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はい、おはようございます。元消防士、現不動産事業課のバーニング大家です。
このチャンネルでは、不動産事業を通して人生を豊かに描いていきたい方々を応援するための情報を発信していきます。
本日は5月の24日の水曜日ですね。週の折り返しですね。
昨日はね、朝から人有機関さんに面談に行ってまして、銀行の新規開拓ですよ。
新しい物件をちょっと取得が決まってまして、6月いっぱい期限なんですけども、
有志の回答が来ている金有機関さんもあるんですけど、ちょっとね金額が渋くてですね、
割と自己資金を入れなきゃいけないなーっていうのがあって、
で、ちょっと他に開拓できないかなーということで、大谷仲間さんに紹介していただいてね、
で、繋いでもらったんですよ。
で、まあまあ面談行ってきまして、いろいろと資料も提出しまして、
なんとかちょっと取り組めそうだ。だけどね、まあ新規なんで、
ちょっと時間がかかるんで、来月末までの期限に間に合うかなーみたいなね、
ちょっとタイトに進めていきたいなーなんていう話をしてたんですけども、
ちょっとまあこれがどうなるかわからないんですが、
ちょっとね、いい条件で少しでもね、銀行有志引けたらいいなーとは思うんですけども、
その後にね、ちょっとまた別の用事があって車走らせてたんですが、
まあお昼ご飯どうしようかなーと思ってね、
で、まあ大体僕ラーメン屋とかでパッて済ますことが多かったり、
あと食は全然気にしないんで、
ほんとコンビニパッて寄った時におにぎりとかね、
あのサンドイッチとか買って済ますことなんかもあるんですけど、
まあせっかくのね、ちょっと初めて行くような場所だったりしたら、
なんか食べたいなーと思って。
で、ふと見かけたらね、なんかおいしいステーキの絵が書いてあって、
あ、肉絵だ、肉食いたいなーと思ってパッてこう入ったんですよ。
そしたら、ステーキのメニュー大体1000円って書いてあって、
え、安ない?しかもご飯おかわりし放題、味噌汁総材食べ放題、
みたいな感じであって、こんな店初めて入ったなーと思って。
あの感動の肉と米っていうね、店があるんですけど、
そこで、肉は最初に食券を買って注文するんですよ。
180gのロースステーキみたいな。
それも鉄板に乗ってきてレアで出てくるんで、
焼き加減は自分で調整できますみたいな。
で、ご飯とか味噌汁とか、あとね、総材って言っても、
キムチ、タカナ、肉味噌、塩辛で米食い放題でしょ?
で、生卵は1人1個までみたいな。
いやもうそれだけで飯食えるやんみたいな。
味噌汁と米と卵とかあったらそれだけでいけるやんみたいな。
だからそこにも肉がしっかりついてくるみたいなね。
ご飯もあれなんですよ、ボタンピッて押したらロボットからバーってパラパラって
ふんわりご飯持ってくれる機械があって、
そりゃ人権引っかからんわなーみたいな。
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あ、だから安できんやなーみたいな。
肉もうまかったっすね。しっかり柔らかくて分厚くて。
まあ当然海外産の肉だとは思いますけど、
それでもこの値段でこんだけ食えたら抜群やなーって。
米も結局2回おかわりしましたしね。
腹いっぱいになって。
いやー、AI時代っすね。
もう何でもかんでもロボやな。
チャットGPTとかで文字がね、ライターさんとかもいなくなるんちゃうかみたいなこう言われる中で、
じゃあもうパートのおばちゃんとかもいらんようになってくるやん。
どんどんどんどんロボにね、AIに仕事を取られていく時代やな。
思ってなおさらね、やっぱりこう僕らができることは
人間見下していくことなんちゃうかなーなんでね。
ふと思いましたよ。
時代は機能検索から人検索なんて言いますしね。
だってラーメン屋とか昔はね美味しい美味しくないでこう差があったけど、
今なんてどこ行ったってラーメン美味しいじゃないですか。
じゃあどこの店行くねんって。
その競争でね、70の味を80に仕上げようと思ったらそれは努力必要ですよ。
ただもう80を81とか2とかにする努力って結構コスパが悪くて、
食べる人ってそこまでの高い次元ってあんまり気にしてないですよ。
それよりもこの店だからとかこの人がやってるお店だから行こうみたいなね。
毎週通うみたいなそういうところに人は魅力を感じるような時代に今突入してきてるんで。
だったら僕のこのねスタイフの発信なんかも日々僕のこのバーニングおやという人間の
あの人間見とかね生活感とかも出していくのが僕もそれが好きやしね面白いしね。
なんかそういう生き方をしていって子供たちもそういう人間見出していくんだぜって言って
お前やから仕事を頼むんだみたいなこう人になっていけるようなね。
あの子育てもしていきたいなぁなんてねことをはい今日昨日ねちょっとステーキ屋さん行ってふと思いましたよ。
いやー頑張っていかなかんね。どんな感想ね。
というわけでねいや今日はちょっとひとつね質問回答させていただきたいなと思うんですよ。
昨日もね放送を受けてちょっとあのいただいた質問がありまして回答させていただきますね。
これはあのラガーマンおやのコビーさんからいただいておりますよ。
あの顔も直接会わせたこともあるし何度も話したこともあるんですけど腕が太いっすわ。
全国大会とかも出張されてるラガーマンおやさんね高校教師されてるってことで同じ公務員おやの仲間としても非常に応援したいなって思ってるんですけど質問いただいております。
バーニングおやさん質問です。
投資初期の段階の自分ですが今回1棟目のアパートが買えそうなところまで来ました。おめでとうございます。
現在新金新組の2つの金融機関に融資の相談をしております。
新金は金利1.9%の融資期間16年。
新組は金利3.5%の融資期間30年でどちらもフルローンで話を進めております。
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手元に残るキャッシュは年間で80万円ほど開きがあります。
手元のキャッシュが残りやすいけど純資産が増えにくい新組での融資を選ぶか。
手元のキャッシュは新組に比べて少ないが売却はしやすくなる新金を選ぶか。
ここの判断にあたり何かアドバイスいただけると嬉しいです。
バーニングさんは自分の目標です。これからも放送楽しみにしておりますということでありがとうございます。
いつも僕も聞いておりますよ。ラガマンおやさんの放送。いつも元気をもらえる放送ですよ。
というわけでですね、この質問悩ましいですね。皆さんどう思われますか。
一応僕これに追加で聞いたんですよ。
キャッシュフローの差額は年間で80万ぐらいっていうのはありますけど
月々のキャッシュフローはどれぐらい差があるんですかっていうのを聞くと
新金さんの方はキャッシュフローは月13万円で返済比率は58%
新組さんの方はキャッシュフローは20万円返済比率は48%ということで
要は月額7万円ほどの差があるってことですよね。
悩ましいね。これ以外の僕情報って一切聞いてないのでここからの判断のみになるんですけど
回答僕なりの考えですよ。
新金金利1.9%有識感16年。こちら一択かなと僕は思います。
これ本当にね人それぞれ考え方があると思うんですよ。
考え解説していきますとこれまぁだいたいねその月のキャッシュフローと返済比率答えていただいたんで
ここから割り出せることで言うとだいたい月の家賃収入っていうのが40万ぐらいなわけですよね。
ってことを考えたら例えば1部屋5万円の部屋だったら8部屋
4万円の部屋だったら10部屋ぐらいのスペックですよね。
全く利回りもわからないですよ。
だけど年間500万円ぐらいの家賃収入に対して10%の利回りだったら5000万円12%だったら4000万円とかになってくるわけなんですね。
じゃあ一般的な今の融資条件で言うとフルローンってすごくレアでありがたい話だと思うんですよ。
だいたい自己資金1割入れてくださいとか言われるのが一般的で状況によっては2割とかね3割なんて言われるところもあってもう3割なんて言ったら実質断られているようなものだとは思うんですけど
そうなってくると4000万5000万の物件に対して1割なんで500万とか400万とかの自己資金を投入してかつ処刑費も支払ってっていうことになるんで
そうなるとねやっぱり次に進むのが非常に遅れるじゃないですか。やっぱり投入資金が少なくなると次の一頭に踏み出すのが遅れてしまう。
でもこれで言うとあの両方ともフルローンですよね。
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まあ推測するに期間ね35年で新組さんが出すとは言っているもののこれ絶対あの地区フルだとは思うんですね。新地区とかそんな地区はさではないとは思うんですよ。
でなるとおそらくその地方とかの土地が広い物件だと思うんですね。
フルローンが出るってことは結局積算評価がかなり出ている物件だと思うので利回りはどうかわからないですけども多分土地が広いんですよ。
そこを担保価値として銀行さんが見ておられるんでフルローンでもいけるっていう判断になってきてると思うんですね。
本当これ僕の推測ですよ。やっぱり都心部の方とかねあの積算が出ないんですよ。土地が狭いところが多いので。
でなると自己資金の投入の比率っていうのが高まるんですよね。
で僕これ比較対象として非常に悩ましいんですが一般的にこの条件で比較するのであれば
新勤さんは金利が低い代わりに自己資金1割入れてねってことが多いんですよ。
で新組さんはフルローンいきますよ。
だけどその分金利は高いんですよっていうことの方が多いんですね。
こうなるとさらに悩ましいんですけど今回の場合で言うと両方フルローンじゃないですか。
スタートのお金の減り方って変わらないんで。
だったら金利低い方で提案してくださってるんだったらもうそちらかなって僕は思うんですね。
結局ねどんどん購入していこうってなると金利をいかに下げるかっていう勝負になってくるんですよ。
僕がまさに今直面してまして僕の場合はあのもともとね1.4%ぐらいの金利で有志を引いてた条件があったんですけど
どんどん大きい物件を買っていくに従ってねそれこそ自己資金が厳しいからっていうので
期間を長く金利を高くっていう条件で引いてるんですね。
そうなるともう3.5%とか高いものだったら3.75とかで引いてるものもあるんですよ。
そうなると当初1.4%であった賃金さんがその高い金利でもバーニングさんの会社は引けるんだってなると引き上げてくるんですよね。
結局1.4で受けられてたところが3つ目4つ目ぐらいかなの時には2.5%になりその次結局今はね3%まで引き上げられたんですよ。
これってやっぱり他のね金融機関でどの程度の金利で借りてるかっていうところ足元を見てきてるんですね。
で、僕のすごい尊敬する大先輩の言葉でねあるんですが
高い金利で借りようと思ったら誰でも借りられると。
それをいかに低い金利で調達してくるかっていうところが不動産投資家の醍醐味ではないか。
ここが難しいところだよって。
めっちゃ染みるんですよね。
まだそこまでの本当息に達してないけどそれはやっぱり目指していくべきかな。
ただそうなると自己資金投入比率が高まるからこれもしっかりと現金を貯めていって金利を下げていく。
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そうしないとね今後もどう金利が上がっていくかもわからないですし。
ディスクヘッジっていう部分でもね。
安い金利でしかもフルローンで打診されてるんだったら僕はもうそっちを取る一択かなって思いますね。
ただこれも一般論でね投資初期の段階はキャッシュローが出る物件を買っていきなさいっていうのもあるんで悩ましいですが
これは僕のちょっと考えで。
次にね多分2投目が出てきた時もその新組さんは3.5%とかで引っ張ってくれると思うんですよ。
だけど最初に3.5の方で引いてると次新金さんがね1.9とかで打診してくれない可能性ありますよね。
1%以上とかでなってくるかもしれないっていうことですね。
あともう一つ言えるとすれば本当にこれ悩ましいんですと。
新金さんの1.9%の方にもう一つ新組さんが期間をかなり伸ばしてくださってるんですよと。
だからその辺でもう少し期間を伸ばしていただけないですか。
16年のところ1年2年でもいいのでっていうのは言ってみるのはただやと思うので。
30年伸ばしてくださっててこれだけ月々7万円の差が出てくるんです。
これ大きいですよね。せめて1年か2年でもダメで元々ですよ。
一回言ってみたらいいんじゃないかななんて思います。
というわけでちょっと僕はねあの自分なりの考え方ですけれども金利が低い方の新金さんをお勧めしますという回答でした。
いかがでしょう。これ本当にねあの最終決定されるのは猫 b さんの判断になってくるので。
まあ皆さんのねあの考えとかもしあったらコメント欄にいただきたいななんて思ったりしますが。
はいそういったことでいやこんな議論大好きやな。
延々ねこんな話をこうなんか親仲間であったら話したりしてますね。
どっちの方がいいんやろうみたいなね。
はいというわけであの本日は質問回答会とさせていただきました。
またどんどんご質問お待ちしております。
というわけで最後に告知をさせていただきます。
6月の10日の土曜日に私バーニング大谷が主催します大谷の会にて亀大西さん和歌山の大谷さんです。
こだて100個を持ちの方でしてどうやってそれほど増やしてこれたのか。
運営はどのようにされているのかリフォームはどのように行ってきているのかなど掘り下げてお話をしていただきたいと思っております。
会場受講は大阪でズームは全国から受講可能となっております。
また後日の配信がございますので当日お時間が合わない方でもお申し込みいただけます。
詳細なお申し込みは概要欄の方に貼っておきますのでそちらをご確認くださいますようお願いいたします。
さあというわけでね今日は京都は雨ですねだけど朝から1日ね
大谷仲間の物件見学会に参加してきますよ朝からもう夕方までがっつりと数も持たれてますけどこれから新築竣工されたりねいや楽しみですね僕も新築やりたいやりたいなぁ綺麗な物件持ちたいなぁ
はいもうでもこれはやるかやらんかなんでねやると決めたらとことやっていきましょうというわけではい今日も皆さんねワクワクと楽しく過ごしていきましょうそれではまた明日
