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ゼロから始めて総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日の不動産投資のお話としては
フルローンは今でも出るのか? と題しまして
フルローンについて 掘り下げてお話をしていきたいと思います。
全てローンで賄うことからフルローンと呼ばれてますけど、これは文字通り例えば5000万円の物件を買うときに
借り入れ 5000万円で行い
物件価格と同じ価格の借り入れを行う。 つまり全て借り入れですね。ローンで賄っている。こういったケースがフルローンと言いますね。
物件価格が7000万円で7000万円借りてきたらフルローンといった形ですね。 これはメリット、デメリットもあるのでそれについてのお話はまた別の機会にするとして
取り急ぎ、いつの時代もこれは5年前10年前そして今でもそうなんですけど
現金をとにかく温存して不動産投資を行っていきたいというふうに考えている方にとってはやはりフルローンというのはすごく魅力的に移り
ぜひね、どうせ借りるならフルローンで借りたいっていう方がね
多い傾向にあります。このフルローンですけど今2026年8月収録していますが今の時点で出るかと言われますと結論から言うと出ます。
昔に比べたら圧倒的に出にくくなってますけど今でも一定の条件を満たせば出ます。
具体的にどういったケースで出るかというとまず物件ですよね。どんな物件かというと一番出やすいのはやっぱり区分マンションですね。
割とちくわさというか都心の区分マンションなんかを給油所得などがあるサラリーマンの方が
区分マンションに積極的な融資を出している銀行系で使ったりすると比較的フルローンが出やすいというのが一つですね。
区分マンションは比較的出やすいというところ。一方で一等ものですね。一等ものについてはどうかというと
やはり以前ほどは出にくくなっているのは間違いないんですけどそれでも出るというところが一つですね。
出やすい傾向にあるものとしては一つは土地値物件ですね。土地値のアパートとかですよね。
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例えば5000万円の地区30年ぐらいのアパートが売られてたとして
その5000万円のうちの建物の価値というのはもし木造だったら原価消却すべて終わってしまってますので基本ゼロになるんですけど
ただ土地がいい場所にアパートが建っていれば土地として考えたときにその5000万円以上の価値が見込めるといった場合は
こういった土地値物件というんですけどこういったときなんかは比較的静岡銀行なんかが代表ですけど
ハマる銀行に持ち込むとフルローンが出たりすることもありますのでそういったケースでフルローンが今でも出ているところが一つと
あとは新築もしくは比較的築年数が浅いアパートとかですね
比較的利回りがやや高めで出ているような物件なんかの場合だと今でもフルローンが出たりする時もありますね
理由としてはそこそこ利回りが出てて物件であればフルローンを出しても一応シュミレーション上は収支として回るという風に見なされると
出してもらえたりするケースがあったりしてこれちょうど分かりやすい例が一つあるのでお話ししますと
最近売却の方ですね私の保有しているというか今作っている途中のアパートなんですけど
千葉の少し田舎のエリアで土地買ってきて建設会社が手配してアパートを今建てているんですけど
これ戦略的に完成したらすぐに売ってしまおうという風に今回考えているものがありまして
つまり家賃収入ではなくてキャピタルゲイン狙いで作っているアパートなので
サクッと売って回転率を上げるという意味でもサクッと売ってまた金額を先に回収しちゃうという戦略でやっているのが
一個ありましてこれなんですけど
いくらで現価いくらで建てたかというのはここではお伝えできないんですけど
リマーリで7.5%ほどで非公開で売りに出してまして
ある程度不動産投資やられている方だとわかるかもしれないんですけど
千葉の新築の完成物件ですね
完成したタイミングで売るので土地先行ではなくて
完成したアパートがリマーリ7.5%というのは
少しエリアを公開していないんですけど
やや千葉の中でも田舎のエリアとはいえ
リマーリ7.5%だと相場より安いんですよね
つまりちょっとお得な価格で出しているというのもあるので
なおかつリマーリ7.5%だと計算していただくとわかるんですけど
結構回るんですよねフルローンとかでもし計算したとしても
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例えばちょっと価格も
売れてないんで別にそんなに気にしすぎる必要もない
いいです価格も出してしまいますと
一応7200万円で売りに出してまして
リマーリ7.5%ということは7200万×7.5%なので
万費数字の家賃年収540万になるんですね計算すると
7200万×7.5%ですね
すると540万でこれ想定空出率5%処刑比率12%とかで計算すると
2階建ての木造アパートなんで処刑比率もそんなにかかんないので
これをフルローンで借入期間35年
金利2.5%などで想定して借りた場合
どのぐらいな感じで回るかというと
だいたい年間の手残りですね
キャッシュフルを140万ぐらい残る計算になるんですよね
月々毎月万費数の場合家賃が45万入ってくるに対して
返済は257,000円なので返済比率という言葉があるんですけど
それで考えた時も返済比率57%なので
まあまあまあの許容範囲なんですよね
なおかつ毎月万費数であればちゃんと手残りが残って
年間モロモロですよね
管理会社の手数料とか固定資産税の支払いとかね
全部やった後の手残りとして140万ぐらいですよね
がざっくり残る計算になるので
シミュレーション上は十分回るかなというところなので
銀行さんもその辺り見て一応評価ね
私今回売り主なんですけど
買い主さんを想定して買いやすいように
いろんなところの銀行に出資してるんですけど
例えばオリックス銀行とかシガー銀行あたりですよね
なんかは普通にフルローンで出せますよという感じで
事前評価もらえているので
このことからもフルローンが今でも出るってことがね
見えてくるかなというところです
もちろんオリックス銀行であったりとか
シガー銀行を使える方が大前提になってきますので
ある程度の年収がある方とかお仕事されてる方なおかつ
オリックス銀行もシガー銀行も共通しているのが
あまり借り入れが他の借り入れがないという状況になってくるので
想定としては不動産投資をやりたがっている
これから1投目を買いたいと思っている方
あるいは2投目買い増ししたいと思っている方なんかをターゲットにすれば
サクッと売れるかなというところの案件ですね
話し取れちゃうので売却のことについてはここまでにしておきますけど
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今回フルローンの話なので戻りますと
今でもフルローンはやっぱり出るというところですね
まとめておきますとフルローンは令和8年の時代でもまだまだ出ますと
どういったケースで出るかというと
まずやはり久文マンションは出やすいというところが1つ
2つ目は土地値ですね
土地値のアパートなどは建物の価値がもうなくても
土地として単体で価値があって
何なら売買価格よりも土地単体の価格が上回ってたりすると
静岡銀行系なんかは結構よく喜んで出してくれたりするし
最後は新地子恵比地下さんのアパートになるんですけど
ある程度の利回りが出つつ
築年数が厚いアパートなんかだと
やはりフルローンを出してくれる時があるとね
ただ築年数が浅いなおかつ新築でなおかつ利回りがそこそこ出る
っていう風になると必然的にちょっと田舎というかね
都心エリアだとどうしても利回り下がりますので
少し離れたとこ
千葉とか埼玉とか神奈川の中でも
国道って考えるとわかりやすいんですけど
国道16号線をちょっと出るあたりになってくると
一気に利回りとかが上がってくる傾向にあるので
このあたりで買うと
自己資金温存したフルローンを使いつつ
買える可能性も上がってくるかなってところですね
5年前とかだったらもうちょっとね
16号線の内側なんかでもこのぐらいの数字で買えてたんですけど
やはりその物件価格自体が上がってきてる
つまり利回り自体が買う場合の利回り自体が下がってきてることを踏まえると
必然的にちょっとエリアが田舎に
田舎までは言い過ぎですけど
だんだんと従来よりは外になっていくかなってところが一つ浮かび上がってきます
はい今回もいつもねいいね押してくれてありがとうございます
今回も中松がお届けしました
ではまた次回お会いしましょう
