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第505回、財布すっきり10分レイディオ。ということで、今回のテーマは、古民家不動産2棟目今日買います。ということで、お話ししていきます。
まず最初のタイトルですね。10分レイディオということで、毎日ですね。最初は7,8分、もっとか5分ぐらいで終わってたんですけども、話がですね、
慣れてくると徐々に長くなって、10分15分とですね、気がつくと20分近く、
下手したら20分超えるような回も出てきたりするので、ポイントをですね、絞るためにも10分ということで、今日から10分で絞って、10分間で話ししていきたいなと思います。
まあ音声コンテンツ、私もいろいろ聞いておりますけど、ラジオとかYouTubeとか、ポッドキャスト、それからボイシーとかですね、まあネットフィックスもそうなんですけども、
最近、音声コンテンツ、流し聞きっていうのは非常に便利になってきて、家事の合間だったり、高速道路の長時間の移動とかですね、そういった時にも聞けるようになってきたので、便利だなと思って。
で、標準速度、1倍で聞くとやっぱりちょっと長かったりするので、1.5倍とかですね、下手すると2倍ぐらいで聞いているような習慣になってきたので、
みなさんもですね、まだ1倍で聞いているよって方はですね、1.5倍とか2倍とか、最初はちょっと速い、何言ってるかわかんないなって言うかもしれないんですけど、慣れてくるとですね、結構スーッと入ってくることもありますし、
逆にですね、ちょっと情報量が多いものっていうのはやっぱり1倍とか1.2倍ぐらいにスピードを落として聞くのがいいんじゃないかなと思います。
自分のポッドキャストもですね、聞き直すことはあるんですけども、やっぱり2倍速ぐらいの方がやっぱり聞きやすい情報がサッと入ってきたり、
あんまり1倍の声を聞くとですね、もっさりした喋り方だなというふうに思いますので、ぜひまだされたことない方はですね、お試しくださいということで、今日の雑談は以上となります。
で、本題ですね、小民家不動産、今日買いますということで、以前から言っておりましたチクフル不動産投資ですね。
最近ようやく小民家不動産というワードを見つけまして、ネットではですね、だいたいボロこだてとかチクフル不動産とか、こだて、一軒家ですね。
買っていくスタイルになっております。一軒家、こだて、ボロこだて、小民家、いろいろありますけども、一軒家か、あとはアパートですね。
4室、10室あるようなアパートか、あとはマンションですね。
アパートの場合だと1階建てのもありますし、だいたい2階建てかな、2階建てで8室とか、6室とか10室とか、レオパレスみたいな感じ。
あとはマンションであれば10階、20階とかですね、そういった感じ、4,50世帯が入るようなもの。
もちろんですね、どんどんアパートマンションになっていけば単価が上がっていくんですけれども、まずはですね、初心者でもできるということで、不動産投資の初心者バージョンとしてはですね、
不動産、違う違う、地区フルのこだてがおすすめですよということで、やっぱり物件自体が安かったり、下手するとタダっていうものも何件かありますけども、
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とはいえですね、ただ買ったものがすぐ貸し出しできるかというと、そういうわけにもいかないので、物件価格プラスリフォーム代がですね、その本体代というところ、
あとは家賃でいくらいただけるか、これがですね、不動産投資の一番の要になっておりますので、これについてもお話ししていきたいなと思います。
今回ですね、地区フル不動産2棟買うということで、2棟で200万円ぐらいで買うことができたので、これを手に入れて、1棟2棟もだいたい200万円前後。
本体はですね、物件自体は100万、140万円ぐらいなんですけども、リフォームだなんだって入れるとだいたい200万円、プラスアルファ2、30万円かかるので240万円ですね。
家賃がだいたい4万円ぐらい、4万いくらかかるんですけども手数料とか取られて、ざっくり4万円。
年間48万円で5年でペイできるということで、利回りですね。5年で20%なので5年で回収できるっていうのが、私のビジネスモデルっていうとちょっと大層なものですけども、だいたい5年やれば元が取れるよっていうことでやっております。
でないと、基準がないとですね、100万だから安いよ、300万だから500万、800万だから高いよっていうわけではなく、家賃が10万円取れるものであれば年間120万円で5年で回収できるのだったら600万円でも全然安いですよということですし、それが10年20年と継続して使えるものであれば800万とか1000万でもいいし、土地だけ売っても最終回収できるよっていうのであれば、かなりいい条件なんじゃないかなというふうに思います。
で、私の場合は田舎でやっておりますので、物件自体も安いですし、あとはリフォーム代ですね、公務店さんと相談しながら、大工さんと相談しながらどういったリフォームにするかっていうのを考えていくということになっております。
今のでだいたい5分くらいなんですね。
あと後半戦をお楽しみくださいということで、たまにiPhoneの時間をチェックしながらお話ししていきます。
で、どうやって買うのってことなんですけど、畜風流動さんですね、いろんな物件サイトがありますので、その辺見てですね、安いなと思ったら買いに行く、見に行く。
で、実際物を見るっていうのが一番いいのかなと思います。
機場でですね、やっぱり200万円で、この地区だったら4万円取れる地区ですよっていうのとか、中身がですね、水回り、風呂、キッチン、トイレ、この辺ですね、だいたいお金がかかります。
外壁とかですね、やっぱりかかりますし、実際大規模修繕というのはやったことはありませんので、行ってみてこのまま住めるなっていう外観であれば、とりあえずいけるのかなと思います。
思わぬ修繕というのもですね、中にはあるかもしれないんですけど、最終これはですね、自分が家住んでても一緒なんですけど、これ起きてから考えるしかないなと思いますので、
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致命傷を負わない程度、200万円で買ったものが1000万円修繕かかりますよっていうような、地雷みたいなのもないとは言えないんですけども、そんなにですね、効いててもないかなと思います。
2、300万円かかるっていうことはもしかしたらあるかもしれないんですけど、よほどですね、すごい風呂を綺麗にやりかえるとか、根っこからダメだよっていうこと以外はなんとかなるんじゃないかなというふうに思います。
で、まあサイトを見てですね、何を基準にするの?高い安いはですね、さっきも言いました、家賃ですね。3万円の築と8万円の築ではもう取れる家賃が全然違いますので、
それは場所であったり、駅が近いとかですね、学校が近いとか、利便性スーパー病院が近いとかですね、そういったものがよかったりするので、
逆にまあ田舎暮らしがいいよっていう人が一組でもいればですね、田舎のポツンと一軒家でも借りていただけると、その分庭が広いよとか、
ポツンと一軒家なのに庭、ごめんなさい駐車場ないですみたいな、車入れません、徒歩3分あります、車駐車場までみたいな感じだとちょっと厳しいんですけども、
やっぱり田舎には田舎のメリットがありますので、そういった庭の手入れができるとか、ペットが買い放題だとかですね、そういったものの需要がいろいろあるということですね。
自分が住む立場で考えれば、いろんな需要があるなということを想像できるんじゃないかなと思います。
物件140万でもですね、プラスアルファでいろいろお金がかかってきます。
陶器代とかですね、不動産屋さんに払うってするよとか、リフォーム代ですね。
30万円で決めてても、プラスアルファでなんかペンキ代とか、ドアの部分が壊れたとかですね、そういったものとかもかかりますし、あとは固定資産税ですね。
チクフルなんで2万円ぐらい、2、3万円ぐらいで済むんですけども、やっぱりとはいえ年間これぐらいかかります。
で、取得税ですね、不動産取得税っていうのが忘れた頃にやってくるっていうのがあるあるですね、不動産投資やってて、なんか全部払い終わったなと思ったら半年後ぐらいですね、不動産取得税、これが7、8万ぐらいくるのかな。
忘れた頃にやってきます。
あとは入居者がつくまでのですね、インフラ代ということで電気代とか水道代、ほぼ使ってないんでですね、安いんですけども1000円とか2000円ですけども、そういったものもかかってきますよということですね。
で、毎回言っております不動産のですね、メリットっていうのは全部外部委託できます。
不動産投資の外部委託はですね、物件は不動産屋さんから買いますし、登記は司法書士さんにお願いしますし、リフォームは公務店さん、大工さんですね、お願いしますし、客付けですね、入居者の募集は客付け業者さんがお願いしますし、あとは家賃の管理ですね、不動産屋さんとか客付け業者さんがやる場合がありますけども、
就勤とか管理ですね、毎回家賃を取りに行くっていうのは別に親がやらなくてもいいということで全部フル外注ができるというのがすごいメリットですね。
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なので副業であったりサラリーマンでもできますよということですし、逆に言うとサラリーマンの方がですね、実は会社がバックボーンにあるのでお金を借りれたり、
お金を借りるのもですね銀行なのでお金がなくても全然ノウハウがなくてもできるっていうのが不動産投資なので、ここですね逆に逆手に取られて駄目化されないように気をつけていきたいなというふうに思います。
はい、ということで9分過ぎたので最後まとめになりますけれども、小民家不動産、今日2棟買いますので今後ですね、お金の計算とかそういったものを小出しにお話ししていけたらなと思います。
今のところでいけばですね、1,2,3,4棟まだ川山用ですけれども4棟でだいたい借り入れが600万円ぐらいですね、年間家賃が150万円ぐらい、借金というか返済もあるのでそれを指していくとキャッシュフルーとしては80万円から100万円ぐらいを見込めるというふうに数字で見るときれいに見えるんですけれども、なかなか厳しいんじゃないかなと厳しいというか途中の道は険しいんじゃないかなと思います。
レクサスで例えるとですね、レクサス600万円で買って毎月12万円ぐらいで貸し出してっていうのですね、維持費だ税金だというのは全部自分で払って最終手残りが80万円とか収入がありますよというような感じ。
レクサスだとなかなかですね、車だとメンテナンスとかかかるかもしれないんですけども、家だとそこまでかかりませんよということで以上10分半になりましたけれども、今回以上となります。
最後までお聞きいただきましてありがとうございます。今後はですね10分にコンパクトにしてですね、失敗すればまた元通りにするんですけれども、こういった感じでですね、なんかちょっと思ったことをすぐやってみようというフェーズに入ってきましたのでお付き合いいただければと思います。
コメントお待ちしておりますのでドシドシご応募くださいということでまた次回お会いしましょう。
