷の会という大谷の会にてですね
バランス大谷さんに登壇していただきます横浜横須賀で1.4億円の家賃収入 部屋数は180室ほど所有されております
ドミナント戦略についてお話をしていただきたいと思っております 概要等は詳細すべて概要欄に貼っておきますのでそちらからご確認いただきますように
よろしくお願い致します さっ
今日はねポケモンカード上げましたね久しぶりに ポケモンカード151っていうね僕らがハマった初代のね151匹
ミュウも含めてのカードの抽選発表会 ありますのでそれをちょっと昼過ぎ楽しみにしながらね
子供みたいな気持ちでいつまでも同心を忘れず日々楽しんでいきたいもんですねというわけ で本日もワクワクと皆さん元気にいきましょう
それではまた明日
