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はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は9月29日の火曜日ですね。
最近、5歳のうちの長女ちゃんがですね、目玉焼きを作ってくれるんですよ。
料理にね、だいぶ興味が湧いてきたみたいで。
どっちかっていうと、ママがやる家事、仕事に興味が出てきているのかなという気はするんですけど、特にお料理ですね。
一緒に横に立ってね、包丁で切って具材を入れてくれたりとか。
今日の目玉焼きは長女ちゃんが作ったんだよ。
とかね。
明日の朝、父ちゃんに目玉焼き作ってあげるね。
あー、もうちっちゃい嫁。
幸せやわ。
いいっすよね。
なんかもう、娘もこんな大きくなったかと。
僕のスマホの画像はまだ0歳のね、首がやっと座ったかな。
まだ腹ばいしてる時に首ぴょこって上げてこっち見つめてる写真があるんですけど、
頭もひょひょひょしかもう髪の毛ないんですけど。
そんな彼女がもう、来年1年生か。
ぐっとくるわ。
最後のダンスの時とかもぐっとくるわ。
リレーは一周走って頑張って走ってたよ、でも。
最後ちょっと抜かされたけど。
いいんですよ、可愛らしいから。
っていうね、そんな成長が今見えるなって思ってて。
この間晩御飯食べてる時に、皆さんルールありません?
多いと思うんですけど、晩御飯食べてる時はテレビ見ないっていうルールとかね。
うちもまあまあそのルールは設けてるんですけど、みんなでお話をしてる時に、
なんかふとね、ジージバーバが運動会来てくれてたんで、
その話になったというか、
ジージバーバってよく来てくれてるけど、
ジージとバーバってどういう関係か知ってる?みたいな。
聞き方ちょっと難しいか。
じゃあちょっと変えるわ。
ちょうちょちゃんの父ちゃんは誰?
元気くん。
俺ね、元気言うてたな。
元気はね、間違いない。
じゃあママは?って言ったら、やあちゃんってね。
ママの名前ね、読んでね。
そうやな。
じゃあ、やあちゃん、ママのお父さんとお母さん誰か分かる?
分かんない。
分かんないか。
あ、そうか。
そやな。
そこからやな。
それをね、ちゃんと教えてあげようかなと思って。
で、やあちゃんね、うちの妻もね、言うてたんですよ。
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お姉ちゃんと妹がおるんですよ。
妻は。
だから、お姉ちゃん、誰々ちゃんはどういう関係か知ってる?
って言ったら、
ママのママ!みたいな。
あ、違う違う違う。
お姉ちゃんね、歳同じぐらいやろ?って言って。
じゃあ、妹の何々ちゃんは?って言ったら、
うーん、分かんない。
お友達。
あ、そうやな。
お友達やもんね。
いつもよく一緒に遊びに行くもんな。
ちゃうね。
三姉妹やね。
お姉ちゃんと妹やね。
だから、長女ちゃんから言う次女ちゃんやね。
とか言う話をしたら。
うーん、みたいな感じだったから。
もう一回言うで。
ママのママはバーバで、
ママの父ちゃんがジジやねんで。
っていう話を、
うちの商用の長男が、
ずっと説明してるんですよ。
ママのママはバーバで、
ママの父ちゃんがジジだよ。
って言ったら、もうすぐ様ですよ。
長女ちゃんが。
まだそういうのちっちゃいから、分かんないから。
言いましたわ。
大人になってきたなって。
お姉ちゃんやから。
言うてたら、
もうそれ難しいことになったら、
ちっちゃい方を出してくるんや。
こいつまた可愛らしいな。
思ってね。
もう説明しても、
分かんない。
って言いましたわ。
まだ興味ないかな。
まだそういうところはね。
うーん、そうやな。
おいおいやな。
そういうのは。
でも、長女ちゃんにも、
お父さんとお母さんおるし、
で、そのママとお父ちゃんにも、
お父さんお母さんおるんやで。
っていう話をね。
してましたよ。
皆さんももしよかったら、
一回聞いてみてあげてください。
その家計図的なね、ところ。
どこまで理解してんのかな。
あ、そうなんや。
じゃあ、仲のいいおっちゃんおばちゃんが、
遊びに来てる感じやったんかな。
ジジイとバーバーが来てるのって。
って言って。
ママのね、
父ちゃんとママということは、
理解してなかったみたいですね。
よく遊んでくれる人なんやな。
ぐらいの感じやったんかな。
と思って。
ジジイとバーバーの概念、
確かに難しいな。
とか思いましたね。
はい。
来年、
小一にはなるんですけど、
そのあたりね。
ちゃんと質問してあげるっていうのが、
大事やなと思ったし、
晩御飯のこういった会話の時間、
もっともっと大事にしていきたいな。
って思った次第です。
皆さんもよかったら、
こんな質問してみてあげてください。
ということで、
本日の本題は、
フルローン融資って、
いいの悪いの。
これについて話をしてみようかな。
って思います。
ちょっと掘り下げというか、
改めてね、
これちょっと考えてみた方がいいんじゃないかな。
っていうところのテーマでございます。
そもそもね、
フルローンいけんのかどうか。
っていうのは一旦ちょっと置いておいて、
基礎的な考え方というか、
借金ってどうなの?
いいの悪いの?
っていうところにまで少し膨らまして、
お話をしてみようかなって思います。
さあ、本題に入る前にお知らせをさせてください。
10月の17日の土曜日ですね。
こちらは井上雄介さんにお話をいただく、
土地から新築アパート建築のお話ですね。
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ここはですね、
本当現地のみの開催になってますね。
新大阪で13時開場、
13時30分開始、
17時までの勉強会。
そこから懇親会に突入していくという形で、
井上雄介さんはですね、
僕がもしやったのは8年前ぐらいだったか、
その当時から関東の方で新築は何等か建てられてました。
で、関西の方にも拠点を置いて建てられているというお話は聞いて、
そこそこいい利回りでね、
コンスタントに建て続けられているという印象で、
今はもう新築のRCにも取り組まれていると。
でもお子さん5人いらっしゃって、
授業ばっかりかっていうと、
家族との時間も大事にされているという、
僕が本当に憧れるべき先輩でもあるというところなんですけども、
本当に僕がお願いして、
普段それは全然話もされないんですけれども、
受けていただいたという特別な会になってますので、
ぜひとも現地までお越しいただけたらと思っております。
はい、10月17日土曜日です。
で、11月の14日土曜日ですね。
こちらは民泊のポンコツハトコさんに
お越しいただいてお話をいただきます。
特に関西でお話をしていただくので、
大阪を中心とした関西の民泊事情について、
今現状かなり飽和状態になってきているのではないかという捉え方もあれば、
いやいやまだまだインバウンドを捉える機会というのは大きくあるので、
ここはもう参入していくべきだよという考え方もたくさんあります。
その中での立ち回り方というか、
どこに正規を見出すのか、賃貸をして、
それをまた第三者に貸し出すという形で民泊をする。
いわゆる転代の形と取っていくのか、
それとも購入をして所有でやっていくのかというところもありますので、
ぜひともこの辺り掘り下げてお話を聞いていただけたらと思っております。
こちらはズームの参加と動画のアーカイブ配信もございますが、
最後の30分は完全オフレコの状態で内々のお話をしていただこうと思ってますので、
絶対に現地の方が価値が高いです。
11月14日は梅田の会場を貸していただいてまして、
ここで開催予定です。
居酒屋ですね、そこの懇親会だけの参加でも結構ですし、
両日とも10月も11月も午前のグループコンサルも開催いたしますので、
ぜひとも検討いただけたらと思っております。
よろしくお願い致します。
フルローンね、銀行さんから借り入れするわけですけど、
単純じゃあ5000万円の物件を購入しようとなったときに、
1割自己資金入れてくださいね。
500万円入れる。
だから4500万円融資で500万円を自己資金で。
というのが1割自己資金の融資です。
フルローンは5000万円物件に対しての5000万円万額融資しますよ。
というのがフルローンです。
さらに今日はそんなに触れないですけど、
5000万円ありますが担保評価に余力があるので、
そこからさらに500万円くらい追加で。
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じゃあ5500万円融資しますよ。
この500万円に関しては仲介手数料だったりとか、
不動産取得税とか、固定資産税の支払い、
不動産取得税の支払いなどの処刑費に充ててくださいね。
というのがオーバーローンってやつです。
オーバーがやれたらお金減らずにずっとずっと買い続けられる。
夢のような状況ですが、不可能ではないんですけれども、
それなりに担保評価が高いものとか、
共同担保を差し入れる。
共同担保というのは自分が持っている無担保の物件。
例えばご実家がもう残済もないような状態、
無借金状態の資産があれば、
それを担保に入れることによって、
4500万円しか評価が出ないですけど、
自宅を担保に入れていただけるのであれば、
5000万円満額まで出ますよとか、
収益で持っているこだてをずっと現金でコツコツ買い続けてきたから、
これ無借金状態のこだてがいくつかありますと、
それを3個ぐらい出していただければ評価が伸びますよとか、
これ共同担保という考え方ですよね。
というような形もあって、
今日はちょっと掘り下げてお話するのはフルローン。
これって良いのか悪いのかっていう話。
いやいやいや、フルローンの方が良いに決まってるやんか。
フルローンよりオーバーローンの方が良いに決まってるやんかっていうのは、
不動産投資家としても長くやられている方は、
もう通説というか、みんなそうでしょっていうような考えがあると思うんですけど、
何が良いのかっていうところと、
逆に、不動産投資とかそういった賃貸業とか、
借金を事業で行うことについて馴染みのない方にしてみれば、
頭金大きく入れて借り入れは小さい方が良いんじゃないのっていう、
こっちが通説だっていうのもあると思うんですよ。
自宅を5000万円住宅ローンで買いましょうってなった時に、
頭金が2000万円ぐらい入れられるんだったら、
3000万の借金で済むし、
月々の返済も少なくて済むし、金利の影響も少ないですし、
倉刈り入れの返済額も抑えられるし、
何だったら、ボーナスの時にちょっと多めに返済していこう、
繰上げ返済していこうみたいな考え方もあるじゃないですか。
じゃあどっちが良いのっていうことなので、
ちょっとこれは不動産賃貸業、事業として借金をしていくっていう考え方についてお話をしたいんですけども、
レバレッジを利かせるっていうのは、やっぱり投資家、事業家の考え方だと思うんですよね。
これは自己資金を少なく、他人資本を使って事業規模を大きくしていこうっていう考え方なので、
レバレッジ、つまり日本語で言うところのテコですよね。
自分が持っている以上の余力を使っていこうということで、
僕はやっぱりレバレッジは大きく利いている方がいいと思うんです。
これどういうふうなメリットがあるかというと、
結局ですよ、フルローンの話で2パターン提示するので考えてみていただきたいんですけど、
フルローン、満額融資を受けられますよね。
この時の一つ考え方としてあるんですけど、
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1人目の方、Aさん、Bさんとしましょう。
Aさん、手元にお金がない。
5千万円借りたい、買いたいんです。
ただ、手元に100万円しかないんです。
お金がないからフルローンを借りさせてくださいってお願いするAさん。
もう一方のBさん。
手元には1千万円あるんです。
全然500万の頭金も出せるんです。
だけど、これを温存しておきたいからフルローンをお願いしますっていうこのBさん。
あなたが銀行ならどっちに貸しますかっていう話。
当然Bさんじゃないですか。
お金がないと返済原資も枯渇するんじゃないかっていう考え方もありますし、
やっぱり融資をするということは返済をしていただかなきゃいけないから、
手元資金が枯渇してしまったらそれがままならない、デフォルトしてしまうと返済が負荷になってしまうということだけは避けなきゃいけないじゃないですか。
ということを考えると、同じフルローンを借りるにしてもお金がないからフルローンなんだっていう人と、
お金があるんだけどこれを温存しておきたいからフルローンなんだっていう人の違いがあるということをまず理解していただきたいですね。
その上でですよ。
なんで手元に資金を置いておきたいのか。
レバレッジを帰化して高い金利を払って返済が多くなったとしてもなるべく手元に現金を置いておきたいのかっていうと、
手元にある現金、これを使わなきゃいけない場面っていうのがどこかで発生しうるってことですよね。
例えば、銀利が上がりましたよってなったら金利返済分がどんと増えます毎月。
これ手元資金がなかったらやばいやばいあと何か月後で枯渇してしまうっていう状況が発生するかもしれないし、
はたまた20個のアパートを買いましたよと5000万円で。
5000万円で20個やったら地方かな。
まずワンルームだろうな。
値回りそこそこ高そう。
20個の給当金全部壊れましたよ。
一斉にっていうのはなかなか考えにくいですけども、
仮に壊れたとして給当金交換しなきゃいけない。
追加の融資はちょっと難しいよ。
じゃあもうそこは保険申請するにしてもちょっとそれも時間かかるように入居者さんも言い張るわけだから一旦交換しなきゃいけないよね。
じゃあ自己資金なかったらできひん。
入居者さんどんどん退去していくかもしれないし保証を求められるかもしれないしっていうのが発生しうるじゃないですか。
雨漏りが発生しましたよ屋上防水しなきゃいけないよねとか。
突発的な修繕に対応するために手元の資金は温存しておかなきゃいけないし、
さらに温存している1,000万円温存できましたよってなった場合に次にまた物件が来たときに
それを購入する頭金として与えられるじゃないですか。
銀行さんに対して今手元資金。
さっきと同じ状況が繰り返されるわけですよ。
1,000万をぶち込みました手元資金ゼロです。
次にまたポンって物件の情報が来たときに
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手元資金は今100万円しかないAさんとっていうさっきのあれがまたやってくるわけですよ。
じゃあもう2手目で積むやん。
でも温存しておければ2手目3手目4手目と継続していけるでしょこの考え方が
フルローン推奨するというところの理由ですね。
まずこれが一つというところです。
だからこの手元に1,000万とか置いておくっていうのは
ここも掘り下げて考えましょうか。
5,000万の物件ありますよね。
手元資金1,000万ありますよね。
今回はAさんの方は1,000万ありますよ。
頭金を入れて4,000万円で借ります。
この人は手元資金ゼロになっちゃいました。
一方のBさんは5,000万円をフルローンで借ります。
すると手元資金は1,000万円残りますよね。
全部使い切っちゃうAさんと1,000万円手元に残るBさん。
この1,000万円の借り入れ、
これを近利2%の期間を30年で返すとしたら
Bさんの方は毎月の返済がだいたい3万7,000円多くなるんですよ。
毎月3万7,000円多くなるんですよ。
これキャッシュフロー圧迫するやんと思われるかもしれないですけど
ちょっと待ってください。
手元に1,000万円置いておくための保険料って考えましょう。
3万7,000円を毎月払うことによって
この1,000万円がいつでも使える状態になるよという保険なんですよ。
何か突発的にバンって起こった時に
良かったこの保険がおりましたっていう状況なんです。
そういう風に考えたら健全やと思いませんか。
皆さんだって突発的な何か怪我や病気に対応するための
生命保険入られてるじゃないですか。
っていうことを考えると
何かバンって大きいことがお金がいるってなった時に
毎月保険費払ってるでしょ。
だからこれが使えるっていう考え方なんですよね。
それを思うと
この借金って悪じゃないなっていう考え方ができるんじゃないでしょうか。
っていうあたりで皆さんどのようにお考えでしょうかね。
っていうところですね。
今回フルローについての考え方
借金って悪なんじゃないの?
手元資金入れてでも借り入れ額は小さくした方が
いいんじゃないのかということに対して
事業の考え方で言うと
レバレッジをなるべく効かせた方が
後々に継続していくよ。
続いていくよっていうことで
なるべく手元資金を温存して
温存して進んでいく道を
僕はお勧めをします。
っていうお話でございます。
もちろんこの事業規模がどんどん大きくなっていけば
それはもうフルローじゃなくて
頭金をドンと入れてでも
物件も買ってしまって
売却した時のキャピタルゲイン
売却益で大きくまた
自己資金を増やしていくっていう
考え方とか
手段はたくさんありますよ。
ただ当初規模感を大きくしていくのであれば
基本的には僕は
レバレッジを大きく効かせる方向性
自己資金2割って言うんだったら
条件に届かなかったと諦めるべし。
1割未満で済むのであれば
これは手元資金との相談の上で
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チャレンジするのか
引くのか
ここの判断になってくるんじゃないかな
って思います。
ということで
フルローンってほんまに引けるんですか今のご時世
っていうことについてはまた
改めてどこかでお話をしようかなって思っております。
本日は
フルローンっていうところの考え方
借金はいいのか悪いのか
温存していくべきなのかそうでないのか
というところについて少し掘り下げて
お話をさせていただきました。
また皆さんご質問等もあれば
随時受け付けておりますので
どんどんコメント
ください。よろしくお願いいたします。
じゃあ明日は
9月30日、9月の最終日ですね。
水曜日ですので
この1ヶ月間のバイバイ報告させていただければと思っております。
さあ本日も
皆さんワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた
明日